RICHMOND, VA, 18 février 2026 /24-7PressRelease/ -- Ben Roper, un professionnel de l'investissement immobilier spécialisé dans la croissance des fiducies de placement immobilier (FPI) et les échanges de la section 721, souligne le rôle croissant des transactions UPREIT comme alternative viable aux sorties traditionnelles de propriétés multifamiliales.

Roper travaille en étroite collaboration avec les propriétaires et promoteurs de logements multifamiliaux qui explorent des stratégies de transition à long terme et fiscalement avantageuses, notamment la contribution de biens à une FPI en échange d'unités de partenariat d'exploitation (OP) plutôt qu'une vente pure et simple.

« Pour de nombreux propriétaires, la décision traditionnelle de vendre ou de conserver est trop limitante », a déclaré Roper. « Les UPREIT introduisent une troisième option — une option qui permet aux propriétaires de maintenir une exposition économique, de différer les impôts sur les plus-values et de diversifier les risques sans s'en retirer complètement. »

Piloter l'exécution d'UPREIT par des tiers

Les structures UPREIT ont historiquement été associées à de grandes plateformes institutionnelles. Roper affirme que cela est en train de changer, notamment alors que les propriétaires privés de logements multifamiliaux recherchent des solutions plus sophistiquées pour la planification successorale, la diversification de portefeuille et la génération de revenus à long terme.

Au cours de son travail sur la croissance des FPI et les transactions structurées, Roper a soutenu de multiples contributions UPREIT réussies par des tiers, travaillant directement avec des propriétaires non affiliés pour structurer des transitions fiscalement avantageuses alignées sur des objectifs à long terme.

« Ce ne sont plus des structures théoriques », a déclaré Roper. « Nous voyons des propriétaires choisir activement les UPREIT parce qu'ils résolvent de vrais problèmes — les impôts, le risque de concentration, la planification successorale et le timing. »

Cette activité coïncide avec une augmentation plus large de l'adoption des UPREIT. En 2025, Capital Square — où Roper se concentre sur les initiatives stratégiques de croissance des FPI — a réalisé son année la plus active de l'histoire de l'entreprise, dépassant le milliard de dollars de cessions et exécutant un nombre record de transactions UPREIT.

Au cours de l'année, Capital Square Housing Trust a presque doublé la valeur brute de ses actifs et a réalisé cinq acquisitions UPREIT, y compris plusieurs contributions de propriétés entières par des tiers et des propriétaires non affiliés.

Pourquoi les UPREIT attirent les propriétaires de logements multifamiliaux

Roper note que de nombreux propriétaires de logements multifamiliaux font face à des défis similaires à mesure que leurs actifs arrivent à maturité : des plus-values latentes importantes, une complexité opérationnelle croissante et des incertitudes quant au timing du réinvestissement.

Une transaction UPREIT permet à un propriétaire de contribuer un bien à une FPI en échange d'unités OP, offrant plusieurs avantages potentiels :

-Report d'impôt en vertu de la section 721 du Code des impôts

-Participation continue à la hausse de l'immobilier grâce à la propriété de la FPI

-Diversification du portefeuille au-delà d'un seul actif ou marché

-Liquidité potentielle sur le temps, plutôt qu'un événement de sortie unique

-Flexibilité pour la planification successorale et de succession

« Pour les propriétaires qui ont passé des années à créer de la valeur, la question devient comment effectuer une transition intelligente », a déclaré Roper. « Les UPREIT leur permettent de prendre du recul sur le plan opérationnel tout en restant investis sur le plan économique. »

L'exécution plutôt que la théorie

Roper souligne que les transactions UPREIT nécessitent de la patience, de l'éducation et un alignement — et ne conviennent pas à toutes les situations.

« Ces conversations prennent du temps », a-t-il déclaré. « Vous devez comprendre le profil fiscal d'un propriétaire, son calendrier et ses priorités avant même de discuter de la structure. »

Son rôle implique souvent d'engager les propriétaires plusieurs mois à l'avance, de les aider à évaluer si un UPREIT correspond à leurs objectifs à long terme et de les guider tout au long du processus avec clarté et discipline.

« La confiance compte », a déclaré Roper. « Les gens ne cherchent pas un argumentaire de vente. Ils cherchent quelqu'un qui comprend les compromis et qui peut exécuter quand le moment est venu. »

Positionner les UPREIT comme un outil de planification à long terme

Alors que les taux d'intérêt, les cycles du marché et la politique fiscale continuent d'évoluer, Roper estime que les UPREIT joueront un rôle de plus en plus important dans le paysage des sorties de logements multifamiliaux — en particulier pour les propriétaires cherchant des alternatives aux ventes imposables ou aux échanges 1031.

« Les UPREIT ne consistent pas à anticiper le marché », a-t-il déclaré. « Ils consistent à aligner la structure sur l'intention. »

Roper encourage les propriétaires de logements multifamiliaux à commencer à se renseigner sur les options de sortie structurées bien avant qu'une vente ne devienne imminente.

« Les meilleurs résultats se produisent lorsque les propriétaires planifient tôt », a-t-il déclaré. « C'est à ce moment-là que vous avez le plus de flexibilité. »

À propos de Ben Roper

Ben Roper est un professionnel de l'investissement immobilier basé à Richmond, spécialisé dans les stratégies de croissance des FPI et d'échange de la section 721. Son travail se concentre sur les transactions UPREIT par des tiers, la planification à long terme et les résultats axés sur les relations pour les propriétaires et promoteurs de logements multifamiliaux. Roper a sourcé et soutenu de nombreuses contributions UPREIT par des tiers et est connu pour son approche disciplinée et axée sur l'exécution dans la structuration de transactions complexes.

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