La plupart des souscriptions de biens immobiliers commerciaux considèrent le résultat net d'exploitation comme stable, même pour les propriétés côtières où une seule inondation ou tempête de vent peut éliminer les flux de trésorerie pendant des mois. Selon Albert Slap, professionnel de l'immobilier et fondateur de RiskFootprint, le problème n'est pas un manque de données. C'est un refus persistant de modéliser ce qui arrive au service de la dette lorsqu'une propriété subit des dommages majeurs et cesse ses activités. Slap soutient que les investisseurs qui ne quantifient pas l'exposition aux risques avant d'engager des capitaux prennent des risques qu'ils ne peuvent pas voir.

L'hypothèse du RNI stable s'effondre

Slap utilise un scénario simple pour illustrer l'écart entre la souscription traditionnelle et l'analyse basée sur les risques. Une propriété commerciale côtière générant 1,2 million de dollars de RNI annuel avec 900 000 dollars de service de la dette annuel semble solvable sur le papier. Mais si l'on soumet cette même propriété à un scénario d'inondation côtière centennale en utilisant Hazus, le modèle d'ingénierie public de la FEMA, le tableau change radicalement.

Dans ce scénario, le modèle peut montrer 12 % de dommages structurels, 8 % de dommages au contenu et neuf mois de restauration. Le RNI chute de 75 %, anéantissant la capacité à couvrir le service de la dette. Ajoutez les coûts des dommages structurels et au contenu, tenez compte des pertes non assurées qui épuisent les réserves de trésorerie, et le ratio de couverture du service de la dette en situation de stress tombe en dessous de 1,00. L'emprunteur ne peut pas assurer le service de la dette pendant la période de restauration. La souscription traditionnelle n'aurait pas détecté cela.

Le problème s'aggrave sur les marchés où l'assurance se resserre. Slap décrit un environnement où la fréquence des risques augmente, les franchises augmentent, les exclusions s'étendent, les primes sont volatiles et la couverture d'interruption d'activité diminue, le tout simultanément. Chaque variable érode le coussin financier sur lequel les investisseurs comptaient historiquement pour absorber les pertes liées aux événements.

La perte annuelle attendue comme élément de diligence raisonnable pour l'immobilier commercial

Slap soutient que la quantification de l'exposition aux risques devrait commencer par les calculs de perte annuelle attendue, une métrique qui traduit les données probabilistes sur les risques en termes financiers annualisés. En utilisant les taux EAL spécifiques aux bâtiments du National Risk Index de la FEMA, les investisseurs peuvent estimer ce qu'un risque donné coûte à une propriété en moyenne chaque année.

Un bâtiment avec un coût de remplacement de 50 millions de dollars et un taux EAL pour le vent des ouragans de 444 dollars par million de dollars de valeur produit une perte annuelle estimée d'environ 112 600 dollars, selon Slap. Sur une période de détention de 10 ans, ce chiffre dépasse 1 million de dollars, avant de prendre en compte les pertes de contenu, l'interruption d'activité ou les dommages à la réputation des locataires. « C'est une information prête pour le ROI », déclare Slap.

Pour les investisseurs évaluant des acquisitions côtières, Slap soutient que cette évaluation des risques naturels devrait être standard, et non supplémentaire. La question n'est pas de savoir si une propriété sera confrontée à un événement dangereux. C'est de savoir combien cet événement coûtera probablement, et si la thèse d'investissement y survit.

De la préoccupation qualitative à la décision quantifiée

Slap établit une distinction entre le cadrage de la durabilité qui dominait auparavant les conversations sur l'immobilier côtier et l'approche axée sur le ROI qu'il voit gagner du terrain maintenant. « Chaque action de durabilité ou de résilience a une cause et un effet », dit-il. « La cause est la décision d'investir. L'effet est le bénéfice, des pertes réduites, une continuité améliorée, des coûts d'exploitation réduits ou une valeur marchande accrue. »

Ce cadrage, selon Slap, rend les investissements dans la résilience défendables auprès des comités d'investissement, des prêteurs et des partenaires. Les investisseurs qui se demandent si une rénovation résiliente sera rentable ont besoin de données quantifiées sur l'exposition pour répondre à la question. Sans cela, dit Slap, les décisions se rabattent sur l'intuition, et l'intuition ne peut pas remplacer la modélisation des risques dans un marché où la gravité des risques s'accélère.

Les investisseurs qui intègrent la modélisation des risques dans la souscription d'acquisitions identifieront les actifs dépréciés avant l'achat, évalueront le risque plus précisément et prendront des décisions d'amélioration du capital avec une base coût-bénéfice plus claire, selon Slap. Ceux qui ne le feront pas continueront à découvrir les pertes liées aux risques après coup.

Comment l'évaluation de la résilience des propriétés fonctionne en pratique

RiskFootprint, la société de Slap, a construit une plateforme qui s'aligne sur la norme ASTM International Property Resilience Assessment Standard (E 3429-24). Cette norme structure l'analyse des risques en trois étapes : modélisation de l'exposition aux risques, évaluation de la vulnérabilité et de la valeur à risque, et mesures d'atténuation réalisables avec analyse coût-bénéfice. Selon la documentation interne de RiskFootprint, la plateforme couvre plus de 34 types d'exposition aux risques pour chaque propriété américaine et intègre plusieurs modèles d'inondation, y compris les données pluviales, fluviales et côtières Swiss Re/Fathom, les cartes FEMA FIRM, les ondes de tempête NOAA SLOSH et les projections de marées hautes NOAA/NASA.

« Si la comparaison donne un nombre positif, alors le propriétaire/investisseur du Bénéfice/Coût aura une base raisonnable pour étudier l'investissement dans des mesures d'atténuation des risques plus en détail », dit Slap à propos de l'étape coût-bénéfice. L'intégration par la plateforme des estimations d'altitude du premier étage pour plus de 300 millions de bâtiments – une variable clé dans la vulnérabilité aux inondations – permet aux investisseurs de passer de l'identification de l'exposition à la modélisation de l'impact financier sans commander d'études d'ingénierie personnalisées.

Pour les investisseurs en immobilier commercial côtier, la conséquence pratique est que les tests de résistance financière liés aux risques, effectivement une évaluation du risque climatique au niveau de la transaction, sont désormais disponibles comme entrée automatisée plutôt que comme mission de conseil personnalisée. Slap dit que la pression des prêteurs et des marchés secondaires pour exiger ce type d'analyse se fait déjà sentir.

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