Les Taux de Capitalisation Induisent en Erreur la Plupart des Acheteurs de Biens Immobiliers Commerciaux dans le Sud-Est du Michigan

Un seul chiffre a dominé l'analyse de l'immobilier commercial pendant des décennies : le taux de capitalisation. Calculé en divisant le revenu net d'exploitation d'un bien par son prix d'achat, le taux de capitalisation promet de rendre des actifs dissemblables comparables en un coup d'œil. Mais dans le sud-est du Michigan, où les complexes d'appartements à valeur ajoutée et les biens sous-loués constituent une grande partie de l'inventaire disponible, ce raccourci détourne les acheteurs de bonnes affaires, selon Larry Gotcher, un professionnel de l'immobilier chez Resource Realty Group avec près de 40 ans d'expérience et environ 7 500 transactions conclues.

Gotcher a complètement retiré les taux de capitalisation de ses supports marketing. Son raisonnement : les taux de capitalisation sont calculés sur le revenu actuel, ce qui signifie qu'ils représentent systématiquement de manière erronée la valeur de tout bien où la performance actuelle diverge du potentiel futur. « 95 % des acheteurs ne regardaient que le taux de capitalisation, puis ils ne regardent pas plus loin », dit Gotcher.

Le taux de capitalisation reflète ce qu'un bien fait aujourd'hui – pas ce qu'il pourrait faire sous une propriété différente. Pour les biens à valeur ajoutée, où la thèse d'investissement dépend de l'amélioration du taux d'occupation, de l'augmentation des loyers ou de la réalisation de travaux d'amélioration, le revenu net d'exploitation actuel a peu de rapport avec le rendement réel qu'un investisseur obtiendra au fil du temps.

Gotcher cite une communauté de logements manufacturés qu'il envisage de vendre. Le bien a actuellement 10 des 50 emplacements occupés et perd de l'argent chaque mois. Un calcul du taux de capitalisation sur le revenu actuel produirait un nombre dénué de sens. Mais son pro forma projette un NOI stabilisé de 500 000 $ par année une fois le bien entièrement occupé. « Si j'utilise le taux de capitalisation, ce serait terrible pour cet endroit », dit-il. « Comme je ne commercialise pas cela, je peux expliquer à travers le pro forma et l'analyse des flux de trésorerie à quoi ressemblera l'avenir d'un projet comme celui-ci. »

Pour les actifs stabilisés, entièrement occupés avec des baux au prix du marché, les taux de capitalisation fournissent une base de comparaison raisonnable. La distorsion apparaît lorsque les investisseurs appliquent la même mesure à travers tout l'éventail des types d'actifs, traitant une opportunité à valeur ajoutée avec des loyers sous le marché et un entretien différé comme directement comparable à un bien clé en main avec des baux à long terme en place.

Gotcher identifie les propriétés sous-louées comme une source particulièrement courante de distorsion du taux de capitalisation. De nombreuses propriétés commerciales portent des loyers nettement inférieurs aux taux du marché actuels, soit en raison de baux à long terme signés il y a des années, d'une gestion passive ou de la négligence du propriétaire. Un taux de capitalisation calculé sur ces loyers sous le marché semblera bas, signalant à un acheteur axé sur le taux de capitalisation que l'actif est cher. En réalité, l'écart entre les loyers actuels et ceux du marché peut représenter la composante la plus précieuse de la transaction.

« Votre taux de capitalisation ne montre pas le fait que le bien est considérablement sous-loué », dit Gotcher. « Ce qui est plus important, c'est ce que vous pouvez faire avec la propriété plutôt que ce qu'elle fait actuellement avec le propriétaire qui échoue. »

Cette dynamique crée un avantage systématique pour les investisseurs qui modélisent le potentiel de loyer futur. Ils sont en concurrence pour des actifs que la majorité filtrée par le taux de capitalisation a déjà écartés, souvent à des prix qui reflètent le revenu actuel – et non potentiel.

