Il existe deux catégories de technologies complètement différentes à l'intérieur d'un immeuble commercial. La plupart des groupes de propriétaires les traitent comme une seule. Cette erreur leur coûte plus qu'ils ne le pensent.

Bill Douglas, PDG de OpticWise, a passé des années à observer les propriétaires immobiliers confier les décisions technologiques opérationnelles à des personnes qui n'ont jamais été formées pour cela. Et selon Douglas, c'est l'un des angles morts les plus constants et les plus coûteux du secteur.

« L'informatique est très compétente et très nécessaire pour gérer les systèmes de l'organisation, les finances, la sécurité, les accès, et tout cela », a déclaré Douglas. « Mais la technologie opérationnelle est une chose complètement différente. Et la plupart des groupes de propriétaires n'ont aucune idée que ces deux catégories existent. »

L'informatique et la technologie opérationnelle ne sont pas la même chose

La technologie de l'information gère l'infrastructure organisationnelle : serveurs, courrier électronique, gestion des identités, politique de pare-feu, services d'annuaire. C'est la couche qui relie les employés à leurs outils et protège les données de l'entreprise.

La technologie opérationnelle est la couche qui gère le bâtiment lui-même : systèmes CVC, contrôleurs d'éclairage, contrôle d'accès, gestion du stationnement, capteurs de détection de fuites, ascenseurs, et les données que tous ces systèmes génèrent. L'OT est ce qui rend un bâtiment fonctionnel. C'est aussi ce qui le rend efficace ou gaspilleur.

Le problème est que lorsque les groupes de propriétaires demandent qui est responsable de la technologie dans leurs propriétés, les responsables informatiques lèvent la main, car le câblage basse tension dans un rack leur semble relever de leur domaine. Les gestionnaires immobiliers lèvent la main, car le bâtiment est leur responsabilité. Les gestionnaires d'actifs restent silencieux, car ils examinent les rapports financiers, pas les systèmes du bâtiment.

Personne ne possède réellement l'OT, et ce vide est là où réside l'inefficacité.

Que se passe-t-il lorsque les fournisseurs comblent le vide

Lorsque personne au sein de l'organisation ne possède l'OT, les fournisseurs le font. Un entrepreneur général termine un bâtiment et confie les décisions technologiques à un gestionnaire immobilier déjà débordé par la gestion des baux et des relations avec les locataires. Le gestionnaire immobilier a besoin de solutions rapides, va à un salon professionnel, voit une démo convaincante et achète quelque chose qui résout un problème sans s'intégrer dans une stratégie plus large.

Avec le temps, un bâtiment typique de 25 000 mètres carrés se retrouve avec une douzaine de systèmes déconnectés ou plus, plusieurs réseaux redondants que personne n'avait prévus, et des données dispersées sur des plateformes de fournisseurs auxquelles le propriétaire ne peut pas accéder.

« Ils ont des stratégies pour construire des propriétés, en acheter, en vendre, les louer, augmenter les revenus locatifs », a déclaré Douglas. « Mais ils ignorent souvent le numérique. Donc les fournisseurs mènent la danse. »

La conséquence n'est pas seulement l'inefficacité. C'est une perte de données. Chacun de ces systèmes génère des données opérationnelles qui appartiennent au propriétaire de l'immeuble. Lorsque les fournisseurs gèrent le système, ils détiennent les données. Le propriétaire paie pour un service et ne reçoit aucune des informations qu'il pourrait produire.

Bonne personne, mauvais poste

Douglas est direct sur ce qu'il voit se produire dans l'industrie. Les gestionnaires immobiliers, les responsables informatiques et les gestionnaires d'actifs sont tous des personnes très compétentes. On leur demande simplement de faire des choses en dehors de leur formation, de leur personnel et de leurs compétences.

« Nous demandons aux mauvaises personnes d'effectuer les bonnes tâches », a-t-il déclaré. « Le travail d'un gestionnaire immobilier est de s'occuper des locataires et de louer le bâtiment. Pas de gérer des réseaux qu'il n'a jamais conçus et qu'il ne peut probablement pas documenter. »

L'analogie qu'il utilise est celle du sport. Vous ne demanderiez pas à votre lanceur d'être votre frappeur de réserve. Vous ne demanderiez pas à un running back de jouer linebacker central. Ils pourraient techniquement se tenir à cette position. Ils ne performeront pas comme un spécialiste.

La gestion de l'OT nécessite une stratégie numérique, un architecte numérique et quelqu'un de responsable des données qu'elle produit. Ces rôles n'ont pas besoin d'être internes. Ils peuvent être un partenaire. Mais ils doivent exister quelque part, sinon le vide reste comblé.

Le cadre Peak Property Performance, développé par Douglas et le fondateur d'OpticWise, Drew Hall, donne aux propriétaires un processus structuré pour auditer ce qu'ils ont, connecter les bons systèmes, collecter les données qu'ils possèdent et les utiliser pour améliorer à la fois la performance et la rentabilité.

Ce qui est perdu lorsque l'OT n'est pas gérée

La façon la plus claire de comprendre le coût de l'ignorance de l'OT est de regarder ce qu'une couche OT gérée produit réellement.

Les économies d'énergie proviennent de la connaissance de quand et comment l'énergie est consommée, pas en demandant à un gestionnaire immobilier d'en utiliser moins. Les taux d'assurance baissent lorsque les propriétaires peuvent documenter l'historique de maintenance, les protocoles de réponse et les performances du système. L'expérience locative s'améliore lorsque le bâtiment fonctionne de manière fiable et que les problèmes sont détectés avant qu'ils n'affectent quiconque.

Lorsque l'OT n'est pas gérée, rien de tout cela ne se produit. Les lumières restent allumées dans des bâtiments vides parce que personne n'a programmé le contrôleur d'éclairage. Les dégâts des eaux passent inaperçus jusqu'à ce qu'ils deviennent visibles. Les systèmes installés lors de la construction fonctionnent avec des paramètres par défaut, ou parfois sans aucun paramètre, pendant des années.

« Vous perdez le contrôle de vos dépenses », a déclaré Douglas. « Et vous perdez les données que vous devriez pouvoir utiliser pour fonctionner plus efficacement et générer plus de revenus. »

Les données sont déjà là. Elles sont produites en ce moment même par des systèmes que le propriétaire a payés. La question est de savoir si quelqu'un est en mesure de les utiliser.

Ce n'est pas un problème informatique. Ce n'est pas un problème de gestion immobilière. C'est un problème de stratégie, et cela commence par reconnaître que l'OT est sa propre discipline, avec ses propres exigences et son propre retour sur investissement.

À propos d'OpticWise : OpticWise est un cabinet de conseil en infrastructure numérique et stratégie de données spécialisé dans l'immobilier commercial. L'entreprise aide les propriétaires et les exploitants à prendre possession de leurs données de bâtiment, à réduire les dépenses d'exploitation et à construire la base nécessaire pour des propriétés prêtes pour l'IA.

Cet article est basé sur des informations fournies par la source experte citée ci-dessus. Il est destiné à des fins d'information générale uniquement et ne constitue pas un avis juridique, financier ou immobilier. Les lecteurs doivent effectuer leurs propres recherches et consulter des professionnels qualifiés avant de prendre toute décision immobilière ou financière.

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