Las Tasas de Capitalización Engañan a la Mayoría de los Compradores de Bienes Raíces Comerciales en el Sureste de Míchigan

Un solo número ha dominado el análisis de bienes raíces comerciales durante décadas: la tasa de capitalización. Calculada dividiendo el ingreso operativo neto de una propiedad por su precio de compra, la tasa de capitalización promete hacer que activos disímiles sean comparables de un vistazo. Pero en el sureste de Michigan, donde los complejos de apartamentos de valor agregado y las propiedades con rentas por debajo del mercado constituyen una gran parte del inventario disponible, esa abreviatura está desviando a los compradores de buenos negocios, según Larry Gotcher, un profesional de bienes raíces en Resource Realty Group con casi 40 años de experiencia y aproximadamente 7,500 transacciones cerradas.

Gotcher ha eliminado por completo las tasas de capitalización de sus materiales de marketing. Su razonamiento: las tasas de capitalización se calculan sobre el ingreso actual, lo que significa que sistemáticamente distorsionan el valor de cualquier propiedad donde el desempeño actual diverge del potencial futuro. "El 95% de los compradores solo miraban la tasa de capitalización, y luego no miran más allá", dice Gotcher.

La tasa de capitalización refleja lo que una propiedad está haciendo hoy, no lo que podría hacer bajo una propiedad diferente. Para propiedades de valor agregado, donde la tesis de inversión depende de mejorar la ocupación, aumentar los alquileres o completar mejoras de capital, el ingreso operativo neto actual tiene poca relación con el rendimiento real que un inversor obtendrá con el tiempo.

Gotcher señala una comunidad de viviendas prefabricadas que está considerando vender. La propiedad actualmente tiene 10 de 50 espacios ocupados y pierde dinero cada mes. Un cálculo de la tasa de capitalización sobre el ingreso actual produciría un número sin sentido. Pero su pro forma proyecta un NOI estabilizado de $500,000 anuales una vez que la propiedad esté completamente ocupada. "Si uso la tasa de capitalización, sería terrible en este lugar", dice. "Como no comercializo eso, puedo explicar a través del pro forma y el análisis de flujo de caja cómo se verá el futuro en un proyecto como este".

Para activos estabilizados, completamente ocupados con arrendamientos a tasas de mercado, las tasas de capitalización proporcionan una base razonable para la comparación. La distorsión aparece cuando los inversores aplican la misma métrica en todo el espectro de tipos de activos, tratando una oportunidad de valor agregado con alquileres por debajo del mercado y mantenimiento diferido como directamente comparable a una propiedad llave en mano con arrendamientos a largo plazo vigentes.

Gotcher identifica las propiedades con rentas por debajo del mercado como una fuente particularmente común de distorsión de la tasa de capitalización. Muchas propiedades comerciales tienen rentas significativamente por debajo de las tasas actuales del mercado, ya sea debido a arrendamientos a largo plazo firmados hace años, gestión pasiva o negligencia del propietario. Una tasa de capitalización calculada sobre esas rentas por debajo del mercado parecerá baja, lo que indica a un comprador centrado en la tasa de capitalización que el activo es caro. En realidad, la brecha entre las rentas actuales y las de mercado puede representar el componente más valioso del trato.

"Su tasa de capitalización no muestra el hecho de que está drásticamente subarrendada", dice Gotcher. "Es más importante lo que puedes hacer con la propiedad que lo que está haciendo actualmente con el propietario que está fallando".

Esta dinámica crea una ventaja sistemática para los inversores que modelan el potencial de renta futura. Compiten por activos que la mayoría filtrada por tasa de capitalización ya ha descartado, a menudo a precios que reflejan el ingreso actual, no el potencial.

Gotcher también señala que la relación entre las tasas de capitalización y la calidad de los activos corre en una dirección contraintuitiva para los compradores de valor agregado. "Su tasa de capitalización será mucho más alta si compra una propiedad de valor agregado", dice. "La gente está dispuesta a dar un descuento adicional por una propiedad que está en mal estado". Una alta tasa de capitalización en un activo en dificultades no señala una ganga directa; señala que el mercado está fijando el precio del riesgo y la incertidumbre en la ejecución. Los inversores que leen una alta tasa de capitalización como valor automático sin tener en cuenta los costos de renovación, los plazos de arrendamiento y la complejidad de la gestión, es probable que se decepcionen.

La alternativa de Gotcher es el análisis pro forma, proyectar cómo se verán los ingresos y gastos de una propiedad después de la estabilización, y luego evaluar el precio de compra contra ese flujo de ingresos futuro en lugar del actual. Esto requiere juicios sobre el crecimiento de las rentas, los plazos de arrendamiento y el gasto de capital, variables que introducen incertidumbre y exigen conocimiento del mercado local para evaluarlas de manera creíble.

Esa complejidad adicional es precisamente la razón por la cual las tasas de capitalización persisten como la herramienta de selección dominante: no requieren suposiciones sobre el desempeño futuro ni familiaridad con la trayectoria de rentas de un submercado específico. El análisis pro forma, por el contrario, recompensa a los inversores que saben qué rentas puede soportar un vecindario dado, cuánto tiempo tarda normalmente en llenarse una vacante y qué mejoras de capital cuestan realmente en ese mercado.

"Muchos inversores no entienden que algunos de estos, especialmente si buscan una propiedad de valor agregado, no puedes simplemente usar la tasa de capitalización", dice Gotcher.

Si la evaluación de Gotcher es precisa, que la gran mayoría de los compradores filtran los tratos a través de las tasas de capitalización sin un análisis más profundo, el resultado es un mercado bifurcado. Un grupo más pequeño de inversores que modelan proyecciones de flujo de caja compite por activos de valor agregado, mientras que el grupo más grande de compradores centrados en la tasa de capitalización se concentra en propiedades estabilizadas llave en mano y hace subir esos precios. Las propiedades llave en mano en Ann Arbor, por ejemplo, se negocian a tasas de capitalización tan bajas como del dos al cinco por ciento, según Gotcher, precios tan comprimidos que cualquier comprador que use financiamiento perderá dinero durante los primeros dos años.

Mientras tanto, los mercados adyacentes como Ypsilanti ofrecen flujo de caja positivo inmediatamente en compras financiadas, precisamente porque las propiedades allí son menos pulidas y requieren una gestión más activa. Los inversores dispuestos a hacer ese trabajo enfrentan menos competencia y compran a precios más bajos en relación con el potencial de ingresos.

Para los compradores que evalúan bienes raíces comerciales en el sureste de Michigan, la pregunta práctica es si el ingreso actual de una propiedad representa su techo o su piso. La tasa de capitalización responde a esa pregunta solo para propiedades que ya operan a pleno potencial. Para todo lo demás, las subarrendadas, las parcialmente ocupadas, las mal administradas, oscurece la respuesta en lugar de revelarla.

Acerca del experto: Larry Gotcher es un profesional de bienes raíces en Resource Realty Group, que opera en el sureste de Michigan con casi 40 años de experiencia.

Acerca de Resource Realty Group: Resource Realty Group es una correduría comercial y residencial de servicio completo con sede en Ann Arbor, Míchigan. Dirigida por el propietario y corredor Larry Gotcher, la firma trabaja con un equipo de diez personas y opera un fideicomiso de inversión en bienes raíces centrado en propiedades generadoras de ingresos en Míchigan y mercados selectos. Obtenga más información en resourcerealtygroupmi.com.

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