Dans les Florida Keys, les données de prix à l'échelle du marché masquent deux segments très différents

Les chiffres de prix agrégés pour les Florida Keys décrivent actuellement un marché où presque personne ne transige réellement. Un petit nombre de ventes records en haut de la fourchette ont fait grimper fortement les moyennes et les médianes. Parallèlement, une grande et lente bande de maisons sur canal plus anciennes a connu des corrections à la baisse. Moyennés ensemble, les deux produisent un chiffre qui ne correspond ni à l'un ni à l'autre.

Sandy Tuttle, fondatrice de Island Welcome Real Estate, travaille principalement dans le comté non constitué de Monroe dans les Lower Keys et observe cet écart des deux côtés. Elle décrit la situation statistique actuelle comme l'une des choses les plus difficiles à interpréter pour un acheteur hors de l'État sans contexte local.

Pendant la majeure partie de son histoire, le parc immobilier des Florida Keys était assez uniforme. Les îles attiraient les pêcheurs et les plaisanciers du week-end, et les propriétés reflétaient cela. La taille moyenne des maisons est restée proche de 1000 pieds carrés pendant des décennies, et la construction de deux chambres et deux salles de bain était la norme. Personne ne construisait de grandes villas de vacances.

Cela a changé au cours des dix dernières années. Les nouvelles constructions ont introduit des maisons allant de 4000 à 10 000 pieds carrés, construites selon les codes actuels, avec des indices de résistance au vent dépassant 180 miles par heure. Le résultat n'est pas seulement des maisons plus grandes, mais une toute nouvelle catégorie de produit sur un marché qui n'en avait pas auparavant.

Alors que cet inventaire a commencé à se négocier, il a produit des prix de transaction sans précédent dans la région. Tuttle souligne des ventes de maisons individuelles dans les Lower Keys à 12 et 13 millions de dollars au cours des cinq dernières années. Islamorada a enregistré des ventes entre 20 et 22 millions de dollars au cours de l'année écoulée.

« Nous écrasons constamment les plafonds que les Florida Keys ont toujours eus », a déclaré Tuttle.

Ces transactions représentent un segment réel et en croissance. Elles sont également perturbatrices sur le plan statistique sur un marché où le prix de vente moyen dominant se situe plus près de 1,5 million de dollars. Une poignée de clôtures à huit chiffres modifie matériellement à la fois la moyenne et la médiane pour toute la chaîne, ce qui est ensuite rapporté aux consommateurs comme une appréciation du marché.

En dessous de cela, les conditions semblent différentes. Les maisons sur canal à moins d'un million de dollars sont en grande partie des constructions des années 1980 et 1990, des configurations plus petites de deux chambres construites selon des codes antérieurs. L'inventaire dans cette tranche est élevé, la demande des acheteurs est relativement faible, et la concurrence entre vendeurs a produit de véritables corrections de prix plutôt qu'une appréciation.

« On ne peut pas parler à ce vendeur et lui dire que le marché a bougé de cinq à sept pour cent l'année dernière », a déclaré Tuttle. Le nombre de jours sur le marché dans ce segment est également nettement plus long que la moyenne rapportée, mais pour des raisons différentes de celles du sommet, où le bassin d'acheteurs est simplement plus restreint.

La conséquence pratique est que les outils d'évaluation destinés aux consommateurs, qui appliquent une méthodologie large du prix au pied carré à travers la chaîne, produisent des résultats qui peuvent induire en erreur les acheteurs et les vendeurs dans des directions opposées simultanément. Un vendeur dans la tranche des canaux à moins d'un million de dollars lit un chiffre d'appréciation en tête et fixe son prix en conséquence. Un acheteur dans la même tranche suppose qu'il entre sur un marché en hausse rapide.

L'approche de Tuttle consiste à réduire l'analyse à la fourchette de prix dans laquelle le client opère réellement, puis à examiner l'absorption, les jours sur le marché et le comportement de fixation des prix dans cette seule tranche. Les vendeurs dont les propriétés ne correspondent pas au profil de forte demande actuel sont conseillés sur un positionnement réaliste. Les acheteurs voient où les prix sont agressifs, équitables ou gonflés par rapport à l'inventaire comparable dans leur fourchette plutôt que par rapport à l'ensemble du marché.

Alors que le stock plus ancien au niveau du sol continue de se convertir en nouvelles constructions, l'écart entre les deux segments est susceptible de se creuser encore avant de se rétrécir, ce qui rendra les moyennes à l'échelle de la chaîne moins utiles comme guide, et non plus.

À propos de l'expert : Sandy Tuttle est la fondatrice d'Island Welcome Real Estate, une agence immobilière de bord de mer spécialisée basée à Summerland Key dans les Lower Keys. Elle vit dans les Florida Keys depuis 1997 et travaille dans l'immobilier des Keys depuis environ 20 ans. Sa pratique se concentre sur les propriétés résidentielles en bord de canal et en bord de mer dans le comté non constitué de Monroe.

Cet article est basé sur des informations fournies par la source experte citée ci-dessus. Il est destiné à des fins d'information générale uniquement et ne constitue pas un avis juridique, financier ou immobilier. Les lecteurs doivent effectuer leurs propres recherches et consulter des professionnels qualifiés avant de prendre toute décision immobilière ou financière.

Divulgation : Les personnes ou sociétés mentionnées peuvent avoir une relation commerciale avec KeyCrew.

Avertissement : Cette traduction a été générée automatiquement par NewsRamp™ pour Keycrew.co (collectivement désignés sous le nom de "LES ENTREPRISES") en utilisant des plateformes d'intelligence artificielle génératives accessibles au public. LES ENTREPRISES ne garantissent pas l'exactitude ni l'intégralité de cette traduction et ne seront pas responsables des erreurs, omissions ou inexactitudes. Vous vous fiez à cette traduction à vos propres risques. LES ENTREPRISES ne sont pas responsables des dommages ou pertes résultant de cette confiance. La version officielle et faisant autorité de ce communiqué de presse est la version anglaise.