La brecha de tasas de interés entre viviendas nuevas y de reventa en el mercado de New Braunfels, Texas, se ha ampliado lo suficiente como para estar remodelando activamente la forma en que los compradores toman decisiones. Mientras que los compradores de reventa navegan tasas entre el cinco alto y el seis bajo, algunos constructores de viviendas nuevas a lo largo del corredor I-35 ofrecen financiamiento tan bajo como 4.25 por ciento a través de sus prestamistas afiliados. Esa no es una diferencia menor. En una casa de $350,000, puede significar varios cientos de dólares menos al mes.

Para los compradores que trabajan con Yitzchak Pierson, un corredor de bienes raíces con licencia especializado en nuevas construcciones a lo largo del corredor Austin-San Antonio, la conversación sobre tasas se ha convertido en una de las primeras cosas que surgen en cada consulta de comprador.

Las reducciones de tasa ofrecidas por los constructores son incentivos legítimos y, en muchos casos, representan un valor genuino. Pero vienen con condiciones que la mayoría de los compradores no comprenden completamente al principio.

Para acceder a la tasa promocionada, los compradores generalmente deben usar la compañía hipotecaria preferida del constructor. Ese prestamista no es independiente. Trabajan para el constructor, operan a alto volumen y mueven a los compradores a través de un proceso. La tasa puede ser excelente. El servicio y el asesoramiento que la acompañan pueden no serlo.

El enfoque más inteligente es obtener una preaprobación primero con un prestamista externo. Un corredor hipotecario, a diferencia de un prestamista minorista o del constructor, puede comparar múltiples productos y dar al comprador una base real. A partir de ahí, la oferta del constructor puede evaluarse según sus méritos reales. A veces gana la reducción de tasa. A veces, un prestamista externo, combinado con mejores precios o diferentes incentivos, resulta mejor.

Una de las cosas más útiles que surge al ejecutar ambos escenarios en paralelo es que los compradores comienzan a ver el panorama completo en lugar de obsesionarse con un solo número. Un comprador reciente optó por renunciar por completo a la reducción de tasa del constructor. En su lugar, utilizando un prestamista externo, negoció un precio de compra más bajo, $10,000 en costos de cierre, y logró que el constructor incluyera un refrigerador, lavadora, secadora, sistema de riego, persianas y un abridor de puerta de garaje.

La tasa de interés era ligeramente más alta. Todo lo demás hizo que el acuerdo fuera mejor para la situación específica de ese comprador.

Este es el cálculo que la mayoría de los compradores no saben que deben hacer. Entran, ven 4.25 por ciento en un letrero y asumen que ese es el objetivo. Un agente que conoce el mercado y los constructores puede replantear toda la conversación en torno a lo que realmente importa para el cronograma, presupuesto y planes a largo plazo de ese cliente.

La cuestión de la reducción de tasa también se cruza con el período de tenencia de una manera que la mayoría de los compradores pasan por alto. Si alguien planea estar en la casa de dos a tres años antes de vender o mudarse, la tasa de interés importa menos que el precio de compra y lo que puedan negociar al entrar. Un precio de compra más bajo afecta los impuestos a la propiedad en el futuro y deja más margen cuando llegue el momento de vender.

Si la casa está destinada a ser una residencia principal a largo plazo o una propiedad de inversión mantenida durante décadas, fijar la tasa más baja posible se convierte en una prioridad mucho mayor. Estas no son situaciones intercambiables, y la respuesta correcta depende completamente de los objetivos individuales del comprador, no de lo que la oficina de ventas del constructor esté promocionando ese mes.

Los compradores que entran a una oficina de ventas de nuevas construcciones sin este trabajo preliminar están en desventaja. Antes de interactuar con el equipo de financiamiento del constructor, los compradores deben conocer su monto preaprobado con un prestamista externo, entender lo que realmente requieren los incentivos del constructor y tener una idea clara de sus propias prioridades, ya sea tasa, precio, costos de cierre o mejoras incluidas.

Los constructores tienen flexibilidad, particularmente en viviendas de inventario que ya están terminadas y en sus libros. Cada mes que esa casa no se vende, le cuesta dinero al constructor. Eso crea espacio de negociación del que los compradores preparados pueden aprovechar. Los compradores que quieran entender qué preguntas hacer antes de entrar a una oficina de ventas pueden comenzar aquí.

Yitzchak Pierson es un corredor de bienes raíces con licencia y asesor certificado DISC con sede en New Braunfels, Texas, especializado en transacciones de nuevas construcciones y reventa a lo largo del corredor I-35 entre Austin y San Antonio. Ha cerrado más de 120 transacciones de nuevas construcciones con grandes constructores de viviendas.

Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Está destinado únicamente a fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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