Dans le Comté de Palm Beach, les Maisons Unifamiliales et les Condos Sont Désormais des Marchés Distincts

La question la plus souvent entendue dans le comté de Palm Beach cette année est de savoir si le marché immobilier s'effondre. Les chiffres indiquent autre chose : deux marchés opérant dans les mêmes codes postaux, évoluant à des vitesses différentes. Les maisons unifamiliales restent en territoire de vendeur, tandis que les condos ont basculé vers les acheteurs. Loodmy Jacques, un agent immobilier qui dirige The Jacques Team chez Keller Williams Reserve à West Palm Beach, affirme que l'écart se manifeste moins dans le prix que dans le temps et le levier.

Offre et vitesse

Selon Jacques, les maisons unifamiliales du comté affichent environ 3,5 mois d'approvisionnement, un niveau encore associé à un marché de vendeur. Les condos se situent plutôt autour de 6,7 mois. La maison unifamiliale médiane passe sous contrat en environ 40 jours, contre environ 69 pour les condos, et les maisons unifamiliales se vendent généralement près de 95 % de leur prix de liste initial, contre environ 93 % pour les condos.

Ce mois supplémentaire sur le marché a du poids, car chaque semaine additionnelle tend à susciter une offre plus basse. Les offres multiples se produisent encore sur les maisons bien évaluées, mais sont rares sur les condos, sauf si l'immeuble est plus récent ou entièrement financé. Les prix des condos ne se sont pas effondrés non plus : Jacques estime que le prix médian des condos a augmenté d'environ 5 % d'une année sur l'autre.

La réinitialisation post-Surfside

Une grande partie de la pression sur les condos plus anciens remonte aux réformes adoptées par la Floride après l'effondrement de Surfside en 2021. Pendant des années, les associations pouvaient choisir de ne pas financer les réserves, et beaucoup l'ont fait. Les bâtiments de trois étages ou plus doivent désormais réaliser une étude de réserve d'intégrité structurelle et mettre de l'argent de côté pour les réparations qu'elle identifie.

« Les propriétaires de bâtiments plus anciens paient maintenant pour des décennies de réparations reportées, d'un seul coup », dit Jacques. Ce coût se traduit par des charges mensuelles plus élevées, des cotisations spéciales, ou les deux. Le financement s'est resserré parallèlement. Jacques estime qu'environ 21 des quelque 2 400 immeubles de condos du sud de la Floride sont approuvés pour les prêts FHA, et que plus de la moitié des achats de condos dans le comté de Palm Beach sont désormais payés comptant.

Inventaire restreint de maisons unifamiliales

Le côté unifamilial fait face au problème inverse. De nombreux propriétaires détenant des prêts hypothécaires à taux bas restent en place, et Jacques estime que le comté dispose d'environ 24 % de maisons unifamiliales disponibles en moins qu'il y a un an. La préférence des acheteurs évolue aussi, vers la possession de terrain sans règles d'association et vers un financement plus simple.

Cela ne ramène pas 2021. Les acheteurs restent sensibles aux prix, et les maisons dont le prix est aligné sur le marché ont tendance à se vendre rapidement, tandis que celles qui ne le sont pas peuvent rester sur le marché.

Lire la médiane

Le chiffre des condos à l'échelle du comté peut induire en erreur. Un titre montrant des prix de condos en hausse de 5 % mélange des immeubles plus récents et bien financés avec des immeubles plus anciens qui peuvent être stables ou en baisse. Pour une unité individuelle, dit Jacques, l'étude de réserve et la santé financière de l'immeuble importent plus pour le prix que la médiane du comté. Cela rend le côté acheteur du processus de plus en plus axé sur les documents plutôt que sur la superficie.

L'histoire immobilière du comté à l'approche de l'automne est moins une question de direction que de divergence. Les maisons unifamiliales sont évaluées en fonction d'une pénurie. Les condos, comme le dit Jacques, « sont une décision immeuble par immeuble ».

À propos de Loodmy Jacques : Loodmy Jacques est agent immobilier et chef d'équipe de The Jacques Team chez Keller Williams Reserve à West Palm Beach, en Floride. Il a 17 ans d'expérience dans l'immobilier résidentiel du sud de la Floride, servant le comté de Palm Beach et les zones environnantes, et travaille avec des clients en anglais, français et espagnol. loodmyjacques.com

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