Les annonces ultra-premium à Cascais chutent de 10 % tandis que les prix à Malveira da Serra grimpent de 23 % sur un an

Estr. da Quinta do Lago, Portugal - 31 juillet 2026 / Portugal Pathways /

LISBONNE, PORTUGAL - 30 juillet 2026. La demande internationale pour les biens de luxe au Portugal s'étend au-delà des trois marchés les plus établis du pays. Alors que Lisbonne, Porto et l'Algarve continuent d'ancrer l'activité des acheteurs, Cascais, Comporta et Madère attirent chacun un intérêt international qui leur est propre.

Les investissements immobiliers au Portugal ont atteint 915 millions d'euros au premier trimestre 2026, soit une augmentation de 34 % sur un an, selon le rapport EMEA Capital Markets Snapshot de Colliers pour le T1 2026. Les données sur l'offre et les prix du segment ultra-premium - les biens entre quatre et huit millions d'euros - indiquent où, dans cette tendance nationale, la demande se concentre.

Lisbonne, Porto et l'Algarve ancrent le marché de l'immobilier de luxe au Portugal depuis plus d'une décennie. Des communautés internationales établies, des options d'écoles privées et des liaisons aériennes directes ont construit cette position, et ces fondamentaux restent intacts.

Ce qui a changé, c'est là où se dirige ensuite l'intérêt des acheteurs internationaux. Cascais, Comporta et Madère enregistrent chacun des schémas de demande distincts dans le segment ultra-premium, et chacun développe sa propre identité au sein du marché du luxe portugais, plutôt que de fonctionner comme un débordement secondaire des centres établis. Les chiffres d'offre et de prix référencés ci-dessous sont tirés des données de marché publiées par idealista.pt en juin 2026.

Cascais n'est pas un nouveau marché. Il sert depuis des années de prolongement en bord de mer de Lisbonne pour les acheteurs à haute valeur nette, et il reste la localisation ultra-premium la plus établie du pays, avec 425 biens dans la tranche de quatre à huit millions d'euros - la plus grande concentration nationale - à un prix moyen de 4,7 millions d'euros.

Ce qui a changé, c'est l'offre : cette tranche s'est contractée de 10 % au cours de l'année écoulée. Au-dessus de huit millions d'euros, les biens à Cascais coûtent en moyenne 13,5 millions d'euros. Un signe notable de pression sur le marché se situe juste à l'intérieur des terres, à Malveira da Serra - une zone vallonée de la municipalité de Cascais, en retrait de la côte principale - où les prix ont augmenté de 23,0 % sur un an, car les acheteurs qui ne trouvent pas de biens côtiers adaptés se tournent vers les zones adjacentes. Comme pour tout marché immobilier, ces valeurs peuvent monter ou descendre, et la croissance passée ne prédit pas les résultats futurs.

Comporta fonctionne à une échelle différente. Toute sa tranche de quatre à huit millions d'euros comprend trois biens, un chiffre qui a lui-même diminué de 25 % au cours de l'année écoulée. La rareté est structurelle plutôt que cyclique : les rizières, les forêts de pins et les systèmes dunaires côtiers de Comporta bénéficient de protections environnementales et patrimoniales qui restreignent les nouvelles constructions, maintenant le segment ultra-premium petit par conception.

Ces trois biens coûtent en moyenne 4,25 millions d'euros, et la pression sur les prix s'étend à la région plus large de l'Alentejo, où les prix moyens ont augmenté de 19,9 % sur un an. Les valeurs immobilières ici sont dictées par le marché, et les performances passées ne sont pas un guide pour les résultats futurs.

Madère se distingue des deux autres. Sa tranche de quatre à huit millions d'euros a augmenté pour atteindre 62 biens, soit une hausse de 182 % sur un an - la croissance d'offre la plus rapide de toutes les régions couvertes ici - et le prix moyen dans cette tranche, à 5,5 millions d'euros, dépasse déjà les moyennes enregistrées à Cascais ou à Comporta.

L'île dispose de vols directs vers le Portugal continental et d'autres hubs européens, et sa base d'acheteurs internationaux reste considérablement plus petite que celle de Lisbonne ou de l'Algarve, ce qui a créé de la place pour que de nouveaux développements entrent dans le segment ultra-premium. Les valeurs immobilières sont dictées par le marché, et les acheteurs ne doivent pas supposer que ce rythme de croissance de l'offre continuera.

« Les acheteurs ne traitent plus Lisbonne, Porto et l'Algarve comme les seules options sérieuses au Portugal », a déclaré Paul Stannard, président et fondateur de Portugal Pathways. « Cascais reste le choix établi pour les acheteurs qui veulent rester près de Lisbonne, avec une communauté internationale déjà en place. Comporta et Madère sont des propositions différentes : des marchés plus petits, une offre plus restreinte, et des acheteurs qui doivent agir rapidement une fois qu'ils ont trouvé le bon bien. »

Les acheteurs internationaux qui recherchent à Cascais, Comporta ou Madère font face à un processus différent de ceux qui sont actifs à Lisbonne ou dans l'Algarve. Le Portugal ne dispose pas d'un service d'inscriptions multiples à l'échelle nationale, et à Comporta et Madère en particulier, le segment ultra-premium est suffisamment restreint pour que de nombreux biens disponibles ne soient jamais publiés sur les portails grand public.

Portugal Pathways détient des mandats d'acheteur et d'investissement avec plus de 250 promoteurs, architectes, constructeurs et designers à travers le Portugal, donnant aux clients accès à une sélection de nouvelles constructions, de projets sur plan et hors marché dans toutes les cinq régions couvertes ici, y compris des biens non commercialisés ouvertement. Les acheteurs qui prévoient de visiter ces marchés devraient organiser une représentation locale avant de commencer les visites, étant donné le peu de biens généralement disponibles dans le segment ultra-premium de Comporta et de Madère à un moment donné.

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Portugal Pathways est une plateforme intégrée d'information, de mise en relation et de conseil. Grâce à des mandats d'acheteur et d'investissement avec plus de 250 promoteurs, architectes, constructeurs et designers à travers le Portugal, la société donne à ses clients accès à une sélection de nouvelles constructions, de projets sur plan et hors marché. Des services supplémentaires incluent des mises en relation avec des professionnels pour l'accès aux soins de santé privés, le change de devises et le soutien à la gestion du déménagement.

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