Le Marché de Vail Ne Correspond Plus à une Seule Ligne de Tendance

Dans la plupart des endroits, les acheteurs lisent le marché comme ils lisent la météo. Les prix montent ou descendent, c'est un marché acheteur ou un marché vendeur, et l'étiquette leur dit quand agir. À Vail, au Colorado, cet instinct est devenu peu fiable, et agir en conséquence peut coûter à un acheteur la maison qu'il convoitait.

La question du marché acheteur contre marché vendeur s'est en grande partie effondrée ici. La question la plus utile n'est pas ce que fait le marché, mais ce qui est vrai pour une propriété dans une rue donnée. Mark Gordon, agent immobilier chez Christiania Realty et président élu de l'Association des agents immobiliers du Colorado, voit la confusion surgir le plus souvent autour d'un seul chiffre.

Un acheteur remarque en ligne qu'une maison s'est vendue neuf pour cent sous le prix demandé et en conclut que neuf pour cent est le taux en vigueur. « Cela devient déroutant pour les acheteurs », dit Gordon. « Ils pensent que chaque endroit devrait se vendre neuf pour cent sous le prix demandé. Mais en réalité, il y a encore des endroits qui se vendent au-dessus du prix demandé. » Une vente comparable, appliquée à tous les tableaux, induit silencieusement en erreur chaque acheteur qui s'y réfère. Le chiffre était réel. L'inférence qui en a été tirée ne l'était pas.

Deux choses se produisent en même temps, et la tension entre elles est toute l'histoire. Une grande partie des annonces actives ont réduit leurs prix, et presque toutes les ventes conclues se sont réglées en dessous du prix initial. Lu rapidement, cela ressemble à un marché en repli. Lu attentivement, cela montre quelque chose de plus étroit : les vendeurs qui avaient surévalué ont été contraints de corriger, tandis que les vendeurs qui ont fixé un prix avec discipline ont toujours attiré des offres concurrentes. « Les prix se sont stabilisés », dit Gordon, « mais les endroits surévalués restent, et les endroits qui arrivent sur le marché avec un prix juste, qui sont une valeur perçue, reçoivent immédiatement plusieurs offres. » Stable n'est pas la même chose que baisser, et confondre les deux, c'est ainsi que les acheteurs jugent mal leur pouvoir de négociation.

Au niveau national, les ventes de maisons ont oscillé autour de quatre millions par an, bien en dessous des normes historiques, donnant aux acheteurs dans la plupart des marchés plus de choix et de pouvoir de négociation qu'ils n'en avaient pendant la frénésie post-2020. Vail ne suit pas ce scénario. L'offre est structurellement limitée, chaque propriété est véritablement différente, et cette combinaison isole la ville de l'assouplissement général observé sur des marchés plus transactionnels. Un cadre conçu pour les marchés de résidences principales ne se transpose pas proprement à un endroit où l'inventaire ne peut pas augmenter.

C'est pourquoi attendre un meilleur marché est souvent la mauvaise décision. Gordon a récemment travaillé avec des clients qui envisageaient Vail depuis des années et ont trouvé une copropriété où l'inventaire était bloqué, ses propriétaires se faisant concurrence sur les prix plutôt que de répondre à la demande. Ils ont fait une offre qu'il qualifie d'audacieuse mais pas irrespectueuse, ont obtenu une remise, et ont conclu l'achat d'une maison qu'ils prévoient de garder pour les générations à venir. « Chaque maison à Vail est unique », dit Gordon, « et vous n'attendez pas les tendances du marché pour faire votre achat ou votre vente. » La tâche n'est pas de prévoir le marché. C'est de distinguer une propriété véritablement bien prix d'une autre qui est bon marché parce que quelque chose ne va pas, et dans un marché sans ligne de tendance unique, cette lecture se fait maison par maison.

À propos de Mark Gordon : Mark Gordon est agent immobilier chez Christiania Realty à Vail, au Colorado, spécialisé dans l'immobilier résidentiel de luxe dans la vallée de Vail. Il est le président élu de l'Association des agents immobiliers du Colorado. vailcoluxuryhomes.com

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