La Aprobación por Derecho, No la Densidad, Es la Variable Que Mueve la Economía de la Vivienda en Hawái

Las discusiones sobre la legislación de vivienda tienden a centrarse en la densidad: cuántas unidades puede albergar una parcela, qué altura puede alcanzar un edificio, cuánta superficie construible soportará un sitio. Esas cifras importan y son las que generan titulares.

Sin embargo, para quien realmente está evaluando financieramente un desarrollo en Honolulu, una variable diferente tiene más peso. Se trata de si el proyecto puede aprobarse por derecho propio, y es la razón por la que el Proyecto de Ley 18 ha atraído la atención que ha recibido.

El proceso tal como está

La mayor parte del desarrollo residencial a precio de mercado en Oahu actualmente pasa por el proceso 201H, que funciona como una forma de zonificación puntual.

Un desarrollador lleva el proyecto por una vía política: juntas vecinales, audiencias públicas y un período de consulta cuyo resultado no puede preverse en el momento en que se compromete el capital. El requisito es razonable en principio. La dificultad para un pro forma es que ni la duración ni el resultado pueden modelarse.

“Proporciona mucha incertidumbre al proceso”, dice Mike Perkins de The Bratton Team en Colliers International Hawaii. Esa incertidumbre tiene un precio, y se valora de forma conservadora, porque un desarrollador que mantiene un terreno durante un período de aprobación indeterminado está asumiendo un costo sin un punto final definido.

Lo que cambiaría el Proyecto de Ley 18

El Proyecto de Ley 18, presentado por la vicepresidenta del Concejo, Andria Tupola, ampliaría el alcance del programa de Vivienda de Alquiler Asequible del Capítulo 32 —conocido como Proyecto de Ley 7 por la ordenanza de 2019 que lo estableció— a los distritos de zonificación de apartamentos, uso mixto de apartamentos, comercial y uso mixto comercial, junto con el precinto de apartamentos de Waikiki.

El programa que ampliaría ya ofrece estándares de zonificación flexibilizados, alivio fiscal y exenciones de tarifas, a cambio de que al menos el ochenta por ciento de las unidades se alquilen durante un mínimo de quince años a tarifas asequibles para hogares con ingresos iguales o inferiores al cien por ciento del ingreso medio del área. Para 2026, ese umbral se sitúa en 93.400 dólares para una persona sola y 133.400 dólares para una familia de cuatro miembros.

Los borradores sucesivos también han abordado los límites de superficie de parcela, reemplazado el tope general de altura de sesenta pies por la altura permitida según la zonificación subyacente, permitido unidades adicionales cerca de paradas de autobús de alto servicio dentro del área del Plan de Desarrollo del Centro Urbano Primario, y derogado las normas de superficie máxima en todas las configuraciones de unidades.

Por qué la vía de aprobación importa más

Las disposiciones de densidad realmente ayudan. Un mayor coeficiente de ocupación del suelo en un sitio, y la capacidad de ensamblar lotes más grandes, mejoran directamente la economía.

Pero la disposición que Perkins identifica como decisiva es que los proyectos del Capítulo 32 pasan directamente al proceso de permiso de construcción. Un desarrollador sabe desde el principio qué está permitido y puede proceder sobre esa base.

La consecuencia financiera es sustancial. La certeza comprime el cronograma, lo que reduce el costo de mantenimiento del terreno, lo que reduce el costo del capital en todo el proyecto. Una vía más corta y predecible para la entrega también amplía el grupo de capital dispuesto a participar, porque el riesgo que se está suscribiendo se convierte en un riesgo de construcción y arrendamiento en lugar de uno político.

“Eso en sí mismo ayudaría a acelerar el proceso”, dice Perkins, y para la entrega de vivienda, el momento es donde está el apalancamiento. La actualización de 2024 del estudio de planificación de vivienda de Hawái fijó el requisito de Honolulu en 27.710 nuevas unidades entre 2023 y 2027, una cifra que aboga por vías medidas en meses en lugar de años.

Los ajustes relacionados

Dos desarrollos regulatorios adicionales están configurando cómo los inversores leen el mercado.

En Maui, el Proyecto de Ley 9 está eliminando gradualmente el uso de alquiler a corto plazo en condominios zonificados para apartamentos, mientras que el Proyecto de Ley 88 —aprobado en junio— creó la vía de rezonificación H-3 y H-4. Los valores en productos zonificados para apartamentos y productos zonificados para hoteles se han movido de manera diferente como resultado, y la divergencia se ha convertido en una consideración activa en la suscripción de riesgos en ambos condados.

Por separado, cada condado de Hawái debe permitir dos unidades de vivienda accesorias por lote antes de fin de año según la ley estatal de 2024. La evaluación de Perkins es que esto opera en gran medida en el lado de viviendas unifamiliares, apoyando el inventario de viviendas y la capacidad de compra sin afectar materialmente el desarrollo multifamiliar a escala comercial.

La claridad regulatoria como variable de clase de activo

Cuando se le preguntó si el panorama regulatorio ahora pesa más en la suscripción de propiedades de ingresos en Hawái que las tasas de interés, la respuesta de Perkins es inequívoca: sí.

El suelo con derechos adquiridos conlleva una versión de la misma pregunta. Los compradores que adquieren una posición con derechos pueden aún necesitar reafirmar esos derechos, y cuando la aprobación original tiene algunos años, esa reafirmación introduce una variable. El tiempo es el costo, y los compradores lo descuentan.

Esto es precisamente por lo que la legislación del tipo del Proyecto de Ley 18 importa más allá del segmento asequible que aborda directamente. Cualquier cosa que convierta un proceso discrecional en uno definido elimina un descuento que actualmente se aplica en todo el mercado.

Lo que significa para el posicionamiento

Para desarrolladores e inversores, la implicación práctica es que la vía regulatoria asociada a un sitio pertenece junto a sus características físicas en cualquier valoración.

Dos parcelas con zonificación idéntica y dimensiones idénticas no son equivalentes si una califica para una vía por derecho propio y la otra requiere una aprobación discrecional. La diferencia se muestra en el costo de mantenimiento, en los términos de financiamiento y en la amplitud del grupo de compradores.

Ese entendimiento es también donde el conocimiento local establecido gana su valor. El inventario actual de Hawái y las estadísticas mensuales del mercado describen lo que está disponible y cómo se está valorando. Saber qué vía de aprobación se asocia a una posición determinada es lo que convierte eso en una decisión de inversión, y a medida que el marco de aprobación de Hawái se vuelve más definido, los sitios posicionados para usarlo se beneficiarán primero.

Sobre el experto: Mike Perkins (S) es Vicepresidente Asociado de The Bratton Team en Colliers International Hawaii en Honolulu, especializado en desarrollo y activos comerciales generadores de ingresos.

The Bratton Team es un grupo de ventas de bienes raíces comerciales e inversiones de Hawái, contratado exclusivamente por Colliers International HI, LLC. Dirigido por Mark D. Bratton (R) CCIM y Mike Perkins (S), el equipo ha asesorado a compradores y vendedores en todas las clases de activos de Hawái durante 40 años.

Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Está destinado únicamente a fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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