Si vous possédez une propriété en bord de mer et que votre carte d'inondation FEMA indique un faible risque, vous pourriez penser n'avoir rien à craindre. Ce sentiment pourrait vous coûter cher lors d'un seul orage violent.

Albert Slap, fondateur de RiskFootprint™, a passé plus d'une décennie à travailler avec des propriétaires, des prêteurs et des professionnels de la diligence raisonnable sur les risques liés aux aléas naturels. Son message aux propriétaires de propriétés en bord de mer qui se fient uniquement aux cartes d'inondation FEMA est direct : la carte ne vous dit pas toute l'histoire.

« Les cartes d'inondation FEMA n'incluent pas les inondations dues aux fortes pluies », explique Slap. « Partout où il pleut, il peut y avoir des inondations. C'est la partie que la plupart des propriétaires n'entendent jamais avant qu'il ne soit trop tard. »

Les cartes d'inondation FEMA ont été conçues autour d'un type spécifique de risque d'inondation : les inondations fluviales, c'est-à-dire les débordements des rivières et des cours d'eau, et les submersions côtières dues aux tempêtes majeures. Elles le font bien. Ce qu'elles ne font pas, c'est modéliser les inondations dues aux précipitations, ou inondations pluviales. C'est le genre d'inondation qui se produit lorsqu'une tempête déverse plusieurs centimètres de pluie en peu de temps et que les systèmes de drainage ne peuvent pas suivre.

Pour les propriétaires de propriétés en bord de mer, cette distinction est cruciale. Une propriété située sur une belle baie, un canal, une entrée côtière ou même un lac peut apparaître sur une carte FEMA comme étant à faible risque ou même en dehors de toute zone inondable. La carte n'a pas tort en ce qui concerne le risque fluvial. Elle ne dit simplement rien sur ce qui se produit lorsque trois pouces de pluie tombent en deux heures.

Les cartes FEMA ont aussi un problème d'âge. Beaucoup ont été dessinées il y a des décennies et n'ont pas été mises à jour pour refléter les changements dans l'aménagement du territoire, les infrastructures de drainage ou les régimes de précipitations plus intenses que le pays a connus ces dernières années.

Les conséquences d'une confiance mal placée dans les cartes d'inondation FEMA se sont déroulées de manière dévastatrice lors de l'ouragan Harvey en 2017. Environ 150 000 maisons dans la région de Houston ont été inondées. Soixante-dix pour cent d'entre elles se trouvaient dans la zone X de FEMA, la désignation pour les zones de moindre risque d'inondation. La plupart de ces propriétaires n'avaient pas d'assurance contre les inondations parce que la carte (et dans de nombreux cas leur prêteur et leur agent d'assurance) leur avait dit qu'ils n'en avaient pas besoin. Harvey a causé environ 125 milliards de dollars de dégâts totaux.

Les inondations n'ont pas été causées par le débordement des rivières. Elles ont été causées par les précipitations. Harvey est resté au-dessus de Houston pendant des jours et a déversé une quantité d'eau presque incompréhensible sur une ville qui n'avait aucune raison, selon les cartes d'inondation FEMA, de s'attendre à ce qui s'est produit.

Les propriétés en bord de mer sont confrontées à une version de cette même exposition. La vue panoramique sur l'eau qui rend la propriété précieuse est également une caractéristique géographique qui peut concentrer l'eau rapidement lorsque les précipitations submergent le drainage local.

Une évaluation des inondations qui reflète réellement l'image complète du risque doit aller au-delà de ce que fournit FEMA. Cela signifie intégrer les inondations dues aux précipitations et d'autres modélisations des inondations en parallèle des cartes FEMA. Cela inclut les modèles et cartes de la NOAA et même des sources locales, départementales ou étatiques.

En plus de la NOAA, de la NASA et de FEMA, RiskFootprint™ utilise des modèles d'inondation développés par Fathom et Swiss Re, les mêmes outils utilisés par les assureurs et réassureurs mondiaux, pour élargir les fondations de FEMA et donner aux propriétaires une image complète de l'exposition aux inondations à travers les trois mécanismes : fluvial, côtier et pluvial.

Mais l'exposition aux inondations n'est qu'une partie de l'image. L'autre facteur critique est toujours la vulnérabilité d'une propriété, et cela dépend généralement fortement d'un seul nombre : la hauteur du premier étage du bâtiment par rapport au sol.

Une maison en bord de mer surélevée sur pilotis avec un premier étage à quinze pieds du sol fait face à un risque d'inondation fondamentalement différent d'une propriété dont la porte d'entrée s'ouvre directement sur une dalle au niveau du sol, même si les deux apparaissent de manière identique sur une carte FEMA ou autre carte d'inondation. En utilisant l'IA et l'apprentissage automatique appliqués à Google Street View et à d'autres images, RiskFootprint™ utilise un outil qui estime l'élévation du premier étage pour plus de 300 millions de propriétés américaines, faisant passer l'analyse de l'exposition brute à la vulnérabilité réelle du bâtiment.

Slap offre des conseils pratiques aux propriétaires en bord de mer qui veulent une image plus claire de leur véritable risque d'inondation.

Premièrement, ne considérez pas une désignation de zone X FEMA faible comme un certificat de bonne santé. Cela signifie que le risque d'inondation fluviale dans votre région est plus faible. Cela ne dit rien sur les inondations dues aux précipitations.

Deuxièmement, vérifiez si vous avez une assurance contre les inondations, quelle que soit votre zone FEMA. L'assurance fédérale contre les inondations via le NFIP est disponible pour tout propriétaire américain, quelle que soit la zone d'inondation FEMA dans laquelle se trouve la propriété, et coûte bien moins que ce que la plupart des gens imaginent. Slap paie 700 $ par an pour une couverture contre les inondations sur sa propre maison, qui se trouve en dehors d'une zone d'inondation FEMA mais que sa propre évaluation RiskFootprint™ a signalée comme présentant un risque d'inondation pluvial en raison du terrain de golf adjacent.

Troisièmement, obtenez une évaluation des risques au niveau de la propriété RiskFootprint™, qui inclut la modélisation des inondations pluviales avant d'acheter, de vendre, de refinancer ou de renouveler votre assurance. Connaître votre exposition réelle à tous les types d'inondations n'est pas seulement une information utile. Dans certains États et selon des normes professionnelles en évolution, cela devient une attente.

Une évaluation complète des risques d'inondation pour toute propriété résidentielle américaine est disponible pour 200 $ sur riskfootprint.com/residential-product. Pour les propriétaires de propriétés en bord de mer qui veulent comprendre ce que leur carte FEMA ne leur montre pas, c'est un petit prix pour une image complète.

RiskFootprint™ est une plateforme d'évaluation de la résilience des propriétés qui fournit une analyse des risques basée sur la science dans plus de 34 catégories de risques naturels pour les clients commerciaux et résidentiels. Construite pour s'aligner sur les méthodologies ASTM Property Resilience Assessment (PRA), elle aide les propriétaires de bâtiments, les acheteurs, les prêteurs et les professionnels de la diligence raisonnable à identifier et évaluer les risques au niveau de la transaction. En savoir plus sur riskfootprint.com.

Cet article est basé sur des informations fournies par la source experte citée ci-dessus. Il est destiné à des fins d'information générale uniquement et ne constitue pas un avis juridique, financier ou immobilier. Les lecteurs doivent effectuer leurs propres recherches et consulter des professionnels qualifiés avant de prendre toute décision immobilière ou financière.

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