Por Qué Los Retrasos En Los Permisos Comerciales Comienzan Antes De Que Presente Un Solo Documento

Los permisos municipales son la fuente más citada de retrasos en la construcción comercial. Los arquitectos culpan a la lenta revisión de la ciudad. Los contratistas culpan a los inspectores impredecibles. Los clientes culpan a todos. Pero según Mike Marden, arquitecto registrado y contratista general con licencia en WDS Architecture en Phoenix, los retrasos de permisos más dañinos son causados por la forma en que los profesionales y los clientes abordan el proceso de permisos antes de presentar un solo documento.

Marden dice que una de las formas más seguras en que los clientes crean sus propios problemas de cronograma es tratando una conversación con un empleado del mostrador de la ciudad como una guía autoritativa del proyecto. Un cliente que investiga una construcción comercial a menudo llama a la ciudad, describe el proyecto en términos generales y recibe una respuesta sobre los plazos típicos y la documentación requerida. Esa respuesta casi nunca es una imagen precisa de lo que el proyecto específico realmente requerirá.

“A menudo dicen: ‘ya hablamos con alguien en la ciudad. Dijeron que solo entregamos este formulario y este es aproximadamente el tiempo'”, dice Marden. “En primer lugar, esa no es una conversación documentada. No hay número de registro ni expediente. Nada de eso es oficial. Y todo en la lista de verificación podría no aplicar.”

El empleado de la ciudad trabaja con un guion genérico, no con una evaluación específica del proyecto. La lista de verificación que entregan puede incluir requisitos que no aplican y omitir requisitos que sí aplican. Un cliente que planifica su cronograma basándose en esa conversación está construyendo sobre una base que puede no reflejar la realidad, y típicamente no descubre la discrepancia hasta que ya está en el proceso de revisión y algo inesperado sale a la luz.

Este problema se ve agravado por el hecho de que los clientes a menudo no saben lo que no saben. Están investigando de buena fe: van a la ciudad, ven videos, leen guías. Pero la brecha entre la información genérica de permisos y los requisitos específicos de la jurisdicción y del proyecto es lo suficientemente amplia como para costar meses.

Más allá del problema de información, Marden señala un problema estructural en cómo se secuencian la mayoría de los proyectos comerciales. El enfoque convencional (completar el diseño, presentar los permisos, esperar la aprobación y luego comenzar la construcción) trata el permiso como una puerta que debe superarse antes de que cualquier otra cosa pueda suceder. Marden argumenta que esta lógica secuencial es en sí misma una fuente de retrasos innecesarios.

Mientras la revisión de permisos está en curso en un modelo secuencial, no sucede nada más. El reloj del contrato de arrendamiento del cliente está corriendo. El contratista está en espera. Los socios comerciales no están disponibles para otros proyectos pero aún no están activos en este. Cada semana de revisión de permisos es una semana de tiempo puro transcurrido sin progreso de construcción.

Marden también señala que la brecha entre la finalización del diseño y el inicio de la construcción a menudo se extiende por la selección del contratista y la movilización, un retraso que se suma a la espera de permisos. Los clientes que terminan los dibujos y luego comienzan a buscar un contratista están añadiendo semanas o meses a su cronograma antes de que se haya presentado un solo permiso. Vemos esto cada vez que somos “solo arquitectos” en un proyecto.

“¿Pensaste en la brecha donde estás licitando y tratando de encontrar un contratista, mientras tanto, los permisos están listos y has firmado el contrato de arrendamiento?”, dice Marden.

Marden dice que los profesionales que cumplen consistentemente sus cronogramas de permisos no lo hacen moviéndose más rápido a través del proceso estándar, sino comprimiendo el proceso mismo. Se involucran con la ciudad temprano con preguntas preliminares en lugar de esperar una presentación completa. Entienden lo que realmente requieren los inspectores específicos en jurisdicciones específicas, no lo que sugiere una lista de verificación genérica. Y comienzan las actividades de construcción que no requieren permisos mientras la revisión está en curso.

En WDS Commercial, “Podemos comenzar a construir el proyecto mientras presentamos los permisos”, dice Marden. “Somos el contratista, ya contratado con el propietario, y hemos pasado meses participando en el diseño. Si nos cuestionan o nos dicen que entreguemos los dibujos, bueno, ya lo hemos hecho porque también somos los arquitectos. Podemos llegar hasta la primera inspección con nuestro trabajo, ganando un mes en comparación con esperar los resultados de la licitación, los contratos, los permisos y la movilización, perdiendo uno o dos meses”.

Este enfoque solo es posible cuando el arquitecto y el contratista operan como una entidad única o están genuinamente integrados desde el principio. Un contratista que recibe los dibujos completos de un arquitecto separado y los presenta para la revisión de permisos no tiene la capacidad de comenzar la construcción en paralelo: están esperando un proceso que no diseñaron y no pueden interpretar completamente.

Las credenciales duales de WDS que los califican tanto como firma de arquitectura como contratista general son centrales para la forma en que la organización aborda los cronogramas de permisos. Debido a que la misma oficina o profesional de construcción que produce los dibujos también es el contratista, Marden dice que la firma puede comenzar a movilizarse para actividades de construcción que quedan fuera del alcance del permiso mientras la revisión está en curso: preparación, diseño, alcance, pruebas, demolición, subcontratación, programación de cuadrillas y pedido de materiales, comprimiendo el cronograma general del proyecto sin recortar en el cumplimiento.

La firma también se basa en relaciones continuas con las jurisdicciones locales para desarrollar una imagen realista de lo que requerirán los proyectos específicos. “Aquí, donde hacemos esto todos los días, sabemos qué necesita realmente entrar, cuánto tiempo va a tomar realmente”, dice Marden.

WDS también involucra a los clientes en la estrategia de permisos durante la selección del sitio, antes de que se firme un contrato de arrendamiento, para ayudarles a entender cómo los requisitos de cumplimiento de código, las reglas específicas de la jurisdicción y las condiciones existentes del edificio afectarán su cronograma. Marden describe un escenario común: una ubicación que parece atractiva por precio puede conllevar una complejidad de permisos que añade meses al cronograma, mientras que una opción más cara en un sitio limpio puede realmente ofrecer una apertura más rápida.

“Es como construir el proyecto dos veces, cuando se trata de condiciones existentes, removiendo lo que está allí para que se pueda instalar material nuevo que cumpla con el código”, dice Marden. Un antiguo espacio de restaurante que parece listo para un nuevo inquilino de restaurante puede requerir actualizaciones extensas del código que borrarían el aparente ahorro, algo que un cliente que investiga por su cuenta probablemente no notaría.

Para los dueños de negocios que planean una construcción comercial en Phoenix, la implicación práctica es directa: el cronograma de permisos que les han dicho que esperen probablemente subestima la realidad, y la brecha entre esa estimación y el cronograma real a menudo se origina en decisiones tomadas antes de que se presente una solicitud de permiso, no en la velocidad de procesamiento de la ciudad.

Mike Marden es el fundador de WDS Architecture y WDS Commercial, una firma integrada de diseño y construcción con sede en Phoenix que atiende a clientes comerciales y de mejoras para inquilinos en todo el Valle. Obtenga más información en wds.build.

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