Plus d'un tiers des investisseurs prévoient de n'acheter aucun bien cette année. Un vétéran qui a traversé tous les cycles depuis 1991 affirme que la sélectivité excessive est la plus grande erreur qu'il observe.

Un récent sondage de sentiment a révélé que 38 % des investisseurs s'attendent à une amélioration des conditions de marché, mais plus d'un tiers prévoient de n'acheter rien cette année. Cet écart entre optimisme et action n'est pas nouveau, mais dans un marché où les loyers des appartements dans le Sud-Est du Michigan continuent d'augmenter et où les acheteurs surpassent constamment les vendeurs, le coût de l'inaction s'accroît.

Larry Gotcher, propriétaire et courtier de Resource Realty Group à Ann Arbor, Michigan, a observé ce schéma se répéter à travers chaque cycle majeur des trois dernières décennies. Son analyse est directe : « Les investisseurs sont beaucoup trop exigeants sur ce qu'ils achètent. Acheter un bien immobilier en Amérique est l'une des choses les plus lucratives que vous puissiez faire. Il est difficile de se tromper, même si vous faites une erreur, car vous récupérez votre plus-value avec le temps. »

Il existe une forme de prudence qui vous protège des mauvais investissements. Puis il y a une autre forme qui vous maintient sur la touche pendant que les biens prennent de la valeur sans vous.

Les investisseurs qui construisent des portefeuilles significatifs, selon Gotcher, sont ceux qui concluent plus de transactions et gagnent un peu à chaque fois – plutôt que d'attendre de gagner par une écrasante majorité sur une seule affaire. « Vous n'avez pas à gagner le jackpot à chaque transaction », dit-il. « Je préfère conclure plus de transactions et gagner un peu à chaque fois. Au final, vous gagnerez plus parce que vous possédez plus de biens. »

Dans un marché comme le Sud-Est du Michigan, où l'inventaire d'appartements est chroniquement insuffisant depuis des décennies et où les loyers ont augmenté régulièrement, attendre des conditions parfaites signifie voir les prix d'entrée grimper tandis que le moment idéal s'éloigne de plus en plus.

Après plus de 30 ans dans l'immobilier commercial, Gotcher a une lecture précise de quand un acheteur potentiel fait une véritable due diligence versus cherche des raisons de se retirer.

Deux questions en particulier sont devenues des signaux fiables qu'une transaction n'aboutira pas. La première est de demander pourquoi le vendeur veut vendre. Cela semble raisonnable en surface, mais en pratique, cela produit rarement des informations utiles. « Pourquoi quelqu'un se lance dans l'immobilier ? Acheter bas et vendre haut », dit Andrea Gotcher, qui gère les transactions résidentielles et l'analytique au sein de l'entreprise. « Ils veulent simplement passer à un autre projet, ou ils veulent leur argent. »

La seconde est de demander à voir les états financiers du vendeur pour évaluer les performances passées. La position de Gotcher est que cela concentre l'attention sur la mauvaise variable. « Ce que quelqu'un d'autre a fait pour ruiner son entreprise n'a pas d'importance », dit Andrea Gotcher. « Nous connaissons notre région. Nous savons ce que nous pouvons faire avec la propriété. Nous basons nos chiffres là-dessus. »

Pour les investisseurs ayant une véritable connaissance du marché, c'est la bonne perspective. La question ne devrait pas être ce que le propriétaire actuel a produit – elle devrait être ce que vous pouvez produire compte tenu de votre expertise opérationnelle, de votre financement et de votre approche de gestion.

Les critères d'acquisition de Gotcher sont simples. Les biens doivent générer un flux de trésorerie positif ou nul après le service de la dette. Un flux de trésorerie mensuel négatif est le seuil qu'il ne franchira pas, car en dessous de cette ligne, toutes les autres hypothèses de l'affaire doivent être exactes pour éviter de perdre de l'argent.

Atteindre l'équilibre mensuel est acceptable. L'amortissement fiscal génère un rendement réel en plus, et la plus-value à long terme fait le reste. Une affaire qui semble banale sur le papier aujourd'hui a tendance à sembler une bonne décision cinq ou dix ans plus tard, ce qui est exactement ainsi que les calculs sont censés fonctionner.

« La clé est de posséder autant de biens immobiliers que possible », dit Gotcher. « Si vous êtes trop exigeant sur ce que vous achetez, vous n'allez pas acquérir beaucoup de biens immobiliers. »

S'il y a un principe unique qui traverse chaque conseil que Gotcher donne, c'est celui-ci : acheter et conserver.

« N'ayez pas peur des conditions temporaires du marché qui vous forcent à vendre », dit-il. « Assurez-vous de conserver aussi longtemps que possible. »

Cela s'applique dans un environnement de taux élevés, dans un marché plat et en période de récession. Les investisseurs qui ont vendu par peur pendant le cycle de 2008 – en particulier dans des marchés résilients comme Ann Arbor – ont fini bien derrière ceux qui sont restés. Le temps corrige la plupart des erreurs de souscription dans l'immobilier d'une manière qu'il est presque impossible de rattraper si l'on reste sur la touche.

Le marché d'aujourd'hui, avec des taux encore élevés et de nombreux acheteurs attendant des conditions qui pourraient ne jamais arriver, est une autre version du même test. Les investisseurs qui acquièrent maintenant, à des prix raisonnables et avec des hypothèses solides, considéreront probablement cela comme un bon point d'entrée avec le recul. Ceux qui attendent la certitude verront des prix plus élevés d'ici là.

À propos de Resource Realty Group : Resource Realty Group est une agence de courtage commerciale et résidentielle à service complet basée à Ann Arbor, Michigan. Dirigée par le propriétaire et courtier Larry Gotcher, l'équipe s'est forgé une réputation pour conclure des transactions commerciales à volume élevé grâce à une connaissance approfondie du marché, un processus discipliné et une structuration créative des transactions. Le groupe gère également des projets de développement foncier et exploite une REIT conçue pour offrir aux investisseurs un accès à des biens immobiliers résilients générateurs de revenus à travers le Michigan et les marchés internationaux.

Cet article est basé sur des informations fournies par la source experte citée ci-dessus. Il est destiné à des fins d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, financier ou immobilier. Les lecteurs doivent effectuer leurs propres recherches et consulter des professionnels qualifiés avant de prendre toute décision immobilière ou financière.

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