Los inversores inmobiliarios saben que un intercambio 1031 les permite diferir las ganancias de capital al vender una propiedad y reinvertir las ganancias en otra. Lo que menos entienden es cómo encaja la segregación de costos en esa transacción, y el error específico que puede socavar silenciosamente el beneficio fiscal antes de que se seque la tinta en la nueva compra.

Según Brian Kiczula de CostSegRx, el problema casi siempre se reduce a una cosa: no identificar correctamente la base excedente.

Cuando realiza un intercambio 1031, arrastra el método de depreciación de la propiedad cedida a la propiedad de reemplazo. Ese arrastre es su base existente. Por lo general, la única porción en la que puede realizar un estudio de segregación de costos es la que está por encima de eso, la base excedente, que representa una inversión genuinamente nueva en la propiedad.

El error que Kiczula ve regularmente es que los inversores, y a veces sus CPAs, confunden la ganancia que se transfirió con lo que queda como una nueva base depreciable. "Muchas veces simplemente toman la ganancia que se transfirió a la nueva propiedad y asumen que una vez que se elimina esa ganancia, la base excedente es el resto", dice. "Ese no es el cálculo correcto".

Si usa el número equivocado, corre el riesgo de alterar el intercambio en sí. Dado que está intercambiando propiedades de tipo similar, la precisión aquí no se trata solo de obtener más depreciación. Se trata de no poner en peligro el 1031 por completo.

No todos los intercambios 1031 crean una oportunidad para un estudio de segregación de costos. Si vendió una propiedad y adquirió un reemplazo por solo un poco más, la nueva base real en esa propiedad puede ser insignificante. Pagar por un estudio cuando hay poca o ninguna base excedente simplemente no vale la pena.

Por eso Kiczula enfatiza hacer los cálculos antes de contratar. "Necesitamos calcular de antemano si hay un beneficio para realizar un estudio de segregación de costos", dice. "Porque no siempre lo hay".

Uno de los puntos más pasados por alto sobre los intercambios 1031 es que la colaboración entre su profesional de segregación de costos y su preparador de impuestos debe ocurrir temprano. No después de que se complete el estudio. No después de que se adquiera la propiedad. Antes de que comience el compromiso.

Para hacer el trabajo correctamente, el proveedor de segregación de costos necesita más que solo un estado de cierre y los documentos del intercambio 1031. Necesitan el cronograma completo de activos fijos de la propiedad original, que muestre lo que ya se estaba depreciando y cómo, además de una imagen clara de cómo se estructuró el intercambio. Sin todo eso, cualquier estimación de beneficio se basa en información incompleta.

Si se dirige a un intercambio 1031 y planea explorar la segregación de costos en la propiedad de reemplazo, la documentación más importante incluye el estado de cierre tanto de la venta como de la adquisición, los documentos del intercambio 1031 que muestren lo que se transfirió, y el cronograma de activos fijos de la propiedad cedida. Ese cronograma es lo que permite a su proveedor de segregación de costos calcular correctamente la base arrastrada y determinar si existe una base excedente.

El intercambio es a menudo la versión más complicada de una adquisición estándar. Pero el principio central es el mismo: obtener los números correctos frente a las personas adecuadas antes de avanzar.

CostSegRx proporciona estimaciones complementarias de beneficio y trabaja junto a inversores y sus CPAs para asegurarse de que los números sean correctos desde el principio.

Acerca de CostSegRx: CostSegRx es una firma de segregación de costos basada en ingeniería liderada por Brian Kiczula, miembro de la Sociedad Americana de Profesionales de Segregación de Costos. La firma trabaja con inversores inmobiliarios residenciales y comerciales en todo Estados Unidos. CostSegRx proporciona estimaciones complementarias de beneficio y apoya a inversores y sus CPAs durante todo el proceso de informes. Obtenga más información en costsegrx.com o llame al (888) 850-4155.

Descargo de responsabilidad: Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Está destinado únicamente a fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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