L'activité de saisie immobilière dans le comté de Baltimore, dans le Maryland, n'est pas seulement en hausse – elle augmente à partir d'un niveau déjà gravement élevé. Selon Justin Mitchell, fondateur de Maryland Cash Home Buyers, un acheteur direct basé à Frederick opérant sur les marchés résidentiels du Maryland, les chiffres globaux racontent une partie de l'histoire, mais le signal le plus significatif est ce qui se trouvait déjà en dessous.

Mitchell a publié une analyse des saisies dans le comté de Baltimore plus tôt cette année en utilisant les données du DHCD, et le chiffre qui ressortait le plus n'était pas l'augmentation de 30 % d'une année sur l'autre des événements de points chauds. C'était que cette augmentation reposait sur un bond de 566 % de la période précédente dans la catégorie de sévérité très élevée. La ligne de base elle-même était déjà anormale. Ce que montrent les données les plus récentes, c'est une accélération à partir de ce point, et non un pic par rapport à la normale.

L'interprétation de Mitchell des facteurs sous-jacents va au-delà des chiffres globaux. Les propriétaires du Maryland, selon lui, absorbent deux couches d'inflation en même temps.

La première est nationale : une inflation soutenue, des prix records de l'immobilier et des taux d'intérêt élevés qui ont duré assez longtemps pour éroder les marges de sécurité financière à tous les niveaux de revenus. La seconde est au niveau de l'État : les augmentations d'impôts du Maryland et les pressions sur le coût de la vie dues aux décisions politiques des dernières années s'ajoutent directement au tableau national.

« Un propriétaire qui semblait financièrement stable il y a deux ans peut glisser silencieusement vers la pré-saisie lorsque les deux systèmes exercent une pression en même temps », a déclaré Mitchell. Le résultat est un segment de propriétaires du Maryland qui ne semblaient pas en difficulté selon les mesures conventionnelles jusqu'à ce que la pression combinée franchisse un seuil – et au moment où cela apparaît dans les données de saisie, ils ont souvent géré la pression pendant des mois.

La répartition géographique des points chauds de saisie du comté de Baltimore est en soi un signal qui mérite d'être lu attentivement. La concentration s'étend de Dundalk à l'est à Gwynn Oak et Windsor Mill à l'ouest, jusqu'à Owings Mills au nord-ouest.

Cette répartition, selon Mitchell, vous indique qu'il ne s'agit pas d'un problème spécifique à un quartier. C'est une pression systémique qui frappe toutes les communautés de propriétaires de la classe moyenne et ouvrière financièrement tendues du comté, quel que soit l'endroit.

Ce que ces zones partagent n'est pas la géographie. C'est un profil d'acheteur : des ménages qui ont été qualifiés pour des prêts hypothécaires mais qui disposaient d'une marge de sécurité financière limitée. Pas assez riches pour absorber des années d'augmentation des coûts, pas assez pauvres pour n'avoir jamais accédé à la propriété. Mitchell le décrit comme le milieu de gamme sous pression – et l'escalade de la sévérité dans les données reflète ce qui arrive généralement à ce profil après que les options de report et de modification ont déjà été épuisées.

« Les données montrent où la pression atterrit », a déclaré Mitchell. « Ce qu'elles ne montrent pas, c'est que cela était largement prévisible compte tenu de la pile de coûts que ces ménages supportent depuis deux ans et plus sans aucun répit. »

Pour les investisseurs, les opérateurs et les prestataires de services travaillant dans le comté de Baltimore, l'implication pratique de l'analyse de Mitchell est que le pipeline de propriétés en difficulté n'est pas seulement important – il est structurellement chargé. La concentration de sévérité au niveau très élevé suggère une cohorte de propriétaires qui ont déjà traversé les premières étapes de résolution et qui manquent de marge de manœuvre.

Cela change la nature de l'opportunité et de la conversation. Les vendeurs qui arrivent tard dans le processus de pré-saisie ont un ensemble d'options réduit, et la fenêtre pour une sortie structurée – que ce soit par une vente directe, une mise en vente avec un agent agréé, ou une autre voie – est plus étroite qu'elle n'y paraît de l'extérieur.

Pour les propriétaires eux-mêmes, le message constant de Mitchell est qu'une action précoce crée des options et qu'une action tardive les ferme. Les données du comté de Baltimore montrent que le pipeline alimentant cette étape tardive est plus important qu'il ne l'a été depuis longtemps, et qu'il continue de croître.

Plus d'informations sur le travail de Maryland Cash Home Buyers dans le comté de Baltimore sont disponibles sur marylandcashhomebuyers.com/areas-we-serve.

Maryland Cash Home Buyers est une société de solutions immobilières basée à Frederick, dans le Maryland, fondée en 2020. L'entreprise propose des achats directs au comptant, des options d'achat en l'état et la solution Dual-Path Solution™ de MCHB, qui permet à certains vendeurs de comparer une offre en espèces avec une consultation d'un agent immobilier agréé lorsqu'une mise en vente traditionnelle pourrait mieux convenir à la situation. Plus d'informations sont disponibles sur Maryland Cash Home Buyers.

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