Los inversores inmobiliarios más activos suelen tratar las comisiones de originación como un costo fijo de hacer negocios. Cada transacción, otro porcentaje del monto del préstamo se va al cierre. Pero homebldr, una plataforma de financiación de inversiones impulsada por tecnología, ha lanzado un producto sin equivalente real en el mercado: una suscripción de financiación que elimina por completo las comisiones de originación de homebldr durante 12 meses.

La idea es sencilla, pero para los inversores que cierran múltiples transacciones al año, las implicaciones son significativas. Y el simple cálculo tiende a cambiar la conversación.

Las comisiones de originación son fáciles de absorber en una sola transacción. Al 1,3% de un préstamo de $417,000, la comisión es de aproximadamente $5,421. Manejable. Pero un inversor que cierra seis transacciones con ese tamaño promedio de préstamo en 12 meses, para un volumen total de préstamos de $2.5 millones, pagaría $32,526 en comisiones de originación de homebldr de forma individual. Estas cifras son ilustrativas: las tarifas reales varían según la transacción, el tipo de préstamo y la fuente de capital, pero el cálculo se mantiene como marco.

Ese es el número que la mayoría de los inversores nunca han calculado. No porque esté oculto, sino porque nadie lo proyecta a lo largo de un año completo. Una vez que lo haces, la pregunta cambia de "¿es razonable esta comisión?" a "¿es esta la estructura correcta?"

Adam Eldibany, fundador de homebldr, dice que la reacción cuando muestra a los inversores el total anual es casi siempre la misma. El número por transacción parecía bien. El número anual no.

En lugar de pagar la originación en cada transacción, los suscriptores pagan una tarifa única por adelantado a homebldr y acceden a cero originación de homebldr en todas las transacciones elegibles durante los próximos 12 meses, hasta un límite de volumen de préstamos determinado por su nivel. La suscripción de financiación de homebldr actualmente tiene tres niveles.

El nivel Core está diseñado para inversores que cierran dos o tres transacciones al año, con hasta $1 millón en volumen de préstamos. El nivel Growth, que Eldibany describe como el más adecuado para la mayoría de los suscriptores, cubre a inversores que cierran una transacción aproximadamente cada dos meses, con un límite de volumen de préstamos anual de $2.5 millones. El nivel Scale es para los inversores más activos, cubriendo hasta $5 millones en volumen de préstamos anual.

Usando el ejemplo del nivel Growth: un inversor que cierra seis transacciones por un total de $2.5 millones pagaría $32,526 bajo el modelo tradicional. Bajo la suscripción, pagan $20,000. Esto es una reducción del 39%, ahorrando aproximadamente $13,000 durante el año. Y el punto de equilibrio se alcanza mucho antes de llegar al límite de volumen completo. Los inversores que utilizan tan solo el 45 al 65 por ciento de su volumen de préstamos asignado ya suelen estar por delante.

Además del ahorro, hay una diferencia estructural que cambia el cálculo práctico en torno a la gestión del efectivo. Bajo un modelo tradicional, las comisiones de originación se pagan en efectivo al cierre. Ese efectivo generalmente necesita tener un origen documentado, lo que significa que los prestamistas quieren saber de dónde vino si se depositó en los últimos 60 días, y no todas las fuentes de financiación son aceptadas.

La tarifa de suscripción de homebldr se paga completamente fuera del cierre. Se puede pagar con tarjeta de crédito, con otra deuda, a través de fondos donados por un socio o familiar, o incluso a través de un proveedor de compra ahora, paga después como Affirm o Klarna. Sin requisitos de origen de fondos. Sin restricciones sobre de dónde proviene el pago.

Esa flexibilidad mantiene el capital en manos del inversor en lugar de en la mesa de cierre, lo que importa más para los inversores que gestionan múltiples proyectos de lo que sugiere cualquier comparación de tarifas individual.

Existe una suposición común de que trabajar directamente con un prestamista produce mejores precios que hacerlo a través de un corredor, ya que el corredor debe ser compensado en algún lugar. Eldibany refuta esto directamente.

"Lo que muchos inversores no se dan cuenta es que los términos que les ofrecen los prestamistas directos son términos minoristas," dice. "Los corredores experimentados pueden acceder con frecuencia a precios mayoristas y preferenciales de las mismas fuentes de capital que no están disponibles para los inversores que van a través del canal minorista."

Esos términos mayoristas suelen ser más bajos en comisiones y a veces más bajos en tasa. Muchas fuentes de capital competitivas en el mercado actual operan exclusivamente a través del canal mayorista y no trabajan directamente con inversores en absoluto, independientemente de su experiencia o historial. La única forma de acceder a sus productos es a través de un corredor.

"Los inversores que se limitan a prestamistas directos están excluyendo un segmento completo del mercado de financiación", dice Eldibany. "Están renunciando al acceso a fuentes de capital y soluciones de financiación que podrían beneficiarlos significativamente."

Para los usuarios de la suscripción de homebldr, esto se manifiesta directamente. Los suscriptores suelen acceder a términos mayoristas y preferenciales de la red de capital sin comisiones adicionales ni diferencial de rendimiento añadido. Así es como el modelo de suscripción ofrece tanto un costo total más bajo como mejores precios subyacentes de los que la mayoría de los inversores podrían obtener por sí mismos.

homebldr es una plataforma de financiación de inversiones impulsada por tecnología que brinda a los inversores inmobiliarios acceso a una red de más de 80 socios de capital, incluyendo prestamistas, family offices y grupos de préstamos privados. homebldr opera bajo un modelo de corredor y atiende a inversores a nivel nacional en financiación de arreglo y venta, nueva construcción y alquiler a largo plazo.

Aviso legal: Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Está destinado únicamente a fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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