Para Propietarios Que Contratan un Administrador de Propiedades, la Tarifa Es el Número Incorrecto para Comparar

Cuando un propietario se propone contratar una empresa de gestión externa, la comparación casi siempre comienza y, a menudo, termina, con la tarifa de gestión. Es el número que todas las empresas cotizan, el que cabe en una sola línea, y el que se siente como la palanca que controla el propietario. Según operadores que se han sentado en ambos lados de la mesa, también es casi la cifra menos importante en la decisión.

Ron Kutas, Director Ejecutivo de OneWall Communities, un operador-propietario que también ofrece servicios de gestión de terceros, argumenta que obsesionarse con la tarifa desvía a los propietarios de donde realmente se mueve el dinero.

Kutas resume el desajuste en aritmética simple. Una reducción de 25 puntos básicos en la tarifa de gestión para una propiedad con una renta de 2 millones de dólares ahorra al propietario unos 5.000 dólares al año. Una diferencia de 200 puntos básicos en deudas incobrables en esa misma propiedad son aproximadamente 40.000 dólares. "Estás negociando uno de los números más pequeños en la página", dice. Las preguntas que realmente mueven el resultado, en su opinión, son la rapidez con que un administrador rota las unidades y cuál es su política de deudas incobrables.

Va más allá en cuanto a la tarifa. Un administrador dispuesto a bajar del 3 por ciento al 2.5 por ciento tiene que recuperar ese medio punto en algún lugar. A menudo, dice, regresa en forma de facturaciones más altas, más personal de la oficina central cargado a la propiedad, o simplemente menos atención prestada al activo. Una tarifa que parece demasiado baja para ser rentable generalmente no es tan baja como parece.

La línea en la que Kutas dice que los propietarios deben presionar es en los cargos adicionales, los costos que una empresa de gestión factura a la propiedad además de la tarifa. Lo enmarca como una prueba. Pida a un administrador que detalle cada cargo adicional más allá de la tarifa de gestión. Una empresa impulsada por los ingresos tiende a ser vaga. Un operador-propietario, dice, tiene un cronograma listo para enviar y puede explicar por qué existe cada cargo y qué cubre.

Los informes en sí mismos contienen señales antes de que un propietario firme. Kutas señala cuentas principales genéricas en el cuadro de cuentas como una señal de advertencia: una sola línea de "reparaciones y mantenimiento" en lugar de un desglose en pintura, electricidad, plomería y el resto. "Cuanta menos información detallada, más preocupado estaría", dice. En su experiencia, los informes escasos son donde se esconden los gastos no diferenciados.

Parte de la razón por la que los propietarios tienen dificultades aquí, señala, es que la industria no tiene un estándar compartido. Las estructuras del cuadro de cuentas difieren de una empresa a otra, al igual que las políticas de deudas incobrables y los umbrales en los que un gasto necesita aprobación, desde $500 a $1,000 o un porcentaje fijo sobre el presupuesto. Esa fragmentación ha dejado el lado de los gastos opaco, que es exactamente por qué la tarifa, el único número claramente visible, se convierte en el tema por defecto para regatear.

Dos de las preguntas que Kutas dice a los propietarios que hagan son sobre personas, no sobre el precio. Primero: ¿quién es el gerente regional asignado a la propiedad, cuál es su historial y cuánto tiempo llevan en la empresa? Un regional que acaba de empezar, o sin experiencia en ese tipo de activo, es una razón para la precaución. Segundo: ¿qué respaldo existe cuando un gerente de comunidad se ausenta o un gerente de servicio está fuera por dos semanas? Un propietario debe saber si la empresa tiene un banquillo genuino o depende de mano de obra temporal para cubrir los vacíos. Kutas dice que la falta de fuerza en el banquillo en un mercado determinado es una de las razones más comunes por las que OneWall rechaza una asignación.

Los propietarios también diagnostican mal el bajo rendimiento, culpando al administrador por lo que en realidad es un mercado débil, o viceversa. La prueba de Kutas son los datos combinados con la autoconciencia. El rendimiento del mercado se puede verificar con cifras disponibles públicamente. Y un patrón de propiedad cuenta su propia historia: "Si estás con tu tercer administrador en cuatro años, probablemente no sea la empresa de gestión".

Esa disposición a nombrar el papel del propietario apunta a una señal que Kutas cree que los propietarios subestiman: un administrador preparado para rechazar negocios. "Vendemos atención y mano de obra", dice. Una empresa que se estira demasiado para ganar cada contrato es, según su lógica, menos capaz de hacer bien por cada uno. A medida que los propietarios se vuelven más escépticos sobre las tarifas anunciadas y más atentos al lado de los gastos, los administradores que pueden responder las preguntas más difíciles en detalle probablemente se separen de aquellos que compiten solo por el precio.

Acerca de OneWall Communities: OneWall Communities es una empresa de gestión de propiedades e inversión verticalmente integrada especializada en viviendas para trabajadores. Con 15 años de experiencia como operador-propietario, OneWall ha evolucionado para ofrecer servicios de gestión de terceros de nivel institucional que combinan la excelencia operativa con un enfoque centrado en la comunidad. Para más información, visite onewallcommunities.com.

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