Les investisseurs immobiliers savent qu'un échange 1031 leur permet de reporter les gains en capital lorsqu'ils vendent une propriété et réinvestissent le produit dans une autre. Ce que moins comprennent, c'est comment la ségrégation des coûts s'intègre dans cette transaction, et l'erreur spécifique qui peut discrètement saper l'avantage fiscal avant même que l'encre ne sèche sur le nouvel achat.

Selon Brian Kiczula de CostSegRx, le problème se résume presque toujours à une seule chose : ne pas identifier correctement la base excédentaire.

Lorsque vous effectuez un échange 1031, vous reportez la méthode d'amortissement de la propriété cédée sur la propriété de remplacement. Ce report est votre base existante. En général, la seule partie sur laquelle vous pouvez réaliser une étude de ségrégation des coûts est ce qui se trouve au-dessus, la base excédentaire, qui représente un nouvel investissement réel dans la propriété.

L'erreur que Kiczula voit régulièrement est que les investisseurs, et parfois leurs CPA, confondent le gain transféré avec ce qui reste comme nouvelle base amortissable. « Souvent, ils prennent simplement le gain transféré sur la nouvelle propriété et supposent qu'une fois ce gain retiré, la base excédentaire est le reste », dit-il. « Ce n'est pas le bon calcul. »

Si vous utilisez le mauvais chiffre, vous risquez de perturber l'échange lui-même. Puisque vous échangez des biens de même nature, la précision ici ne consiste pas seulement à obtenir plus d'amortissement. Il s'agit de ne pas compromettre le 1031 dans son ensemble.

Tous les échanges 1031 ne créent pas une opportunité pour une étude de ségrégation des coûts. Si vous avez vendu une propriété et en avez acquis une de remplacement pour un montant à peine supérieur, la nouvelle base réelle dans cette propriété peut être négligeable. Payer pour une étude alors qu'il y a peu ou pas de base excédentaire n'en vaut tout simplement pas la peine.

C'est pourquoi Kiczula insiste pour faire le calcul avant de s'engager. « Nous devons calculer à l'avance s'il y a un avantage à réaliser une étude de ségrégation des coûts », dit-il. « Parce qu'il n'y en a pas toujours. »

L'un des points les plus négligés concernant les échanges 1031 est que la collaboration entre votre professionnel de la ségrégation des coûts et votre préparateur fiscal doit avoir lieu tôt. Pas après que l'étude soit terminée. Pas après que la propriété soit acquise. Avant que l'engagement ne commence.

Pour faire le travail correctement, le fournisseur de ségrégation des coûts a besoin de plus qu'un simple relevé de clôture et des documents d'échange 1031. Ils ont besoin du calendrier complet des immobilisations de la propriété d'origine, montrant ce qui était déjà amorti et comment, ainsi qu'une image claire de la façon dont l'échange a été structuré. Sans tout cela, toute estimation des avantages repose sur des informations incomplètes.

Si vous vous dirigez vers un échange 1031 et prévoyez d'explorer la ségrégation des coûts sur la propriété de remplacement, les documents les plus importants comprennent le relevé de clôture de la vente et de l'acquisition, les documents d'échange 1031 montrant ce qui a été transféré, et le calendrier des immobilisations de la propriété cédée. Ce calendrier permet à votre fournisseur de ségrégation des coûts de calculer correctement la base reportée et de déterminer s'il existe même une base excédentaire.

L'échange est souvent la version la plus compliquée d'une acquisition standard. Mais le principe de base est le même : obtenir les bons chiffres devant les bonnes personnes avant d'aller de l'avant.

CostSegRx fournit des estimations gratuites des avantages et travaille aux côtés des investisseurs et de leurs CPA pour s'assurer que les chiffres sont corrects dès le départ.

À propos de CostSegRx : CostSegRx est une société de ségrégation des coûts basée sur l'ingénierie dirigée par Brian Kiczula, membre de l'American Society of Cost Segregation Professionals. L'entreprise travaille avec des investisseurs immobiliers résidentiels et commerciaux à l'échelle nationale. CostSegRx fournit des estimations gratuites des avantages et soutient les investisseurs et leurs CPA tout au long du processus de reporting. En savoir plus sur costsegrx.com ou appelez le (888) 850-4155.

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