Comment le commerce en rez-de-chaussée peut augmenter la valeur de tout un projet à usage mixte, selon un stratège en commerce de détail de Boston

Les promoteurs jugent généralement les commerces en pied d'immeuble à l'aune du loyer qu'ils rapportent. Ann Ehrhart, stratège retail basée à Boston, Massachusetts, et fondatrice d'EVERSTREET, affirme que ce chiffre ne raconte qu'une partie de l'histoire.

« L'adresse d'un bien ne change pas, mais la valeur de son emplacement peut s'améliorer », explique Ehrhart. Chaque projet sur lequel son cabinet travaille commence par la même question : comment cet emplacement peut-il devenir plus précieux qu'il ne l'est aujourd'hui ? Selon elle, le commerce est l'un des outils les plus efficaces pour y répondre.

L'impact du commerce dépasse les murs de l'espace qu'il occupe. Ehrhart prend l'exemple d'un restaurant. Il peut occuper 5 000 pieds carrés, mais un bon restaurant peut donner envie aux gens d'habiter à proximité, d'y travailler, de venir plus souvent et de passer plus de temps dans le quartier.

L'immobilier mesure généralement le commerce à travers le loyer, le revenu net d'exploitation, le taux d'occupation et les coûts de location. Dans les projets à usage mixte, les promoteurs le comptent aussi comme un équipement qui aide à louer les appartements ou les bureaux situés au-dessus. « Tout cela représente une valeur réelle, mais cela ne rend pas compte de l'impact économique complet d'un commerce exceptionnel et d'un lieu exceptionnel », dit-elle.

Lorsque le commerce rend un lieu plus désirable, le bénéfice peut se manifester dans l'immobilier résidentiel, de bureau, hôtelier et environnant. « La vitrine crée l'expérience », affirme Ehrhart. « L'emplacement capte le multiplicateur. »

Ehrhart cite des recherches montrant que les environnements marchables à usage mixte génèrent des primes mesurables sur les valeurs immobilières, les loyers d'appartements et les loyers de bureaux et de commerces par rapport aux emplacements non marchables. Des recherches municipales qu'elle a examinées montrent également que les quartiers marchables à usage mixte produisent plus de recettes fiscales foncières par acre que les développements de moindre densité.

Elle reste prudente sur ce qui motive cette prime. « Les gens ne paient pas une prime pour les trottoirs. Ils paient pour ce à quoi les trottoirs les relient. » Restaurants, boutiques, salles de sport, divertissements, services et espaces publics donnent aux gens des raisons de marcher et de choisir un emplacement plutôt qu'un autre.

Cela ne se limite pas aux centres-villes établis. Dans les grands projets d'aménagement, le propriétaire peut façonner la densité, les rues, les espaces publics, la restauration et les connexions entre les usages. « Vous créez un lieu plutôt que de simplement réagir à un lieu existant », explique Ehrhart. C'est là que la planification de la valeur future de l'emplacement compte le plus.

Rien de tout cela ne signifie que les promoteurs devraient simplement ajouter plus de mètres carrés commerciaux. Selon Ehrhart, le multiplicateur provient du bon commerce, pas du plus grand nombre de commerces.

EVERSTREET évalue l'adéquation à travers la demande du marché, qu'elle définit comme l'intersection de la demande des consommateurs et de la demande des locataires. Une fois la demande comprise, le merchandising, la conception et la souscription doivent s'aligner sur elle. « Un excellent écosystème commercial n'est pas nécessairement le plus grand », dit-elle. « C'est celui que les gens veulent réellement utiliser et que les opérateurs peuvent occuper avec succès. »

Cette idée traverse la mission du cabinet : les locataires d'un espace doivent être soutenus par la communauté qui les entoure pour que l'espace performe dans la durée. Un commerce que le quartier n'utilise pas joue contre un projet plutôt que pour lui.

Au niveau de la vitrine, la question évidente est le montant du loyer qu'un locataire peut payer. Ehrhart encourage les promoteurs et les investisseurs à en poser une seconde : que peut faire cet investissement commercial pour la valeur de l'emplacement ?

Ces deux questions ne mènent pas toujours à la même réponse. Le locataire offrant le loyer le plus élevé n'est peut-être pas celui qui fait le plus pour la fidélisation résidentielle, la demande de bureaux ou la fréquentation piétonne. Cela ne signifie pas subventionner le commerce sans discipline, dit Ehrhart. Cela signifie être clair sur le rendement que vous cherchez à créer et sur l'endroit où il se manifestera, que ce soit le revenu des vitrines, les loyers résidentiels, la fidélisation, la demande de bureaux, la fréquentation, la valeur foncière ou le potentiel de développement futur.

« C'est alors que le commerce devient une conversation d'allocation de capital, et non simplement une conversation de location », dit-elle.

Pour les promoteurs qui évaluent un programme à usage mixte, l'étape pratique consiste à regarder au-delà de ce que vaut une vitrine en elle-même. « La question ne devrait pas être seulement : combien vaut cette vitrine ? », dit Ehrhart. « Nous devrions aussi nous demander : que peut faire cette vitrine pour la valeur future du lieu qui l'entoure ? »

À propos d'EVERSTREET
EVERSTREET est un cabinet de conseil en location commerciale, stratégie et activation basé à Boston, Massachusetts, dirigé par Ann Ehrhart, vétérane de 20 ans en location commerciale, qui travaille avec des développements à usage mixte dans la région de Boston et sur de nouveaux marchés de croissance. En savoir plus sur everstreet.co.

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