Cómo el Comercio Minorista en Planta Baja Puede Aumentar el Valor de Todo un Proyecto de Uso Mixto, Según un Estratega Minorista de Boston

Los desarrolladores suelen evaluar el comercio minorista en planta baja por la renta que genera. Ann Ehrhart, estratega de retail de Boston, Massachusetts, y fundadora de EVERSTREET, afirma que esa cifra solo cuenta parte de la historia.

«La dirección de una propiedad no cambia, pero el valor de su ubicación puede mejorar», dijo Ehrhart. Cada proyecto que asume su firma comienza con la misma pregunta: ¿cómo puede esta ubicación volverse más valiosa de lo que es hoy? En su opinión, el retail es una de las herramientas más eficaces para responderla.

El impacto del retail va más allá de las paredes del espacio que ocupa. Ehrhart pone como ejemplo un restaurante. Puede ocupar 5,000 pies cuadrados, pero uno bueno puede lograr que la gente quiera vivir cerca, trabajar cerca, visitar la zona con más frecuencia y pasar más tiempo en el vecindario.

El sector inmobiliario suele medir el retail a través de la renta, el ingreso operativo neto, la ocupación y los costos de arrendamiento. En los proyectos de uso mixto, los desarrolladores también lo consideran una amenidad que ayuda a arrendar los apartamentos u oficinas de arriba. «Todo eso es valor real, pero no captura el impacto económico completo del gran retail y del gran lugar», señaló.

Cuando el retail hace que un lugar sea más deseable, el beneficio puede reflejarse en el sector residencial, de oficinas, hotelero y en los inmuebles circundantes. «El escaparate crea la experiencia», dijo Ehrhart. «La ubicación captura el multiplicador».

Ehrhart señala investigaciones que muestran que los entornos transitables de uso mixto generan primas medibles en el valor de las viviendas, las rentas de apartamentos y las rentas de oficinas y retail en comparación con ubicaciones que no son transitables. Investigaciones municipales que ha revisado también muestran que los distritos transitables de uso mixto producen más ingresos por impuesto predial por acre que el desarrollo de menor densidad.

Es cuidadosa respecto a qué impulsa esa prima. «La gente no paga una prima por las aceras. Paga por aquello a lo que las aceras los conectan». Restaurantes, tiendas, gimnasios, entretenimiento, servicios y espacios públicos dan a las personas razones para caminar y razones para elegir una ubicación sobre otra.

Esto no se limita a los centros urbanos consolidados. En los grandes desarrollos urbanísticos planificados, la propiedad puede moldear la densidad, las calles, los espacios públicos, la oferta gastronómica y las conexiones entre usos. «Estás creando una ubicación en lugar de simplemente reaccionar a una», dijo Ehrhart. Ahí es donde planificar el valor futuro de la ubicación importa más.

Nada de esto significa que los desarrolladores deban simplemente añadir más pies cuadrados de retail. Según Ehrhart, el multiplicador proviene del retail adecuado, no del máximo retail.

EVERSTREET evalúa la idoneidad a través de la demanda de mercado, que define como la intersección entre la demanda del consumidor y la demanda de los inquilinos. Una vez que se entiende la demanda, la mezcla comercial, el diseño y la suscripción financiera deben alinearse en torno a ella. «Un gran ecosistema de retail no es necesariamente el más grande», dijo. «Es el que la gente realmente quiere usar y que los operadores pueden ocupar con éxito».

Esa idea recorre la misión de la firma: los inquilinos de un espacio deben contar con el respaldo de la comunidad que los rodea para que el espacio rinda con el tiempo. El retail que el vecindario no usa va en contra de un proyecto en lugar de a favor de él.

A nivel de escaparate, la pregunta obvia es cuánta renta puede pagar un inquilino. Ehrhart anima a los desarrolladores e inversores a hacer una segunda: ¿qué puede hacer esta inversión en retail por el valor de la ubicación?

Esas dos preguntas no siempre llevan a la misma respuesta. El inquilino que ofrece la renta más alta puede no ser el que más aporta a la retención residencial, la demanda de oficinas o el flujo peatonal. Eso no significa subsidiar el retail sin disciplina, dijo Ehrhart. Significa tener claro qué retorno se busca crear y dónde se reflejará, ya sea en los ingresos del escaparate, las rentas residenciales, la retención, la demanda de oficinas, la visitación, el valor del suelo o el potencial de desarrollo futuro.

«Ahí es cuando el retail se convierte en una conversación de asignación de capital, no simplemente en una conversación de arrendamiento», dijo.

Para los desarrolladores que evalúan un programa de uso mixto, el paso práctico es mirar más allá de lo que vale un escaparate por sí solo. «La pregunta no debería ser solo cuánto vale este escaparate», dijo Ehrhart. «También deberíamos preguntarnos qué puede hacer este escaparate por el valor futuro del lugar que lo rodea».

Acerca de EVERSTREET
EVERSTREET es una firma de asesoría en arrendamiento, estrategia y activación de retail con sede en Boston, Massachusetts, liderada por Ann Ehrhart, veterana del arrendamiento de retail con 20 años de experiencia trabajando con desarrollos de uso mixto en el área de Boston y en nuevos mercados de crecimiento. Más información en everstreet.co.

General: Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Tiene fines meramente informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero ni inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales cualificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

Proveedor externo: Este artículo tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento legal, financiero ni de inversión. Las opiniones expresadas en el mismo reflejan las de las personas citadas y no representan un respaldo a ninguna empresa, producto o servicio mencionado. Los lectores deben realizar su propia diligencia debida y consultar a profesionales cualificados antes de tomar cualquier decisión de inversión.

Divulgación: Las personas o empresas mencionadas pueden tener una relación comercial con KeyCrew.

Descargo de responsabilidad: Esta traducción ha sido generada automáticamente por NewsRamp™ para Keycrew.co (colectivamente referidos como "LAS EMPRESAS") utilizando plataformas de inteligencia artificial generativas de acceso público. LAS EMPRESAS no garantizan la exactitud ni la integridad de esta traducción y no serán responsables por ningún error, omisión o inexactitud. La confianza en esta traducción es bajo su propio riesgo. LAS EMPRESAS no son responsables por ningún daño o pérdida resultante de tal confianza. La versión oficial y autoritativa de este comunicado de prensa es la versión en inglés.