MSCI s'attend désormais à ce que les saisies d'appartements augmentent au second semestre 2026, concentrées sur les opérations de 2021 et 2022. Celles-ci ont été financées au sommet du marché avec des prêts à cinq ans qui arrivent maintenant à échéance dans un contexte de valeurs déprimées, en raison de loyers plus faibles, de dépenses plus élevées et de taux de capitalisation qui ont grimpé avec les taux d'intérêt. La période d'extension et de simulation qui a porté nombre de ces opérations pendant deux années supplémentaires touche à sa fin.

Pour les acheteurs, les prêteurs et les séquestres, la question pratique n'est pas de savoir si la détresse arrive. C'est de savoir à quoi ressemble réellement une prise de contrôle une fois que les clés changent de mains.

Ron Kutas, directeur général de OneWall Communities, consacre l'essentiel de son pipeline d'acquisitions à exactement ces situations. Beaucoup d'actifs que son équipe est amenée à évaluer proviennent désormais de prêteurs dont les prêts sont déjà arrivés à échéance ou arriveront à échéance d'ici la fin 2026.

Un défaut à l'échéance n'est presque jamais le cas d'un actif sain qui se trouve devoir plus qu'il ne vaut. Il y a généralement une histoire de détresse en dessous.

« Ces défauts à l'échéance ne sont jamais propres », déclare Kutas. La question la plus utile, selon lui, est de savoir si le groupe de propriétaires actuel ou le prêteur dispose du capital nécessaire pour financer réellement un redressement. Prendre en charge la gestion d'une propriété qui ne peut pas être recapitalisée est le pire résultat pour tout le monde, car aucune compétence opérationnelle ne répare un bâtiment qui n'a pas d'argent derrière lui.

L'état de l'actif dépend également fortement de la façon dont il est arrivé en défaut. Une propriété dont le propriétaire a récemment réalisé qu'un refinancement n'aurait pas lieu peut n'avoir qu'un mois ou deux de retard sur les dettes et les contrats de service. Une propriété qui a traversé une forclusion d'un an, avec un opérateur soutirant de l'argent tout au long, est un animal entièrement différent.

Kutas décrit une séquence reconnaissable dans les actifs qui ont été soutenus pendant deux années supplémentaires. D'abord, les fournisseurs cessent d'être payés. Les propriétaires font vieillir leurs dettes et promettent des paiements qui ne viennent pas, et après quelques mois, les fournisseurs cessent tout simplement de travailler. L'entretien différé se cumule ensuite rapidement.

De là, le déclin s'auto-alimente. Les services cessent, donc les résidents qui paient partent. Les résidents qui restent sont souvent ceux qui ne paient pas, et les expulser laisse les unités en mauvais état. Il n'y a pas de capital pour remettre ces unités en état et pas de personnel de location pour les remplir. Chaque problème aggrave le suivant.

L'instinct de nombreux nouveaux propriétaires est d'agir rapidement sur les loyers. Kutas considère cela comme l'erreur précoce la plus coûteuse, car le calendrier est plus long que ce que les acheteurs attendent.

Selon son estimation, il faut environ 90 jours simplement pour comprendre les vrais problèmes, encore 90 pour arrêter un plan, et environ un an pour l'exécuter. Il n'y a pas de solution miracle, ni chez OneWall ni ailleurs, qui puisse compresser cela.

Le travail opérationnel précoce est plus prosaïque qu'un registre des loyers. OneWall commence par l'attrait extérieur, la première chose qu'un prospect voit : l'aménagement paysager, si la piscine est ouverte et propre, si les portails et la sécurité fonctionnent, si la signalétique et les gouttières tombent. Le travail intérieur se fait ensuite unité par unité, en priorisant ce que le marché local loue réellement. Si la plupart des prospects veulent des deux chambres, l'équipe rénove quelques deux chambres, les loue, puis passe au lot suivant, plutôt que de dépenser tout le capital d'un coup.

Une grande partie de la tension entre propriétaires et gestionnaires dans un redressement se résume à ce que signifie « prêt ». Un propriétaire visite une unité et voit un nettoyage rapide et quelques petites réparations. Kutas fait remarquer que les prospects ne louent pas de cette façon. Ils veulent une unité vraiment prête à emménager, et payer le loyer du marché pour une unité qui n'a que l'air à moitié finie n'est pas ce que font les locataires.

Pour un propriétaire manquant de capitaux mais fondamentalement solide, le conseil de Kutas est d'ouvrir la conversation avec le prêteur tôt. Les prêteurs ne veulent pas posséder la propriété ; ils veulent être remboursés. Un propriétaire qui apporte un plan crédible et donne au prêteur une place à la table avant que les choses ne se cassent a tendance à trouver un partenaire disposé. Un propriétaire qui reste silencieux jusqu'à ce qu'il soit trop tard a généralement déjà perdu la confiance du prêteur.

Alors que de plus en plus de prêts de 2021 arrivent à échéance d'ici la fin 2026, l'écart entre les opérateurs capables d'exécuter un véritable redressement et les acheteurs qui héritent simplement de l'entretien différé de quelqu'un d'autre est susceptible de se creuser. L'opportunité dans ce cycle est réelle, mais elle favorise les parties qui comprennent combien de temps le travail prend réellement.

À propos de l'expert : Ron Kutas est directeur général de OneWall Communities, un propriétaire-opérateur multifamilial verticalement intégré qui fournit des services de gestion à des tiers. Il travaille dans le logement pour travailleurs et les opérations multifamiliales de classe B dans le Nord-Est et la Sunbelt.

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