La era ESG está llegando a su fin. Retirándose políticamente, desacreditada comercialmente y cada vez más abandonada por los inversores institucionales que la defendieron, la inversión ambiental, social y de gobernanza ha dejado un vacío y una lección. El vacío es una oportunidad real. La lección es más difícil de asumir: el lenguaje de impacto sin infraestructura de impacto no funciona, y los inversores que compraron la etiqueta sin examinar la sustancia pagaron por ambos fracasos.

Steven Libman, fundador de Investing With Purpose™, tiene una perspectiva particular sobre lo que salió mal y cómo se ve un marco mejor. Su firma ha pasado 15 años construyendo un modelo de inversión multifamiliar impulsado por la fe en el que el impacto comunitario no es una afirmación de marketing, sino un sistema operativo. La conversación ESG, argumenta, hizo la pregunta correcta y luego la respondió mal.

Una cosa, según Libman: recordó a los inversores que invertir no es neutral. "Hizo que la gente comenzara a darse cuenta: oh, mi inversión importa", dice. "No es solo un acto neutral".

Esa comprensión fue genuina y valiosa. Para una generación de inversores a quienes se les dijo que persiguieran el rendimiento e ignoraran todo lo demás, ESG introdujo la idea de que el capital va a algún lado y hace algo. La premisa era sólida. La ejecución colapsó bajo sus propias contradicciones.

El fracaso fue estructural. ESG intentó construir un marcador moral universal para una base diversa de inversores con valores fundamentalmente diferentes. Se volvió político. Se volvió vago. Los gestores de fondos aplicaron la etiqueta de manera inconsistente, y los inversores no tenían una forma confiable de evaluar si una designación ESG significaba algo.

"Podrías poner una etiqueta ESG a casi cualquier cosa", dice Libman. "Pero, ¿dónde estaba el impacto medible?"

Los rendimientos confirmaron el problema. Un marco que prometía a los inversores que podían hacer el bien mientras obtenían rendimientos competitivos, en cambio, entregó un rendimiento inferior al índice de referencia y un impacto verificable limitado. El pacto implícito (aceptar menores rendimientos a cambio de un impacto significativo) resultó ser un mal negocio en ambos lados.

Para los inversores impulsados por la fe en particular, el marco ESG tenía un defecto adicional: externalizaba la definición de valores a Wall Street. "Los inversores impulsados por la fe no necesitan que Wall Street les diga qué es bueno", dice Libman.

La alternativa que describe Libman no es una versión más suave de ESG. Es una tesis completamente diferente. Mientras que ESG trataba el impacto como algo superpuesto a una inversión (un costo absorbido a cambio de una designación de valores), su modelo trata la inversión comunitaria como anterior al rendimiento financiero.

La iniciativa Purposed Care (PCI) in situ que Investing With Purpose ejecuta dentro de sus propiedades multifamiliares genera resultados medibles: la rotación disminuye cuando los residentes se sienten cuidados. La morosidad mejora. Las puntuaciones de reputación aumentan. La moral del personal se fortalece. La propiedad se vuelve más estable como resultado.

"Cuidar no es caridad", dice Libman. "Es una estrategia. Mejores comunidades crean mejores activos, y mejores activos crean mejores inversiones".

La distinción importa porque cambia la economía. ESG pedía a los inversores que intercambiaran rendimientos por impacto. El modelo basado en convicciones argumenta que la inversión comunitaria genuina produce ambos, y que la suposición de un intercambio siempre fue el defecto en la premisa ESG.

Una de las diferencias más concretas con respecto al modelo ESG es en cómo Investing With Purpose rastrea e informa el rendimiento. Los KPI estándar de bienes raíces (ingresos operativos netos, ocupación, ratios de gastos) se rastrean e informan mensualmente. La firma también ha desarrollado un marco de medición llamado Purposed Care Indicators (PCIs): métricas que rastrean el Purposed Impact que se está construyendo en cada Purposed Care Community.

Cuántos eventos para residentes se realizaron este mes. Cuántas personas se conectaron con el cuidado pastoral en el lugar. Cuántos actos de servicio se completaron. Estos se informan a los inversores junto con los datos financieros, creando una estructura de rendición de cuentas de doble vía que los fondos ESG nunca lograron construir.

"No queremos ser ESG con una cruz", dice Libman. "Ofrecemos inversión disciplinada real con suscripción real y rendimientos reales, pero junto con cuidado real y rendición de cuentas real asociada a ese cuidado".

Con el ESG en retirada, el espacio que ocupaba está genuinamente abierto. La opinión de Libman sobre quién debería llenarlo es directa: inversores con convicción, no consultores con acrónimos.

El mejor marco, según lo describe, no es complicado. Mayordomía bíblica. Transparencia. Impacto con propósito. Excelente disciplina de inversión. El mismo rigor operativo que cualquier inversor institucional aplicaría, con la adición de una infraestructura comunitaria que está integrada en el activo, no añadida desde fuera. El marco de la Iniciativa Purposed Care es una señal temprana de cómo se ve esa estructura de rendición de cuentas en la práctica. Queda por ver si gana tracción más allá de las firmas que ya operan con un mandato impulsado por la fe, pero el vacío que ha dejado ESG es real, y la demanda de algo más riguroso está creciendo.

Sobre el experto: Steven Libman es el fundador de Investing With Purpose, una firma de bienes raíces multifamiliares impulsada por la fe con sede en Bluffton, SC.

Descargo de responsabilidad: Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Está destinado únicamente a fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

Divulgación: Las personas o empresas mencionadas pueden tener una relación comercial con KeyCrew.

Descargo de responsabilidad: Esta traducción ha sido generada automáticamente por NewsRamp™ para Keycrew.co (colectivamente referidos como "LAS EMPRESAS") utilizando plataformas de inteligencia artificial generativas de acceso público. LAS EMPRESAS no garantizan la exactitud ni la integridad de esta traducción y no serán responsables por ningún error, omisión o inexactitud. La confianza en esta traducción es bajo su propio riesgo. LAS EMPRESAS no son responsables por ningún daño o pérdida resultante de tal confianza. La versión oficial y autoritativa de este comunicado de prensa es la versión en inglés.