Dans le prêt hypothécaire privé, l'interruption des flux de trésorerie n'est pas un cas marginal. Selon H. Jack Miller, président et chef de la direction de Gelt Financial LLC, environ 10 % des emprunteurs d'un portefeuille de prêts privés typique paient en retard à un moment donné, non pas en forclusion, non pas en défaut de paiement, mais simplement en retard par habitude ou par circonstance. Miller soutient que la plupart des investisseurs qui entrent dans ce secteur aux côtés d'un prêteur privé ne sont pas préparés à cette réalité, et que les prêteurs qui ne la communiquent pas dès le départ préparent leurs investisseurs à une anxiété mal placée et à de mauvaises décisions.

Pour les investisseurs accrédités de plus en plus attirés par les prêts d'argent privés comme alternative aux actions volatiles ou aux titres à revenu fixe à faible rendement, la qualité de la communication avec les investisseurs et la transparence opérationnelle peuvent compter autant que la qualité de crédit sous-jacente des prêts eux-mêmes.

Miller présente le chiffre de 10 % de paiements lents non pas comme un problème à résoudre, mais comme une caractéristique structurelle du prêt privé que les investisseurs doivent comprendre avant d'engager leur capital.

« Environ 10 % de nos emprunteurs paient en retard », dit Miller. « Cela ne signifie pas qu'ils sont en forclusion – ils peuvent simplement payer toujours en retard. C'est leur personnalité. »

La distinction compte parce qu'un investisseur qui s'attend à des paiements réguliers et à temps chaque mois interprétera un paiement en retard comme un signal de perte imminente. Un investisseur qui comprend qu'une partie du portefeuille paiera régulièrement en retard – et que cela est intégré dans la structure du prêt et géré par des ratios prêt-valeur conservateurs – réagira différemment à la même information.

La position de Miller est que le risque d'interruption des flux de trésorerie est réel et doit être clairement divulgué, mais qu'il est gérable lorsque la garantie sous-jacente est solide. Le LTV maximal de Gelt Financial est de 65 %, et Miller affirme que les évaluations de biens conservatrices de la société ramènent la moyenne effective à environ 50 à 52 %. À ce niveau de couverture de garantie, un emprunteur qui cesse complètement de payer laisse toujours l'investisseur en mesure de récupérer le principal par forclusion ou vente de la propriété – cela prend simplement du temps.

« Parce que notre LTV est inférieur à 65, ils vont attendre jusqu'au bout. Ils seront très bien rémunérés pour cela », dit Miller.

Miller est tout aussi direct sur les investisseurs qui ne devraient pas être dans cette classe d'actifs. Si un investisseur a besoin des revenus d'intérêts mensuels pour couvrir ses dépenses courantes, le prêt hypothécaire privé n'est pas le bon choix.

« Si vous avez besoin des intérêts pour vivre, oubliez ça. N'investissez pas avec nous. Nous ne sommes pas le bon choix », dit Miller. « Parce que si un emprunteur cesse de payer, cela peut prendre six mois ou un an avant que nous obtenions l'argent. »

Ce type de sélection explicite des investisseurs est rare sur un marché où la plupart des plateformes se concentrent sur la croissance de leur base d'investisseurs. Miller soutient que des investisseurs mal adaptés – ceux qui ont besoin de liquidités ou de flux de trésorerie réguliers pour faire face à leurs obligations – créent des problèmes opérationnels et de réputation qui l'emportent sur le bénéfice à court terme d'un capital supplémentaire sous gestion.

Les investisseurs que Miller décrit comme bien adaptés sont ceux qui ont un capital qu'ils peuvent véritablement se permettre de laisser investi pendant une période incertaine – des personnes qui traitent les distributions mensuelles comme un revenu complémentaire plutôt que comme un revenu principal, et qui peuvent absorber une interruption temporaire sans détresse. Sa base actuelle d'environ 130 investisseurs actifs, constituée presque entièrement par des références, est principalement composée de professionnels de l'informatique, de gestionnaires de fonds à la retraite et d'investisseurs immobiliers – des personnes ayant une sophistication financière existante et des sources de revenus diversifiées.

