L'activité de saisie immobilière dans le comté de Baltimore, dans le Maryland, n'est pas seulement en hausse – elle augmente à partir d'un niveau déjà gravement élevé. Selon Justin Mitchell, fondateur de Maryland Cash Home Buyers, un acheteur direct basé à Frederick opérant sur les marchés résidentiels du Maryland, les chiffres globaux racontent une partie de l'histoire, mais le signal le plus significatif est ce qui se trouvait déjà en dessous.

Mitchell a publié une analyse des points chauds de saisie dans le comté de Baltimore plus tôt cette année en utilisant les données des points chauds de saisie du Maryland DHCD, et le chiffre qui ressortait le plus n'était pas l'augmentation de 30,2 % en glissement annuel des événements dans les points chauds. C'était un bond de 566,7 % dans le niveau de gravité « Très élevé » au cours de cette même période, tandis que le niveau « Élevé » a en fait diminué. L'ensemble de l'augmentation nette est due aux ménages qui entrent dans la catégorie la plus grave. La ligne de base elle-même était déjà anormale. Ce que montrent les données les plus récentes, c'est une accélération à partir de ce point, pas un pic par rapport à la normale.

La lecture de Mitchell sur les facteurs sous-jacents va au-delà des chiffres globaux. Les propriétaires du Maryland, selon lui, absorbent deux couches d'inflation en même temps.

La première est nationale : une inflation soutenue, des prix record de l'immobilier et des taux d'intérêt élevés qui ont persisté suffisamment longtemps pour éroder les réserves financières à tous les niveaux de revenus. La seconde est au niveau de l'État : les augmentations d'impôts et les pressions du coût de la vie au Maryland, dues aux décisions politiques des dernières années, s'ajoutent directement au tableau national.

« Un propriétaire qui semblait financièrement stable il y a deux ans peut glisser silencieusement vers une pré-saisie lorsque les deux systèmes serrent en même temps », a déclaré Mitchell. Le résultat est un segment de propriétaires du Maryland qui ne semblaient pas en difficulté selon les mesures conventionnelles jusqu'à ce que la pression combinée franchisse un seuil, et au moment où cela apparaît dans les données de saisie, ils ont souvent géré la pression pendant des mois.

La répartition géographique des points chauds de saisie dans le comté de Baltimore est elle-même un signal qui mérite d'être lu attentivement. La concentration s'étend de Dundalk à l'est à Gwynn Oak et Windsor Mill à l'ouest jusqu'à Owings Mills au nord-ouest.

Cette répartition, selon Mitchell, vous dit que ce n'est pas un problème spécifique à un quartier. C'est une pression systémique qui frappe toutes les communautés de propriétaires de la classe moyenne et ouvrière financièrement tendues du comté, quel que soit l'endroit.

Ce que ces zones partagent n'est pas la géographie. C'est un profil d'acheteur : des ménages qui ont été qualifiés pour des prêts hypothécaires mais qui disposaient d'une faible marge de sécurité financière. Pas assez riches pour absorber des augmentations de coûts sur plusieurs années, pas assez pauvres pour n'avoir jamais accédé à la propriété. Mitchell le décrit comme la classe moyenne serrée.

L'escalade de la gravité dans les données reflète ce qui arrive généralement à ce profil une fois que les options de résolution antérieures sont épuisées. « Ce que nous voyons généralement avec les ménages qui atteignent le niveau 'Très élevé', c'est qu'ils ont déjà utilisé les options de forbearance et de modification, ils sont au bout du rouleau », a déclaré Mitchell.

« Les données montrent où la pression atterrit », a déclaré Mitchell. « Ce qu'elles ne montrent pas, c'est que c'était en grande partie prévisible compte tenu de la pile de coûts que ces ménages supportent depuis plus de deux ans sans aucun soulagement. »

Pour les investisseurs, les opérateurs et les prestataires de services travaillant dans le comté de Baltimore, l'implication pratique de la lecture de Mitchell est que l'activité des biens en difficulté n'est pas seulement élevée en volume – la gravité est concentrée au niveau de détresse élevée. Cette concentration au niveau « Très élevé » suggère une cohorte de propriétaires qui ont déjà traversé les étapes de résolution antérieures et qui manquent de temps.

Cela change la nature de l'opportunité et de la conversation. Les vendeurs qui arrivent tard dans le processus de pré-saisie ont un ensemble d'options réduit, et la fenêtre pour une sortie structurée – que ce soit par une vente directe, une mise en vente avec un agent agréé, ou une autre voie – est plus étroite qu'il n'y paraît de l'extérieur.

Pour les propriétaires eux-mêmes, le message constant de Mitchell est qu'agir tôt tend à garder plus d'options ouvertes, tandis qu'attendre tend à les réduire. Les données du comté de Baltimore montrent que le schéma alimentant ce stade tardif est plus prononcé qu'il ne l'a été récemment, et il continue de s'intensifier.

Plus d'informations sur les délais de pré-saisie et les options de résolution dans le Maryland sont disponibles via le Programme de résolution de pré-saisie™ de MCHB. Les détails sur le travail de l'entreprise dans tout le comté sont disponibles sur sa page de service Comté de Baltimore.

Maryland Cash Home Buyers est une société de solutions immobilières basée à Frederick, dans le Maryland, fondée en 2020. L'entreprise propose des achats en espèces directs, des options d'achat en l'état et la Dual-Path Solution™ de MCHB, qui permet à certains vendeurs de comparer une offre en espèces avec une perspective de prix de marché de Debbi Rivero, une REALTOR® agréée du Maryland (Licence n° 320362), qui fournit des conseils sur les ventes comparables et les prix du marché lorsqu'une mise en vente traditionnelle peut mieux convenir à la situation.

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