La actividad de ejecuciones hipotecarias en el condado de Baltimore, Maryland, no solo está aumentando, sino que lo hace desde un punto de partida que ya era severamente elevado. Según Justin Mitchell, fundador de Maryland Cash Home Buyers, un comprador directo con sede en Frederick que opera en los mercados residenciales de Maryland, las cifras generales cuentan parte de la historia, pero la señal más significativa es lo que ya estaba debajo de ellas.

Mitchell publicó un análisis de ejecuciones hipotecarias del condado de Baltimore a principios de este año utilizando datos de Puntos Críticos de Ejecuciones Hipotecarias del DHCD de Maryland, y la cifra que más destacó no fue el aumento interanual del 30,2 % en eventos de puntos críticos. Fue un salto del 566,7 % en el nivel de gravedad "Muy Alto" dentro de esa misma ventana interanual, mientras que el nivel "Alto" en realidad disminuyó. Todo el aumento neto está siendo impulsado por hogares que pasan a la categoría más severa. La línea base ya era anormal. Lo que muestran los datos más recientes es una aceleración desde ese punto, no un pico desde lo normal.

La lectura de Mitchell sobre los impulsores subyacentes va más allá de las cifras generales. Los propietarios de viviendas en Maryland, en su opinión, están absorbiendo dos acumulaciones inflacionarias al mismo tiempo.

La primera es nacional: inflación sostenida, precios récord de las viviendas y tasas de interés elevadas que se han mantenido el tiempo suficiente para erosionar los colchones financieros en todos los niveles de ingresos. La segunda es a nivel estatal: los aumentos de impuestos de Maryland y las presiones del costo de vida impulsadas por decisiones políticas de los últimos años se acumulan directamente sobre el panorama nacional.

"Un propietario que parecía financieramente estable hace dos años puede deslizarse silenciosamente hacia una pre-ejecución hipotecaria cuando ambos sistemas presionan al mismo tiempo", dijo Mitchell. El resultado es un segmento de propietarios de Maryland que no parecían angustiados según ninguna medida convencional hasta que la presión combinada superó un umbral, y para cuando aparece en los datos de ejecuciones hipotecarias, a menudo han estado manejando la presión durante meses.

La distribución geográfica de los puntos críticos de ejecuciones hipotecarias del condado de Baltimore es en sí misma una señal que vale la pena leer con atención. La concentración va desde Dundalk en el lado este hasta Gwynn Oak y Windsor Mill en el oeste, hasta Owings Mills en el noroeste.

Esa distribución, según Mitchell, indica que no se trata de un problema específico de un vecindario. Es una presión sistémica que afecta a todas las comunidades de propietarios de viviendas de clase media y trabajadora con dificultades financieras en el condado, independientemente de su ubicación.

Lo que estas áreas comparten no es la geografía. Es un perfil de comprador: hogares que calificaron para hipotecas pero tenían un colchón financiero limitado. No lo suficientemente ricos para absorber aumentos de costos de varios años, no lo suficientemente pobres para no haber accedido a la propiedad de vivienda. Mitchell lo describe como la clase media agobiada.

La escalada de gravedad en los datos refleja lo que tiende a suceder con ese perfil una vez que se agotan las opciones de resolución anteriores. "Lo que normalmente vemos con los hogares que alcanzan el nivel 'Muy Alto' es que ya han pasado por opciones de indulgencia y modificación, están al final de su pista", dijo Mitchell.

"Los datos muestran dónde está aterrizando la presión", dijo Mitchell. "Lo que no muestran es que era en gran medida predecible dada la acumulación de costos que estos hogares han estado soportando durante más de dos años sin alivio".

Para inversores, operadores y proveedores de servicios que trabajan en el condado de Baltimore, la implicación práctica de la lectura de Mitchell es que la actividad de propiedades en dificultades no solo tiene un volumen elevado, sino que la gravedad se concentra en el nivel de alta angustia. Esa concentración en el nivel "Muy Alto" sugiere un grupo de propietarios que ya han pasado por las etapas de resolución anteriores y se están quedando sin pista.

Eso cambia la naturaleza de la oportunidad y la conversación. Los vendedores que llegan tarde al proceso de pre-ejecución hipotecaria tienen un conjunto comprimido de opciones, y la ventana para una salida estructurada, ya sea mediante una venta directa, una cotización con un agente autorizado u otro camino, es más estrecha de lo que parece desde fuera.

Para los propios propietarios, el mensaje constante de Mitchell es que actuar temprano tiende a mantener más caminos abiertos, mientras que esperar tiende a cerrarlos. Los datos del condado de Baltimore demuestran que el patrón que alimenta esa etapa tardía es más pronunciado de lo que ha sido en la memoria reciente, y todavía está aumentando.

Más información sobre los plazos de pre-ejecución hipotecaria y las opciones de resolución en Maryland está disponible a través del Programa de Resolución de Pre-Ejecución Hipotecaria™ de MCHB. Los detalles sobre el trabajo de la empresa en todo el condado están disponibles en su página de servicio del condado de Baltimore.

Maryland Cash Home Buyers es una empresa de soluciones inmobiliarias de Maryland con sede en Frederick fundada en 2020. La empresa ofrece compras directas al contado, opciones de compra en el estado actual y la Solución de Doble Vía™ de MCHB, que permite a algunos vendedores comparar una oferta en efectivo con una perspectiva de precios de mercado de Debbi Rivero, una REALTOR® con licencia en Maryland (Licencia #320362), quien brinda asesoramiento sobre ventas comparables y precios de mercado cuando una cotización tradicional puede adaptarse mejor a la situación.

Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Está destinado solo a fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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