L'approche de Miller pour gérer l'anxiété des investisseurs autour du risque de flux de trésorerie repose sur un accès immédiat à l'information plutôt que sur la réassurance. Gelt Financial offre aux investisseurs un accès 24h/24 et 7j/7 à un portail contenant les documents de prêt, le statut de paiement de l'emprunteur et tous les documents de clôture. Lorsqu'un emprunteur manque un paiement, les investisseurs sont notifiés le même jour. Lorsqu'un prêt est remboursé, le capital est distribué immédiatement plutôt que d'être retenu jusqu'à la prochaine date de distribution prévue.

« Dès que cela se produit, ils sont notifiés. Dieu nous en préserve, un emprunteur meurt, la propriété brûle – ils sont notifiés pratiquement le même jour ou instantanément », dit Miller.

Un investisseur qui voit une notification de paiement en retard en temps réel, avec un accès complet à la documentation de garantie sous-jacente, est dans une position différente de celle de celui qui cesse simplement de recevoir un dépôt et n'a aucune information sur la raison. La transparence convertit une inconnue génératrice d'anxiété en un élément connu gérable.

Miller dit que les investisseurs qui travaillent également avec des concurrents signalent un écart constant. « Leurs concurrents ne mettent pas les documents à leur disposition. Ils ne rappellent pas quand il y a un problème. Ils rappellent quand il y a de bonnes nouvelles, mais quand il y a un problème, tout le monde disparaît ou soudainement vous jouez au téléphone », dit-il.

L'approche opérationnelle de Gelt Financial – notification des problèmes le jour même, distribution mensuelle à date fixe (le 20 de chaque mois, les investisseurs recevant les fonds le 21), et accès complet aux documents via un portail en direct – est en place depuis environ 20 ans, selon Miller. La cohérence de cette routine est en soi un signal de confiance : les investisseurs savent exactement quand s'attendre aux distributions et exactement où chercher si quelque chose change.

« Le fait que cela soit fait de cette manière depuis 20 ans, que le 20 du mois, l'argent sort, qu'ils le reçoivent le 21 – c'est très rassurant », dit Miller.

Miller prend également soin de présenter aux nouveaux investisseurs les pires périodes de l'entreprise – y compris la reprise de plus de 200 propriétés pendant la Grande Récession – car il dit que les investisseurs réagissent mieux à un risque divulgué qu'à un risque découvert. « Je fais tout mon possible pour leur raconter les mauvaises choses », dit Miller. « Pas parce que je veux qu'ils se sentent à l'aise en sachant que, hé, nous avons déjà traversé cela. »

Pour les investisseurs qui évaluent les plateformes de prêt privé, les questions les plus importantes avant d'engager du capital ne concernent pas les rendements annoncés. Elles concernent ce qui se passe lorsqu'un emprunteur cesse de payer : à quelle vitesse l'investisseur est notifié, à quelle documentation il peut accéder, et si les distributions suivent un calendrier fixe ou arrivent de manière imprévisible.

Divulgation : Les personnes ou entreprises mentionnées peuvent avoir une relation commerciale avec KeyCrew.

Avertissement : Cette traduction a été générée automatiquement par NewsRamp™ pour Keycrew.co (collectivement désignés sous le nom de "LES ENTREPRISES") en utilisant des plateformes d'intelligence artificielle génératives accessibles au public. LES ENTREPRISES ne garantissent pas l'exactitude ni l'intégralité de cette traduction et ne seront pas responsables des erreurs, omissions ou inexactitudes. Vous vous fiez à cette traduction à vos propres risques. LES ENTREPRISES ne sont pas responsables des dommages ou pertes résultant de cette confiance. La version officielle et faisant autorité de ce communiqué de presse est la version anglaise.