Por Qué Los Retrasos En Los Permisos Comerciales Comienzan Antes De Que Presente Un Solo Documento

Los permisos municipales son la fuente más comúnmente citada de retrasos en la construcción comercial. Los arquitectos culpan a la lenta revisión de la ciudad. Los contratistas culpan a los inspectores impredecibles. Los clientes culpan a todos. Pero según Mike Marden, arquitecto registrado y contratista general con licencia en WDS Architecture en Phoenix, los retrasos de permisos más perjudiciales son causados por la forma en que los profesionales y los clientes abordan el proceso de permisos antes de presentar un solo documento.

Marden dice que una de las formas más confiables en que los clientes crean sus propios problemas de cronograma es tratar una conversación con un empleado de mostrador de la ciudad como una guía autoritativa para el proyecto. Un cliente que investiga una construcción comercial a menudo llama a la ciudad, describe el proyecto en términos generales y recibe una respuesta sobre los cronogramas típicos y la documentación requerida. Esa respuesta casi nunca es una imagen precisa de lo que el proyecto específico realmente requerirá.

“A menudo dicen: ‘Ya hablamos con alguien de la ciudad. Dijeron que solo entregamos este formulario y este es aproximadamente el tiempo’”, dice Marden. “En primer lugar, esa no es una conversación documentada. No hay número de registro ni registro. Nada de eso es oficial. Y todo en la lista de verificación podría no aplicarse”.

El empleado de la ciudad está trabajando con un guion genérico, no con una evaluación específica del proyecto. La lista de verificación que entregan puede incluir requisitos que no aplican y omitir requisitos que sí aplican. Un cliente que planifica su cronograma basándose en esa conversación está construyendo sobre una base que puede no reflejar la realidad, y generalmente no descubren la discrepancia hasta que ya están en el proceso de revisión y algo inesperado surge.

Este problema se ve agravado por el hecho de que los clientes a menudo no saben lo que no saben. Están investigando de buena fe: van a la ciudad, ven videos, leen guías. Pero la brecha entre la información genérica de permisos y los requisitos específicos de la jurisdicción y del proyecto es lo suficientemente amplia como para costar meses.

Más allá del problema de la información, Marden señala un problema estructural en cómo se secuencian la mayoría de los proyectos comerciales. El enfoque convencional: completar el diseño, presentar la solicitud de permisos, esperar la aprobación y luego comenzar la construcción, trata el permiso como una puerta que debe superarse antes de que cualquier otra cosa pueda suceder. Marden argumenta que esta lógica secuencial es en sí misma una fuente de retraso innecesario.

Mientras la revisión del permiso está en curso en un modelo secuencial, no está sucediendo nada más. El reloj del arrendamiento del cliente está corriendo. El contratista está a la espera. Los socios comerciales no están disponibles para otros proyectos pero aún no están activos en este. Cada semana de revisión del permiso es una semana de tiempo transcurrido puro sin progreso en la construcción.

Marden también señala que la brecha entre la finalización del diseño y el inicio de la construcción a menudo se extiende por la selección del contratista y la movilización, un retraso que se suma a la espera del permiso. Los clientes que terminan los dibujos y luego comienzan a buscar un contratista están agregando semanas o meses a su cronograma antes de que se haya presentado un solo permiso. Vemos esto cada vez que somos “solo arquitectos” en un proyecto.

“¿Pensaste en la brecha donde estás ofertando y tratando de encontrar un contratista, mientras tanto, los permisos están listos y has firmado el arrendamiento?”, dice Marden.

Marden dice que los profesionales que cumplen constantemente con sus cronogramas de permisos lo hacen no moviéndose más rápido a través del proceso estándar, sino comprimiendo el proceso en sí. Se involucran con la ciudad temprano con preguntas preliminares en lugar de esperar una presentación completa. Entienden lo que los inspectores específicos en jurisdicciones específicas realmente requieren, no lo que sugiere una lista de verificación genérica. Y comienzan actividades de construcción que no requieren permisos mientras la revisión está en curso.

En WDS Commercial, “Podemos comenzar a construir el proyecto mientras presentamos la solicitud de permiso”, dice Marden. “Somos el contratista, ya contratado con el propietario, y hemos pasado meses participando en el diseño. Si se nos cuestiona o se nos dice que entreguemos los dibujos, bueno, ya lo hemos hecho porque también somos el arquitecto. Podemos llegar hasta la primera inspección con nuestro trabajo, ganando un mes en comparación con esperar los resultados de la licitación, contratos, permisos y movilización, perdiendo uno o dos meses”.

Este enfoque solo es posible cuando el arquitecto y el contratista operan como una sola entidad o están genuinamente integrados desde el principio. Un contratista que recibe dibujos completos de un arquitecto separado y los presenta para la revisión del permiso no tiene capacidad de comenzar la construcción en paralelo: están esperando un proceso que no diseñaron y que no pueden interpretar completamente.

Las credenciales duales de WDS que los califican como firma de arquitectura y contratista general son fundamentales para la forma en que la organización aborda los cronogramas de permisos. Debido a que la misma oficina o profesional de la construcción que produce los dibujos también es el contratista, Marden dice que la firma puede comenzar a movilizarse para actividades de construcción que están fuera del alcance del permiso mientras la revisión está en curso: preparación, diseño, alcance, pruebas, demolición, subcontratación, programación de cuadrillas y pedido de materiales, comprimiendo el cronograma general del proyecto sin tomar atajos en el cumplimiento.

La firma también se basa en relaciones continuas con las jurisdicciones locales para desarrollar una imagen realista de lo que los proyectos específicos requerirán. “Aquí, donde hacemos esto todos los días, sabemos qué realmente necesita entrar, cuánto tiempo realmente tomará”, dice Marden.

WDS también involucra a los clientes en la estrategia de permisos durante la selección del sitio, antes de que se firme un arrendamiento, para ayudarles a entender cómo los requisitos de cumplimiento del código, las reglas específicas de la jurisdicción y las condiciones del edificio existente afectarán su cronograma. Marden describe un escenario común: una ubicación que parece atractiva por el precio puede tener complejidades de permisos que agregan meses al cronograma, mientras que una opción más cara en un sitio limpio puede en realidad ofrecer una apertura más rápida.

“Es como construir el proyecto dos veces, al tratar con condiciones existentes, quitando lo que está allí para que el nuevo material pueda instalarse para cumplir con el código”, dice Marden. Un antiguo espacio de restaurante que parece listo para un nuevo inquilino de restaurante puede requerir actualizaciones extensas de código que borran los supuestos ahorros, algo que un cliente que investiga por su cuenta probablemente pasaría por alto.

Para los dueños de negocios que planean una construcción comercial en Phoenix, la implicación práctica es directa: el cronograma de permisos que se les ha dicho esperar probablemente subestima la realidad, y la brecha entre esa estimación y el cronograma real a menudo se origina en decisiones tomadas antes de que se presente una solicitud de permiso, no en la velocidad de procesamiento de la ciudad.

Mike Marden es el fundador de WDS Architecture y WDS Commercial, una firma integrada de diseño y construcción con sede en Phoenix que atiende a clientes comerciales y de mejoras para inquilinos en todo el Valle. Obtenga más información en wds.build.

Divulgación: Las personas o empresas mencionadas pueden tener una relación comercial con KeyCrew.

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