Las Casas Vacacionales en Copropiedad Van a Subasta: Qué Poseen los Compradores, Cuánto Pagan y Cómo las Venden

La compra de segundas viviendas está repuntando de nuevo, lentamente. Redfin informó en julio que los compradores solicitaron un 4,1% más de hipotecas para segundas viviendas en 2025 que un año antes, el primer aumento anual desde el auge de la era pandémica. Aun así, las segundas viviendas representaron solo el 2,7% de todas las originaciones hipotecarias el año pasado, un recordatorio de cuán pocos hogares pueden justificar mantener una propiedad que usan solo parte del año.

La copropiedad es una respuesta que la industria ha estado desarrollando para esa brecha, y ahora ha llegado al bloque de subastas. DeCaro Auctions, una casa de subastas de bienes raíces de lujo fundada en 1983, comenzó a ofrecer subastas de copropiedad en septiembre de 2026 y afirma ser la primera empresa de subastas en vender copropiedad de esta manera. Así funciona el modelo y lo que los compradores deben sopesar antes de pujar.

No, aunque suele ser la primera pregunta que hacen los compradores. Un tiempo compartido normalmente vende el derecho a usar una propiedad durante un período determinado. La copropiedad, a menudo llamada propiedad fraccionada, es la propiedad de la propiedad en sí.

“Esto no es un tiempo compartido. Es copropiedad”, dice Mario Vargas, socio y CEO de DeCaro Auctions. “Todos son dueños de toda la casa”.

Una casa normalmente se divide en ocho fracciones, aunque algunas se ofrecen en seis o cuatro. Dependiendo de cómo se estructure la venta, los propietarios poseen una fracción escriturada de la propiedad o una fracción de una empresa, generalmente una LLC, constituida para poseerla. Nadie es dueño de la suite principal o de un ala en particular. Cada propietario tiene uso de toda la casa durante sus estancias.

La categoría ha ido ganando base formal durante varios años. La Real Estate Standards Organization agregó la copropiedad como subtipo de propiedad en su diccionario de datos de 2022, dando a los sistemas de listado una forma estándar de clasificarla. Matthew Rollins, socio y director de marketing de DeCaro, señala que muchos compradores de alto patrimonio ya poseen bienes raíces a través de LLC, por lo que la estructura tiende a resultar familiar.

Después de la venta, DeCaro coordina la gestión profesional de la casa. Los calendarios a menudo rotan cada año para que las vacaciones y las temporadas altas se dividan de manera justa con el tiempo. La casa se limpia y prepara antes de cada llegada y se reajusta después de cada salida.

Los propietarios dividen los costos de mantenimiento, incluidas las reparaciones, los impuestos y el seguro. Vargas argumenta que aquí es donde la copropiedad se diferencia de alquilar una segunda vivienda a extraños. “Todos los que la usan son propietarios, así que la tratan con mucho más respeto”, dice.

Un acuerdo operativo establece las reglas, de manera similar a los convenios de una asociación de propietarios. Los términos típicos incluyen un período mínimo de tenencia de un año, un derecho de preferencia para los otros propietarios cuando alguien vende y una prohibición de alquilar una fracción.

El atractivo más obvio es un punto de entrada más bajo. En una finca de Lake Minnetonka que DeCaro está subastando actualmente, las pujas por cada fracción, un octavo de la casa, comienzan en 1,55 millones de dólares, frente a un valor de la casa completa de unos 15 millones de dólares.

Vargas dice que el precio no es el único factor. Incluso los compradores que podrían permitirse la casa completa pueden cuestionarse cargar con el 100% de una propiedad que usan unas pocas semanas al año. “Es una forma más inteligente de poseer”, dice.

El modelo también puede ayudar a los vendedores. Una familia que no está lista para desprenderse de una casa de vacaciones puede vender parte y conservar parte. Los herederos que no están de acuerdo sobre una propiedad heredada tienen una manera de dividirla de esa forma, con algunos conservando una participación y otros cobrando.

La copropiedad no es para todos. Los propietarios renuncian al control total del calendario, aceptan las reglas establecidas por el acuerdo operativo y dependen de los otros propietarios y de la empresa de gestión para que el arreglo funcione sin problemas. Los compradores deben leer el acuerdo detenidamente antes de pujar, particularmente los términos sobre programación, reparto de costos y reventa.

En una subasta estándar, las pujas comienzan y suben. Una subasta de copropiedad, en cambio, publica una puja inicial para cada fracción. Los compradores se registran, se califican y aseguran un lugar con esa puja inicial. Si más postores quieren entrar de los que hay fracciones disponibles, la competencia fija el precio final.

El registro sigue los mismos pasos que cualquier subasta de DeCaro: revisar los documentos de diligencia debida de la propiedad, aceptar los términos de la subasta y presentar prueba de fondos. La secuencia completa se detalla en la página de proceso de DeCaro.

Los compradores de casa completa siguen formando parte de la oportunidad. Mientras DeCaro realiza la subasta fraccionada, los compradores interesados en adquirir la propiedad completa pueden presentar una oferta por la casa completa en cualquier momento. Esto proporciona una vía adicional de venta, permitiendo al vendedor evaluar tanto las pujas fraccionadas como las ofertas por la casa completa para determinar cuál ofrece el mayor valor general.

Para salir más adelante, un propietario vende su fracción según los términos del acuerdo operativo. DeCaro recomienda volver a subastarla, aprovechando su creciente red de compradores que buscan copropiedad en mercados específicos. “Podemos simplemente volver a subastar esa fracción y dejar que el mercado dicte cuánto vale”, dice Rollins.

Para los compradores que han querido un lugar en un mercado turístico pero nunca pudieron justificar poseerlo todo, la pregunta está cambiando de si pueden permitirse la casa a si la copropiedad se ajusta a cómo la usarían realmente.

Acerca de DeCaro Auctions: DeCaro Auctions es una casa de subastas boutique de bienes raíces de lujo fundada por Daniel DeCaro en 1983, con más de 40 años en subastas de lujo. La firma realiza subastas con fecha cierta para casas completas y copropiedad, y se asocia con el agente de listado en cada venta; obtenga más información en decaroauctions.com.

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