Dans l'Immobilier en Préconstruction, l'Échéancier de Paiement en Dit Souvent Plus Que le Rendu

Les ventes sur plan ont toujours demandé aux acheteurs de payer pour quelque chose qu'ils ne peuvent pas encore voir. Cet écart se creuse. Les promoteurs peuvent désormais produire des rendus photoréalistes et des vidéos qui donnent à un projet non construit l'apparence d'être fini et habité, tandis que les ventes plus lentes observées sur de nombreux marchés au cours de l'année écoulée ont laissé certains projets à court des fonds nécessaires à leur achèvement.

Le risque ne se limite pas à un seul pays. Il est cependant le plus aigu pour les acheteurs qui achètent loin de chez eux, qui ne disposent souvent que du matériel marketing.

« Dans le monde d'aujourd'hui, beaucoup de promotions utilisent l'IA pour créer une belle image », a déclaré Ed Eakin, courtier au Texas et spécialiste certifié en immobilier international basé à Cabo San Lucas. « On dirait que le projet est terminé et que des gens y vivent. En réalité, pas un gramme de terre n'a été déplacé. »

Des questions auxquelles un rendu ne peut répondre

Le point de départ d'Eakin est une série de questions directes au promoteur. Le projet a-t-il été lancé ? Combien d'unités ont été vendues ? Quelles sont les dates d'achèvement prévues pour chaque phase ? Quand les équipements seront-ils commencés, et quand seront-ils terminés ?

La question des équipements est souvent celle où le marketing et la réalité se séparent. Certains projets construisent d'abord leur caractéristique phare, et le reste suit lentement. Eakin cite un développement près de Spicewood, au Texas, où le parcours de golf est terminé depuis environ un an, mais aucune maison n'a été construite. Les rues et les réseaux sont encore en cours d'installation, et le club-house est une tente temporaire.

La question la plus révélatrice concerne l'argent. De nombreux promoteurs ne peuvent pas commencer la construction avant d'atteindre un certain niveau de préventes. Eakin pose chaque fois une version de la même question : si aucune autre unité ne se vend au cours de l'année prochaine, le projet peut-il encore être achevé ?

L'historique a un poids similaire. Un promoteur avec des décennies d'activité et des dizaines de projets achevés présente un risque différent d'un constructeur débutant, et demander ce qu'un promoteur a déjà livré est une question légitime à tout niveau de prix.

Ce que signale l'échéancier de paiement

La structure de l'échéancier des acomptes offre un indice moins évident. Les conditions de paiement varient considérablement. Certains promoteurs demandent environ 30 % à la signature, un autre versement à l'achèvement des fondations, et le solde à la livraison. D'autres prennent un acompte initial et ne demandent rien de plus jusqu'à la fin.

Selon Eakin, la seconde structure indique généralement un promoteur plus solide, capable de financer la construction sans recourir à l'argent des acheteurs en cours de route. À l'autre extrême, un promoteur qui demande la moitié du prix d'achat avant de commencer les travaux justifie une prudence accrue.

La manière dont les acomptes sont détenus compte également. Eakin déconseille de virer des fonds directement sur le compte du promoteur. Un service de séquestre tiers local peut libérer les fonds au fur et à mesure de l'atteinte des étapes de construction : fondations coulées, murs montés, toit posé. Les prêteurs peuvent offrir une couche de contrôle supplémentaire. Eakin note que les prêteurs hypothécaires actifs au Mexique vérifient généralement un promoteur avant d'accepter de financer une unité dans le projet.

Lire un chantier

Rien de tout cela ne remplace la visite de la propriété. Les signaux sur un site sont simples. Des ouvriers, des machines et du bruit suggèrent une progression. Un site clôturé et verrouillé sans équipe, ou un terrain où l'herbe pousse sur des travaux antérieurs, suggère un projet à l'arrêt.

« Si rien n'a changé en 30 jours, essayons de comprendre ce qui se passe et pourquoi », a déclaré Eakin.

Pour les acheteurs qui ne peuvent pas se rendre souvent sur place, ce suivi peut être délégué. Eakin décrit des vérifications régulières du site pour le compte de clients éloignés, l'envoi de photos et de vidéos, et la visite d'une unité en direct par appel vidéo afin qu'ils puissent poser des questions en la découvrant. La même approche s'applique avant l'achat. Lorsqu'un client évalue plusieurs projets, il visite chacun, recueille les listes de prix et les calendriers de construction, et indique ceux qui sont proches de la livraison et ceux qui sont encore à des années.

Quand les projets échouent

Les conséquences de sauter ces étapes ont tendance à arriver tard. Eakin dit qu'il reçoit encore des appels d'acheteurs qui ont envoyé des acomptes directement à un promoteur qui a ensuite disparu, souvent après avoir trouvé un groupe en ligne d'autres acheteurs dans la même situation. « À ce stade, il est vraiment trop tard », a-t-il déclaré.

Les perspectives

À mesure que le marketing des projets sur plan devient plus raffiné et que le financement des nouveaux projets se resserre, l'écart entre ce qu'un acheteur voit en ligne et ce qui existe sur le terrain est susceptible de continuer à se creuser. Les questions qui permettent de le combler restent inchangées : qui construit le projet, comment il est financé, et si une personne de confiance pour l'acheteur s'est rendue sur le site.

À propos de l'expert : Ed Eakin est un courtier immobilier au Texas et spécialiste certifié en immobilier international qui dirige Eakin Group à Cabo San Lucas, au Mexique. Il se concentre sur l'immobilier de luxe et les propriétés de golfs à Los Cabos. eakingroup.com

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