Los Costos de Ocupación Minorista en Hawái Son Más Altos Que Sus Equivalentes en el Continente

Un minorista que factura dos millones de dólares al año en el territorio continental no generará el mismo beneficio facturando dos millones de dólares en Hawái. La línea de ingresos parece idéntica. Todo lo que hay debajo se comporta de manera diferente.

Esa brecha es la sorpresa más común para los operadores del continente que evalúan su primera ubicación en Hawái, y es totalmente manejable una vez que se comprende. Las marcas que han construido aquí flagship stores exitosas no encontraron un atajo. Modelaron el mercado con precisión antes de firmar.

La variable que los operadores del continente menos esperan que importe es la logística.

En el territorio continental, la cadena de suministro está en gran medida resuelta. Hay múltiples transportistas, precios competitivos y tiempos de tránsito cortos. En Hawái, cada unidad de inventario llega por mar o por aire, con un costo de flete y un plazo de entrega que deben planificarse.

“No es una preocupación estándar con la que lidian en el territorio continental”, dice Erin W.J. Mitsuyoshi, CCIM, de The Bratton Team en Colliers International Hawaii. El efecto repercute directamente en el estado de resultados operativos y recae en una categoría que los operadores no siempre anticipan. El flete no es alquiler, pero consume el mismo margen que el alquiler, lo que significa que determina directamente cuánto puede pagar un inquilino por el espacio.

La política comercial reciente ha agudizado el punto. Los cambios en los calendarios arancelarios han movido sustancialmente los costos de entrada de mercancías provenientes de Asia, y la variabilidad en sí ha sido la parte más difícil. La observación de Mitsuyoshi es que los operadores pueden planificar en torno a un costo conocido mucho más fácilmente que en torno a uno fluctuante. Cuando los parámetros están definidos, una empresa puede presupuestar, pronosticar y comprometerse.

Varios otros costos se sitúan materialmente por encima de sus equivalentes en el continente, y se acumulan.

Los servicios públicos son el ejemplo más claro, ya que cuestan aproximadamente el doble o el triple del promedio nacional. Los seguros han aumentado considerablemente. Hawái también exige a los empleadores proporcionar cobertura de salud, lo cual es una obligación legal aquí en lugar de un beneficio discrecional, y los operadores del continente con frecuencia lo modelan como lo segundo.

Los alquileres también están por encima de ubicaciones comparables en el continente. Nada de esto está oculto, y cada uno es conocido antes de firmar un contrato de arrendamiento. Lo que sorprende a los operadores es modelar dos o tres de ellos correctamente y omitir el resto.

El mercado laboral de Hawái ha estado ajustado desde la pandemia, y la consecuencia práctica para los operadores es que los salarios mínimos no son la restricción vinculante.

El salario mínimo estatal aumentó a dieciséis dólares la hora el 1 de enero, un incremento de dos dólares, con un aumento adicional a dieciocho dólares programado para 2028. Hawái no aplica crédito por propinas, por lo que el personal que recibe propinas recibe la tarifa completa antes de las propinas.

Para los operadores de restaurantes, la evaluación de Mitsuyoshi es que esto cambia menos de lo que sugiere el titular, porque los empleadores competitivos ya pagan por encima del mínimo. En un mercado donde el personal experimentado es escaso, la compensación se ha fijado por la competencia y no por ley, y las operaciones bien gestionadas han utilizado bonos y fondos de propinas para retener a las personas que rinden.

La implicación para un operador del continente es que la mano de obra debe presupuestarse a precio de mercado y no al mínimo. Las marcas que reclutan y retienen bien aquí tratan esa prima como un costo de operar en un mercado ajustado, y obtienen a cambio una plantilla confiable.

La cifra que reúne todo esto es el costo de ocupación, expresado como porcentaje de las ventas, y Hawái se sitúa por encima del continente por una razón estructural.

Los minoristas estándar aquí generalmente manejan costos de ocupación en el rango del siete al doce por ciento, dependiendo del uso y la categoría. La banda comparable en el continente es más baja, comúnmente del seis al diez por ciento. Los artículos de lujo y la joyería, con márgenes más altos, pueden soportar más. Los supermercados operan muy por debajo.

Todo lo descrito anteriormente alimenta esa brecha. Los alquileres son más altos, y también lo son los servicios públicos, los seguros y el componente de flete incorporado en el traslado de mercancías a las islas. Cada uno de ellos empuja la ratio hacia arriba, por lo que una ubicación en Hawái soporta una carga de ocupación más pesada frente al mismo volumen de ventas que una tienda en el continente.

Para arrendadores y operadores por igual, esa es la traducción clave. Un punto de referencia de alquiler sobre ventas del continente aplicado directamente a una ubicación en Hawái subestimará lo que realmente cuesta mantener la posición. La ratio debe ajustarse para reflejar la estructura de costos subyacente, y los activos en el inventario comercial actual de Hawái se valoran en consecuencia.

Nada de esto argumenta en contra del mercado, y la evidencia sobre el terreno lo deja claro.

Hermès, Harry Winston, Tiffany y Louis Vuitton operan con éxito en Hawái. No llegaron allí encontrando servicios públicos más baratos. Construyeron modelos que tenían en cuenta la estructura de costos real y juzgaron que la posición valía la pena, porque una dirección insignia aquí tiene peso a escala global de la misma manera que Rodeo Drive o los Campos Elíseos.

La ventaja acompaña a los costos. Hawái ofrece fuertes ventas minoristas, lealtad genuina de los clientes y una base de visitantes superpuesta a la demanda de los residentes. Un operador con el producto adecuado y la ubicación adecuada puede desempeñarse muy bien aquí, como lo demuestra una larga lista de minoristas y restaurantes.

El resumen de Mitsuyoshi es que el mercado recompensa la preparación. Entre con los ojos bien abiertos, planifique el tiempo y el costo, y los números funcionan. Los operadores que tienen dificultades son generalmente los que modelaron Hawái como un mercado del continente con mejor clima. Las transacciones recientes cerradas en Hawái muestran cómo el mercado está valorando a los operadores que acertaron.

Sobre la experta: Erin W.J. Mitsuyoshi (B), CCIM, es vicepresidenta asociada de The Bratton Team en Colliers International Hawaii en Honolulu, especializada en arrendamiento minorista y representación de arrendadores.

The Bratton Team es un grupo de ventas de inversión y bienes raíces comerciales de Hawái, contratado exclusivamente por Colliers International HI, LLC. Dirigido por Mark D. Bratton (R) CCIM y Mike Perkins (S), el equipo ha asesorado a compradores y vendedores en todas las clases de activos de Hawái durante 40 años.

Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Tiene fines informativos generales únicamente y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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