Gotcher note également que la relation entre les taux de capitalisation et la qualité des actifs va dans une direction contre-intuitive pour les acheteurs à valeur ajoutée. « Votre taux de capitalisation sera beaucoup plus élevé si vous achetez une propriété à valeur ajoutée », dit-il. « Les gens sont prêts à accorder une remise supplémentaire pour une propriété qui est en mauvais état. » Un taux de capitalisation élevé sur un actif en difficulté ne signale pas une bonne affaire simple ; il signale que le marché intègre le risque et l'incertitude de l'exécution. Les investisseurs qui interprètent un taux de capitalisation élevé comme une valeur automatique sans tenir compte des coûts de rénovation, des délais de location et de la complexité de la gestion risquent d'être déçus.

L'alternative de Gotcher est l'analyse pro forma, qui projette ce que les revenus et les dépenses d'un bien seront après stabilisation, puis évalue le prix d'achat par rapport à ce flux de revenus futur plutôt qu'à celui d'aujourd'hui. Cela nécessite des jugements sur la croissance des loyers, les délais de location et les dépenses en capital, des variables qui introduisent de l'incertitude et exigent une connaissance du marché local pour être évaluées de manière crédible.

Cette complexité supplémentaire est précisément la raison pour laquelle les taux de capitalisation persistent comme outil de filtrage dominant : ils ne nécessitent aucune hypothèse sur la performance future ni aucune familiarité avec la trajectoire des loyers d'un sous-marché spécifique. L'analyse pro forma, en revanche, récompense les investisseurs qui savent quels loyers un quartier donné peut supporter, combien de temps il faut généralement pour louer les logements vacants et ce que coûtent réellement les améliorations en capital dans ce marché.

« Beaucoup d'investisseurs ne comprennent pas que certains de ces biens, surtout s'ils recherchent une propriété à valeur ajoutée, les propriétés à valeur ajoutée ne peuvent pas simplement utiliser le taux de capitalisation », dit Gotcher.

Si l'évaluation de Gotcher est exacte, à savoir que la grande majorité des acheteurs filtrent les transactions par le taux de capitalisation sans analyse plus approfondie, le résultat est un marché bifurqué. Un petit groupe d'investisseurs qui modélisent des projections de flux de trésorerie est en concurrence pour les actifs à valeur ajoutée, tandis que le plus grand groupe d'acheteurs axés sur le taux de capitalisation se concentre sur les propriétés stabilisées, clés en main, et fait monter ces prix. Les propriétés clés en main à Ann Arbor, par exemple, se négocient à des taux de capitalisation aussi bas que deux à cinq pour cent, selon Gotcher, des prix tellement comprimés que tout acheteur utilisant un financement perdra de l'argent pendant les deux premières années.

Pendant ce temps, les marchés adjacents comme Ypsilanti offrent un flux de trésorerie positif immédiatement sur des achats financés, précisément parce que les propriétés y sont moins raffinées et nécessitent une gestion plus active. Les investisseurs prêts à faire ce travail font face à moins de concurrence et achètent à des prix inférieurs par rapport au potentiel de revenu.

Pour les acheteurs évaluant l'immobilier commercial dans le sud-est du Michigan, la question pratique est de savoir si le revenu actuel d'un bien donné représente son plafond ou son plancher. Le taux de capitalisation ne répond à cette question que pour les propriétés déjà exploitées à leur plein potentiel. Pour tout le reste, les sous-louées, les partiellement occupées, les mal gérées, il obscurcit la réponse plutôt que de la révéler.

À propos de l'expert : Larry Gotcher est un professionnel de l'immobilier chez Resource Realty Group, opérant dans le sud-est du Michigan avec près de 40 ans d'expérience.

À propos de Resource Realty Group : Resource Realty Group est un courtier commercial et résidentiel à service complet dont le siège est à Ann Arbor, Michigan. Dirigée par le propriétaire et courtier Larry Gotcher, l'entreprise travaille avec une équipe de dix personnes et exploite une fiducie de placement immobilier axée sur l'immobilier générateur de revenus au Michigan et sur certains marchés. Apprenez-en plus sur resourcerealtygroupmi.com.

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