Les Résidences de Vacances en Copropriété Vont aux Enchères : Ce Que les Acheteurs Possèdent, Ce Qu'ils Paient et Comment Ils Vendent

L'achat de résidences secondaires reprend, lentement. Redfin a rapporté en juillet que les acheteurs avaient contracté 4,1 % de prêts hypothécaires de plus pour des résidences secondaires en 2025 par rapport à l'année précédente, soit la première hausse annuelle depuis le boom de l'ère pandémique. Malgré cela, les résidences secondaires ne représentaient que 2,7 % de toutes les origines de prêts hypothécaires l'an dernier, rappelant combien peu de ménages peuvent justifier de posséder une propriété qu'ils n'utilisent qu'une partie de l'année.

La copropriété est une des réponses que l'industrie développe pour combler cet écart, et elle a désormais atteint les salles des ventes. DeCaro Auctions, une maison de ventes aux enchères de biens immobiliers de luxe fondée en 1983, a commencé à proposer des enchères de copropriété en septembre 2026 et affirme être la première société de ventes aux enchères à vendre des copropriétés de cette manière. Voici comment le modèle fonctionne et ce que les acheteurs doivent peser avant de surenchérir.

La copropriété fractionnée est-elle une multipropriété ? Non, bien que ce soit généralement la première question que posent les acheteurs. Une multipropriété vend généralement le droit d'utiliser un bien pendant une période déterminée. La copropriété, souvent appelée propriété fractionnée, est la propriété du bien lui-même.

« Ce n'est pas une multipropriété. C'est de la copropriété », déclare Mario Vargas, associé et PDG de DeCaro Auctions. « Chacun possède la maison entière. »

Une maison est généralement divisée en huit fractions, bien que certaines soient proposées en six ou quatre. Selon la structure de la vente, les propriétaires détiennent soit une fraction de la propriété avec titre de propriété, soit une fraction d'une société, généralement une LLC, constituée pour la posséder. Personne ne possède la suite principale ou une aile particulière. Chaque propriétaire a l'usage de toute la maison pendant ses séjours.

La catégorie gagne en reconnaissance formelle depuis plusieurs années. La Real Estate Standards Organization a ajouté la copropriété comme sous-type de propriété dans son dictionnaire de données 2022, donnant aux systèmes d'annonces un moyen standard de la classer. Matthew Rollins, associé et directeur marketing de DeCaro, note que de nombreux acheteurs fortunés détiennent déjà des biens immobiliers via des LLC, de sorte que la structure leur semble familière.

Comment le temps est-il réparti, et qui paie l'entretien ? Après la vente, DeCaro coordonne la gestion professionnelle de la maison. Les calendriers tournent souvent chaque année afin que les jours fériés et les hautes saisons soient répartis équitablement dans le temps. La maison est nettoyée et préparée avant chaque arrivée et remise en état après chaque départ.

Les propriétaires partagent les frais de portage, y compris l'entretien, les réparations, les taxes et l'assurance. Vargas soutient que c'est là que la copropriété diffère de la location d'une résidence secondaire à des inconnus. « Tous ceux qui l'utilisent sont propriétaires, donc ils la traitent avec beaucoup plus de respect », dit-il.

Un accord d'exploitation fixe les règles, un peu comme les covenants d'une association de propriétaires. Les conditions typiques incluent une période de détention minimale d'un an, un droit de premier refus pour les autres propriétaires lorsqu'un propriétaire vend, et une interdiction de louer une fraction.

Pourquoi les acheteurs l'envisagent Le principal attrait est un point d'entrée plus bas. Sur un domaine du lac Minnetonka que DeCaro met actuellement aux enchères, l'enchère sur chaque fraction, un huitième de la maison, démarre à 1,55 million de dollars, contre une valeur de la maison entière d'environ 15 millions de dollars.

Vargas affirme que le prix n'est pas le seul facteur. Même les acheteurs qui pourraient se permettre la maison entière peuvent se demander s'ils veulent supporter 100 % d'un bien qu'ils n'utilisent que quelques semaines par an. « C'est une façon plus intelligente de posséder », dit-il.

Le modèle peut aussi aider les vendeurs. Une famille qui n'est pas prête à se séparer d'une maison de vacances peut en vendre une partie et en garder une partie. Les héritiers qui ne sont pas d'accord sur un bien hérité ont un moyen de partager selon ces lignes, certains conservant une participation et d'autres encaissant leur part.

La copropriété n'est pas pour tout le monde. Les propriétaires renoncent au contrôle total du calendrier, acceptent les règles fixées par l'accord d'exploitation et comptent sur les autres propriétaires et la société de gestion pour que l'arrangement fonctionne bien. Les acheteurs doivent lire attentivement l'accord avant de surenchérir, en particulier les conditions relatives à la planification, au partage des coûts et à la revente.

Comment fonctionne la vente aux enchères, et comment les propriétaires revendent plus tard Dans une vente aux enchères standard, les enchères s'ouvrent et montent. Une vente aux enchères de copropriété publie plutôt une mise à prix pour chaque fraction. Les acheteurs s'inscrivent, se qualifient et réservent une place à cette mise à prix. Si plus d'acheteurs veulent participer qu'il n'y a de fractions disponibles, la concurrence fixe le prix final.

L'inscription suit les mêmes étapes que toute vente aux enchères DeCaro : examiner les documents de diligence raisonnable du bien, accepter les conditions de la vente aux enchères et soumettre une preuve de fonds. La séquence complète est décrite sur la page de processus de DeCaro.

Les acheteurs de maisons entières font toujours partie de l'opportunité. Pendant que DeCaro mène la vente aux enchères fractionnée, les acheteurs intéressés par l'acquisition de la propriété entière peuvent soumettre une offre pour la maison entière à tout moment. Cela offre une voie de vente supplémentaire, permettant au vendeur d'évaluer à la fois les enchères fractionnées et les offres pour la maison entière afin de déterminer laquelle offre la plus grande valeur globale.

Pour sortir plus tard, un propriétaire vend sa fraction selon les termes de l'accord d'exploitation. DeCaro recommande de la remettre aux enchères, en s'appuyant sur son réseau croissant d'acheteurs à la recherche de copropriété sur des marchés spécifiques. « Nous pouvons simplement remettre cette fraction aux enchères et laisser le marché dicter sa valeur », déclare Rollins.

Pour les acheteurs qui ont toujours voulu un pied-à-terre dans un marché de villégiature mais qui n'ont jamais pu justifier d'en posséder la totalité, la question passe de « peuvent-ils se permettre la maison » à « la copropriété correspond-elle à la façon dont ils l'utiliseraient réellement ».

À propos de DeCaro Auctions : DeCaro Auctions est une maison de ventes aux enchères de biens immobiliers de luxe boutique fondée par Daniel DeCaro en 1983, avec plus de 40 ans d'expérience dans les enchères de luxe. La société organise des ventes aux enchères à date fixe pour des maisons entières et des copropriétés, et s'associe à l'agent immobilier pour chaque vente ; pour en savoir plus, visitez decaroauctions.com.

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