Dans les Florida Keys, les données de prix à l'échelle du marché masquent deux segments très différents

Les chiffres de prix agrégés pour les Keys de Floride décrivent actuellement un marché où presque personne ne transige réellement. Un petit nombre de ventes records en haut de la fourchette ont fait grimper fortement les moyennes et les médianes. Dans le même temps, une grande bande de maisons plus anciennes sur canal, dont la vente est plus lente, a connu des corrections à la baisse. Moyennés ensemble, les deux produisent un chiffre qui ne correspond ni à l'un ni à l'autre.

Sandy Tuttle, fondatrice de Island Welcome Real Estate, travaille principalement dans le comté de Monroe non constitué en municipalité dans les Lower Keys et voit l'écart des deux côtés. Elle décrit la situation statistique actuelle comme l'une des choses les plus difficiles à interpréter pour un acheteur hors de l'État sans contexte local.

Pendant la majeure partie de son histoire, le parc de logements des Keys de Floride était assez uniforme. Les îles attiraient les pêcheurs et les plaisanciers du week-end, et les propriétés reflétaient cela. La taille moyenne des maisons est restée proche de 1 000 pieds carrés pendant des décennies, et la construction de deux chambres, deux salles de bains était la norme. Personne ne construisait de grandes villas de vacances.

Cela a changé au cours des dix dernières années. Les nouvelles constructions ont introduit des maisons allant de 4 000 à 10 000 pieds carrés, construites selon les codes actuels, avec des indices de résistance au vent dépassant 180 miles par heure. Le résultat n'est pas seulement des maisons plus grandes, mais une toute nouvelle catégorie de produit sur un marché qui n'en avait pas auparavant.

Alors que cet inventaire a commencé à se négocier, il a produit des prix de transaction sans précédent historique dans la région. Tuttle cite des ventes de maisons individuelles dans les Lower Keys entre 12 et 13 millions de dollars au cours des cinq dernières années. Islamorada a enregistré des ventes entre 20 et 22 millions de dollars au cours de l'année écoulée.

« Nous brisons constamment les plafonds que les Keys de Floride ont toujours eus », a déclaré Tuttle.

Ces transactions représentent un segment réel et en croissance. Elles sont également statistiquement perturbatrices sur un marché où le prix de vente moyen dominant se situe plus près de 1,5 million de dollars. Une poignée de ventes à huit chiffres fait bouger de manière significative à la fois la moyenne et la médiane pour toute la chaîne, ce qui est ensuite rapporté aux consommateurs comme une appréciation du marché.

En dessous, les conditions sont différentes. Les maisons sur canal à moins d'un million de dollars sont en grande partie des constructions des années 1980 et 1990, des maisons plus petites de deux chambres construites selon les codes antérieurs. L'inventaire dans cette fourchette est élevé, la demande des acheteurs est relativement faible, et la concurrence entre vendeurs a produit de véritables corrections de prix plutôt qu'une appréciation.

« Vous ne pouvez pas parler à ce vendeur et lui dire que le marché a augmenté de cinq à sept pour cent l'année dernière », a déclaré Tuttle. Les jours sur le marché dans ce segment sont également beaucoup plus longs que la moyenne rapportée, bien que pour des raisons différentes qu'en haut de gamme, où le bassin d'acheteurs est simplement plus petit.

La conséquence pratique est que les outils d'évaluation destinés aux consommateurs, qui appliquent une méthodologie de prix au pied carré à l'ensemble de la chaîne, produisent des résultats qui peuvent induire en erreur les acheteurs et les vendeurs simultanément dans des directions opposées. Un vendeur dans la fourchette des canaux à moins d'un million de dollars lit un chiffre d'appréciation en tête de gondole et fixe son prix en conséquence. Un acheteur dans la même fourchette suppose qu'il entre sur un marché en hausse rapide.

L'approche de Tuttle consiste à réduire l'analyse à la fourchette de prix dans laquelle le client opère réellement, puis à examiner l'absorption, les jours sur le marché et le comportement des prix dans cette seule fourchette. Les vendeurs dont les propriétés ne correspondent pas au profil de forte demande actuel sont conseillés sur un positionnement réaliste. On montre aux acheteurs où les prix sont agressifs, justes ou gonflés par rapport à l'inventaire comparable dans leur fourchette, plutôt que par rapport au marché dans son ensemble.

Alors que les stocks plus anciens au niveau du sol continuent d'être convertis en nouvelles constructions, l'écart entre les deux segments va probablement se creuser davantage avant de se rétrécir, ce qui rendra les moyennes de la chaîne moins utiles comme guide, et non plus.

À propos de l'experte : Sandy Tuttle est la fondatrice d'Island Welcome Real Estate, une agence immobilière de front de mer basée sur Summerland Key dans les Lower Keys. Elle vit dans les Keys de Floride depuis 1997 et travaille dans l'immobilier des Keys depuis environ 20 ans. Sa pratique se concentre sur les propriétés résidentielles en front de canal et au bord de l'eau dans le comté de Monroe non constitué en municipalité.

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