La era de ESG está llegando a su fin. En retirada política, desacreditado comercialmente y cada vez más abandonado por los inversores institucionales que lo defendieron, la inversión ambiental, social y de gobernanza ha dejado un vacío y una lección. El vacío es una oportunidad real. La lección es más difícil de aceptar: el lenguaje de impacto sin infraestructura de impacto no funciona, y los inversores que compraron la etiqueta sin examinar la sustancia pagaron por ambos fracasos.

Steven Libman, fundador de Investing With Purpose™, tiene una perspectiva particular sobre lo que salió mal y cómo es un mejor marco. Su firma ha pasado 15 años construyendo un modelo de inversión multifamiliar impulsado por la fe en el que el impacto comunitario no es una afirmación de marketing, sino un sistema operativo. La conversación de ESG, argumenta, hizo la pregunta correcta y luego la respondió mal.

Una cosa, según Libman: les recordó a los inversores que invertir no es neutral. "Hizo que la gente comenzara a darse cuenta: oh, mi inversión importa", dice. "No es solo un acto neutral".

Esa comprensión fue genuina y valiosa. Para una generación de inversores a los que se les había dicho que persiguieran el rendimiento e ignoraran todo lo demás, ESG introdujo la idea de que el capital va a algún lado y hace algo. La premisa era sólida. La ejecución colapsó bajo sus propias contradicciones.

El fracaso fue estructural. ESG intentó construir un marcador moral universal para una base de inversores diversa con valores fundamentalmente diferentes. Se volvió político. Se volvió vago. Los administradores de fondos aplicaron la etiqueta de manera inconsistente, y los inversores no tenían una forma confiable de evaluar si una designación ESG significaba algo.

"Realmente podías poner una etiqueta ESG en casi cualquier cosa", dice Libman. "Pero, ¿dónde estaba el impacto medible?"

Los rendimientos confirmaron el problema. Un marco que prometía a los inversores que podían hacer el bien mientras obtenían rendimientos competitivos, en cambio, entregó un rendimiento por debajo del índice de referencia y un impacto verificable limitado. El pacto implícito (aceptar rendimientos más bajos, obtener un impacto significativo) resultó ser un mal negocio en ambos lados.

Para los inversores impulsados por la fe en particular, el marco ESG tenía una falla adicional: subcontrataba la definición de valores a Wall Street. "Los inversores impulsados por la fe no necesitan que Wall Street les diga lo que es bueno", dice Libman.

La alternativa que describe Libman no es una versión más suave de ESG. Es una tesis completamente diferente. Mientras que ESG trataba el impacto como algo superpuesto a una inversión (un costo absorbido a cambio de una designación de valores), su modelo trata la inversión comunitaria como algo previo al rendimiento financiero.

La Iniciativa de Cuidado con Propósito (PCI) en el sitio que Investing With Purpose ejecuta dentro de sus propiedades multifamiliares genera resultados medibles: la rotación disminuye cuando los residentes se sienten cuidados. La morosidad mejora. Las puntuaciones de reputación aumentan. La moral del personal se fortalece. La propiedad se vuelve más estable como resultado.

"Cuidar no es caridad", dice Libman. "Es una estrategia. Mejores comunidades crean mejores activos, y mejores activos crean mejores inversiones".

La distinción importa porque cambia la economía. ESG pedía a los inversores que intercambiaran rendimientos por impacto. El modelo basado en convicciones argumenta que la inversión comunitaria genuina produce ambos, y que la suposición de un intercambio siempre fue el defecto en la premisa de ESG.

Una de las diferencias más concretas con el modelo ESG es cómo Investing With Purpose rastrea e informa el rendimiento. Los KPI estándar de bienes raíces (ingreso neto operativo, ocupación, ratios de gastos) se rastrean e informan mensualmente. La firma también ha desarrollado un marco de medición llamado Indicadores Clave de Cuidado (KCI): métricas que rastrean el Impacto con Propósito que se está construyendo en cada Comunidad de Cuidado con Propósito.

Cuántos eventos para residentes se realizaron este mes. Cuántas personas se conectaron con el cuidado pastoral en el sitio. Cuántos actos de servicio se completaron. Estos se informan a los inversores junto con los datos financieros, creando una estructura de responsabilidad de doble vía que los fondos ESG nunca lograron construir.

"No queremos ser ESG con una cruz", dice Libman. "Ofrecemos inversión real disciplinada con suscripción real y rendimientos reales, pero combinada con cuidado real y responsabilidad real asociada a ese cuidado".

Con ESG en retirada, el espacio que ocupaba está genuinamente abierto. La opinión de Libman sobre quién debería llenarlo es directa: inversores con convicción, no consultores con acrónimos.

El mejor marco, según lo describe, no es complicado. Mayordomía bíblica. Transparencia. Impacto con propósito. Excelente disciplina de inversión. El mismo rigor operativo que cualquier inversor institucional aplicaría, con la adición de una infraestructura comunitaria que está integrada en el activo, no añadida desde fuera. El marco de la Iniciativa de Cuidado con Propósito es una señal temprana de cómo se ve esa estructura de responsabilidad en la práctica. Queda por ver si gana tracción más allá de las firmas que ya operan con un mandato impulsado por la fe, pero el vacío que ha dejado ESG es real, y la demanda de algo más riguroso está creciendo.

Acerca del experto: Steven Libman es el fundador de Investing With Purpose, una firma de bienes raíces multifamiliares impulsada por la fe con sede en Bluffton, SC.

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