L'approbation de plein droit, et non la densité, est la variable qui fait bouger l'économie du logement à Hawaï

Les discussions sur la législation en matière de logement ont tendance à se concentrer sur la densité : combien d'unités une parcelle peut accueillir, quelle hauteur un bâtiment peut atteindre, quelle surface de plancher un site peut supporter. Ces chiffres comptent, et ce sont eux qui font les gros titres.

Pour quiconque souscrit réellement à un projet de développement à Honolulu, cependant, une autre variable pèse davantage. Il s'agit de savoir si le projet peut être approuvé de plein droit – et c'est la raison pour laquelle le projet de loi 18 a attiré l'attention qu'il a suscitée.

Le processus actuel

La plupart des projets résidentiels au prix du marché sur Oahu passent actuellement par le processus 201H, qui fonctionne comme une forme de zonage ponctuel.

Un promoteur fait passer le projet par un parcours politique : conseils de quartier, audiences publiques et une période de consultation dont l'issue ne peut être prévue au moment où le capital est engagé. L'exigence est raisonnable en principe. La difficulté pour un pro forma est que ni la durée ni le résultat ne peuvent être modélisés.

« Cela introduit beaucoup d'incertitude dans le processus », déclare Mike Perkins de The Bratton Team chez Colliers International Hawaii. Cette incertitude est intégrée dans les prix, et elle l'est de manière conservatrice, car un promoteur qui porte un terrain pendant une période d'approbation indéterminée supporte un coût sans point final défini.

Ce que changerait le projet de loi 18

Le projet de loi 18, présenté par la vice-présidente du conseil Andria Tupola, élargirait la portée du programme de logements locatifs abordables du chapitre 32 – connu sous le nom de projet de loi 7 d'après l'ordonnance de 2019 qui l'a créé – aux zones de zonage pour appartements, appartements à usage mixte, commerces et commerces à usage mixte, ainsi qu'au quartier des appartements de Waikiki.

Le programme qu'il étendrait offre déjà des normes de zonage assouplies, des allègements fiscaux fonciers et des exonérations de frais, en échange d'au moins quatre-vingts pour cent des unités louées pour une durée minimale de quinze ans à des tarifs abordables pour les ménages dont le revenu est inférieur ou égal à cent pour cent du revenu médian de la zone. Pour 2026, ce seuil s'établit à 93 400 $ pour une personne seule et à 133 400 $ pour une famille de quatre personnes.

Les versions successives ont également traité des limites de superficie des lots, remplacé le plafond uniforme de soixante pieds de hauteur par la hauteur autorisée en vertu du zonage sous-jacent, permis des unités supplémentaires près des arrêts de bus à haut niveau de service dans la zone du Plan de développement du centre urbain principal, et abrogé les règles de superficie maximale pour toutes les configurations d'unités.

Pourquoi le parcours d'approbation compte davantage

Les dispositions relatives à la densité aident véritablement. Un coefficient d'occupation des sols plus élevé sur un site, et la possibilité de regrouper des lots plus vastes, améliorent directement l'économie du projet.

Mais la disposition que Perkins identifie comme décisive est que les projets du chapitre 32 passent directement au processus de permis de construire. Un promoteur sait dès le départ ce qui est autorisé et peut avancer sur cette base.

La conséquence financière est substantielle. La certitude comprime le calendrier, ce qui réduit le coût de portage, ce qui réduit le coût du capital pour l'ensemble du projet. Un chemin plus court et plus prévisible vers la livraison élargit également le pool de capitaux disposés à participer, car le risque souscrit devient un risque de construction et de location plutôt qu'un risque politique.

« Cela en soi contribuerait à accélérer le processus », déclare Perkins – et pour la livraison de logements, c'est le calendrier qui constitue le levier. La mise à jour 2024 de l'étude de planification du logement à Hawaï fixait les besoins d'Honolulu à 27 710 nouvelles unités entre 2023 et 2027, un chiffre qui plaide pour des parcours mesurés en mois plutôt qu'en années.

Les ajustements connexes

Deux autres évolutions réglementaires façonnent la façon dont les investisseurs lisent le marché.

À Maui, le projet de loi 9 élimine progressivement l'utilisation en location à court terme dans les copropriétés zonées en appartements, tandis que le projet de loi 88 – adopté en juin – a créé le parcours de rezonage H-3 et H-4. Les valeurs des produits zonés en appartements et des produits zonés en hôtels ont évolué différemment en conséquence, et cette divergence est devenue une considération active dans la souscription dans les deux comtés.

Séparément, chaque comté d'Hawaï doit autoriser deux unités d'habitation accessoires par lot d'ici la fin de l'année en vertu de la loi de l'État de 2024. L'évaluation de Perkins est que cela opère largement du côté des maisons individuelles, soutenant le parc de logements et la capacité d'achat sans affecter matériellement le développement multifamilial à l'échelle commerciale.

La clarté réglementaire comme variable de classe d'actifs

Interrogé sur la question de savoir si le paysage réglementaire pèse désormais plus lourd dans la souscription des biens immobiliers générateurs de revenus à Hawaï que les taux d'intérêt, la réponse de Perkins est sans ambiguïté : oui.

Les terrains viabilisés portent une version de la même question. Les acheteurs acquérant une position viabilisée peuvent encore avoir besoin de réaffirmer ces droits, et lorsque l'approbation initiale date de plusieurs années, cette réaffirmation introduit une variable. Le temps est le coût, et les acheteurs appliquent une décote pour cela.

C'est précisément pourquoi une législation du type du projet de loi 18 importe au-delà du segment abordable qu'elle cible directement. Tout ce qui convertit un processus discrétionnaire en un processus défini élimine une décote qui s'applique actuellement à l'ensemble du marché.

Ce que cela signifie pour le positionnement

Pour les promoteurs et les investisseurs, l'implication pratique est que le parcours réglementaire attaché à un site fait partie intégrante de ses caractéristiques physiques dans toute évaluation.

Deux parcelles avec un zonage identique et des dimensions identiques ne sont pas équivalentes si l'une est éligible à un parcours de plein droit et l'autre nécessite une approbation discrétionnaire. La différence apparaît dans le coût de portage, dans les conditions de financement et dans l'étendue du pool d'acheteurs.

Cette compréhension est aussi là où la connaissance locale établie gagne sa valeur. L'inventaire actuel à Hawaï et les statistiques mensuelles du marché décrivent ce qui est disponible et comment cela se tarifie. Savoir quel parcours d'approbation s'attache à une position donnée est ce qui transforme cela en décision d'investissement – et à mesure que le cadre d'approbation d'Hawaï devient plus défini, les sites positionnés pour l'utiliser devraient en bénéficier en premier.

À propos de l'expert : Mike Perkins (S) est vice-président associé chez The Bratton Team chez Colliers International Hawaii à Honolulu, spécialisé dans le développement et les actifs commerciaux générateurs de revenus.

The Bratton Team est un groupe hawaïen de vente de biens immobiliers commerciaux et d'investissement, exclusivement sous contrat avec Colliers International HI, LLC. Dirigée par Mark D. Bratton (R) CCIM et Mike Perkins (S), l'équipe conseille acheteurs et vendeurs dans toutes les classes d'actifs d'Hawaï depuis 40 ans.

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