Pour les Propriétaires Embauchant un Gestionnaire Immobilier, les Frais Sont le Mauvais Nombre à Comparer

Lorsqu'un propriétaire décide de faire appel à une société de gestion tierce, la comparaison commence presque toujours, et se termine souvent, par les honoraires de gestion. C'est le chiffre que chaque entreprise cite, celui qui tient sur une seule ligne, et celui qui semble être le levier que le propriétaire contrôle. Selon les opérateurs qui ont siégé des deux côtés de la table, c'est aussi l'un des chiffres les moins importants de la décision.

Ron Kutas, directeur général de OneWall Communities, un propriétaire-exploitant qui fournit également des services de gestion tiers, affirme que se focaliser sur les honoraires éloigne les propriétaires de là où l'argent se déplace vraiment.

Kutas résume ce décalage en termes simples. Une réduction de 25 points de base sur les honoraires de gestion pour une propriété avec un loyer annuel de 2 millions de dollars économise au propriétaire environ 5 000 dollars par an. Une différence de 200 points de base dans les créances irrécouvrables sur cette même propriété représente environ 40 000 dollars. « Vous négociez l'un des plus petits chiffres de la page », dit-il. Les questions qui influencent réellement le résultat, à son avis, sont la rapidité avec laquelle un gestionnaire remet les unités en location et sa politique en matière de créances irrécouvrables.

Il va plus loin sur les honoraires eux-mêmes. Un gestionnaire prêt à passer de 3 % à 2,5 % doit récupérer ce demi-point quelque part. Souvent, dit-il, cela revient sous forme de refacturations plus élevées, de plus de personnel au siège facturé à la propriété, ou simplement de moins d'attention portée à l'actif. Des honoraires qui semblent trop bas pour être rentables ne le sont généralement pas autant qu'ils n'y paraissent.

La ligne sur laquelle Kutas dit que les propriétaires devraient insister est celle des refacturations, c'est-à-dire les coûts qu'une société de gestion refacture à la propriété en plus des honoraires. Il le présente comme un test. Demandez à un gestionnaire d'expliquer chaque refacturation au-delà des honoraires de gestion. Une entreprise axée sur les revenus a tendance à être vague. Un propriétaire-exploitant, dit-il, a un calendrier prêt à envoyer et peut expliquer pourquoi chaque charge existe et ce qu'elle couvre.

Les rapports eux-mêmes révèlent des indices avant même qu'un propriétaire ne signe. Kutas souligne les comptes génériques dans le plan comptable comme un signe d'alerte : une seule ligne « réparations et entretien » plutôt qu'une ventilation en peinture, électricité, plomberie, etc. « Moins il y a de détails, plus je serais inquiet », dit-il. Des rapports succincts, à son avis, sont là où se cachent des dépenses indifférenciées.

Une partie de la raison pour laquelle les propriétaires ont du mal ici, note-t-il, est que l'industrie n'a pas de norme commune. Les structures du plan comptable varient d'une entreprise à l'autre, tout comme les politiques en matière de créances irrécouvrables et les seuils d'approbation des dépenses, de 500 à 1 000 dollars ou un pourcentage fixé au-dessus du budget. Cette fragmentation a rendu le côté des dépenses opaque, et c'est précisément pourquoi les honoraires, le seul chiffre clairement visible, deviennent la valeur par défaut sur laquelle négocier.

Deux des questions que Kutas dit aux propriétaires de poser concernent les personnes, pas le prix. D'abord : qui est le gestionnaire régional affecté à la propriété, quel est son bilan et depuis combien de temps travaille-t-il pour l'entreprise ? Un régional qui commence tout juste, ou qui n'a pas d'expérience dans ce type d'actif, est une raison de prudence. Deuxièmement : quel est le plan de remplacement lorsqu'un gestionnaire immobilier est en congé ou qu'un gestionnaire de services est absent pendant deux semaines ? Un propriétaire doit savoir si l'entreprise dispose d'un véritable vivier ou si elle recourt à de la main-d'œuvre temporaire pour combler les lacunes. Kutas déclare que le manque de vivier de talents [sur un marché donné] est l'une des raisons les plus courantes pour lesquelles OneWall lui-même refuse une mission.

Les propriétaires diagnostiquent également mal la sous-performance, blâmant un gestionnaire pour ce qui est en réalité un marché atone, ou l'inverse. Le test de Kutas est la donnée associée à la conscience de soi. La performance du marché peut être vérifiée par rapport aux chiffres disponibles publiquement. Et un schéma de propriété raconte sa propre histoire : « Si vous en êtes à votre troisième gestionnaire en quatre ans, ce n'est probablement pas la société de gestion. »

Cette volonté de nommer le rôle du propriétaire pointe vers un signal que Kutas pense que les propriétaires sous-estiment : un gestionnaire prêt à refuser des contrats. « Nous vendons de l'attention et du travail », dit-il. Une entreprise qui s'étend trop pour gagner chaque contrat est, selon sa logique, moins capable de bien faire pour chacun d'eux. Alors que les propriétaires deviennent plus sceptiques quant aux honoraires annoncés et plus attentifs au côté des dépenses, les gestionnaires qui peuvent répondre aux questions difficiles en détail sont susceptibles de se démarquer de ceux qui rivalisent uniquement sur le prix.

À propos de OneWall Communities : OneWall Communities est une société de gestion immobilière et d'investissement verticalement intégrée spécialisée dans le logement pour les travailleurs. Forte de 15 ans d'expérience en tant que propriétaire-exploitant, OneWall a évolué pour offrir des services de gestion tiers de niveau institutionnel qui combinent excellence opérationnelle et approche centrée sur la communauté. Pour plus d'informations, visitez onewallcommunities.com.

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