MSCI ahora espera que las ejecuciones hipotecarias de apartamentos aumenten en la segunda mitad de 2026, concentradas en acuerdos de las cosechas de 2021 y 2022. Estos fueron financiados en la cima del mercado con préstamos a cinco años que ahora están venciendo con valores deprimidos, impulsados por alquileres más suaves, gastos más altos y tasas de capitalización que han subido con las tasas de interés. El período de "extender y fingir" que llevó a muchos de estos acuerdos durante dos años adicionales se está quedando sin camino.

Para compradores, prestamistas y receptores, la pregunta práctica no es si la angustia viene. Es cómo se ve realmente una adquisición una vez que las llaves cambian de manos.

Ron Kutas, Director Ejecutivo de OneWall Communities, dedica la mayor parte de su cartera de adquisiciones a exactamente estas situaciones. Muchos de los activos que su equipo evalúa ahora provienen de prestamistas cuyos préstamos ya han vencido o vencerán a finales de 2026.

Un incumplimiento de vencimiento casi nunca es un caso de un activo saludable que por casualidad debe más de lo que vale. Generalmente hay una historia de angustia debajo.

"Estos incumplimientos de vencimiento de préstamos nunca son limpios", dice Kutas. La pregunta más útil, argumenta, es si el grupo de propietarios actual o el prestamista tiene el capital para financiar realmente una recuperación. Asumir la gestión de una propiedad que no puede ser recapitalizada es el peor resultado para todos, porque ninguna cantidad de habilidad operativa arregla un edificio que no tiene dinero detrás.

La condición del activo también depende en gran medida de cómo llegó al incumplimiento. Una propiedad cuyo propietario se dio cuenta recientemente de que una refinanciación no iba a suceder puede tener solo un mes o dos de retraso en los pagos y contratos de servicio. Una propiedad que atravesó una ejecución hipotecaria de un año, con un operador desviando efectivo durante todo el camino, es un animal completamente diferente.

Kutas describe una secuencia reconocible en activos que fueron apuntalados durante dos años adicionales. Primero, los proveedores dejan de recibir pagos. Los propietarios envejecen sus cuentas por pagar y prometen pagos que no llegan, y después de unos meses los proveedores simplemente dejan de trabajar. El mantenimiento diferido se acumula rápidamente.

A partir de ahí, el declive se alimenta a sí mismo. Los servicios caducan, por lo que los residentes que pagan se van. Los residentes que quedan son a menudo los que no están pagando, y desalojarlos deja las unidades en mal estado. No hay capital para renovar esas unidades y no hay personal de alquiler para llenarlas. Cada problema empeora el siguiente.

El instinto de muchos nuevos propietarios es moverse rápido en el alquiler. Kutas ve eso como el error inicial más costoso, porque el cronograma es más largo de lo que los compradores esperan.

Según su estimación, se necesitan aproximadamente 90 días solo para entender los problemas reales, otros 90 para decidir un plan, y alrededor de un año para ejecutarlo. No hay una bala de plata, en OneWall o en cualquier otro lugar, que comprima eso.

El trabajo operativo temprano es más prosaico que un registro de alquileres. OneWall comienza con el atractivo exterior, lo primero que ve un prospecto: paisajismo, si la piscina está abierta y limpia, si las puertas y la seguridad funcionan, si los letreros y canaletas se están cayendo. El trabajo interior luego procede unidad por unidad, priorizado por lo que el mercado local está alquilando realmente. Si la mayoría de los clientes potenciales quieren dos dormitorios, el equipo renueva un puñado de dos dormitorios, los alquila, y solo entonces pasa al siguiente lote, en lugar de gastar todo el capital de una vez.

Gran parte de la tensión entre propietarios y administradores en una recuperación se reduce a lo que significa "listo". Un propietario camina por una unidad y ve una limpieza rápida y algunos pequeños arreglos. Kutas señala que los prospectos no alquilan de esa manera. Quieren una unidad que esté realmente lista para mudarse, y pagar el alquiler de mercado por una unidad que solo parece medio terminada no es algo que los inquilinos hagan.

Para un propietario con falta de capital pero fundamentalmente sólido, el consejo de Kutas es abrir la conversación con el prestamista temprano. Los prestamistas no quieren poseer la propiedad; quieren que se les pague. Un propietario que trae un plan creíble y le da al prestamista un lugar en la mesa antes de que las cosas se rompan tiende a encontrar un socio dispuesto. Un propietario que permanece en silencio hasta que es demasiado tarde generalmente ya ha perdido la confianza del prestamista.

A medida que más préstamos de la cosecha de 2021 alcanzan su vencimiento a finales de 2026, es probable que se amplíe la distancia entre los operadores que pueden ejecutar una recuperación real y los compradores que simplemente heredan el mantenimiento diferido de otro. La oportunidad en este ciclo es real, pero favorece a las partes que entienden cuánto tiempo lleva realmente el trabajo.

Sobre el experto: Ron Kutas es Director Ejecutivo de OneWall Communities, un operador-propietario multifamiliar verticalmente integrado que proporciona servicios de gestión de terceros. Trabaja en vivienda para trabajadores y operaciones multifamiliares Clase B en el Noreste y el Cinturón del Sol.

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