En los Cayos de Florida, Los Datos de Precios de Todo el Mercado Están Ocultando Dos Segmentos Muy Diferentes

Las cifras de precios agregadas para los Cayos de Florida describen actualmente un mercado en el que casi nadie está realizando transacciones. Un pequeño número de ventas récord en la parte superior del rango ha elevado drásticamente los promedios y las medianas. Al mismo tiempo, una gran franja de casas más antiguas en canales, que se mueven más lentamente, ha estado corrigiendo a la baja. Promediados juntos, los dos producen un número que no se ajusta a ninguno de los dos.

Sandy Tuttle, fundadora de Island Welcome Real Estate, trabaja principalmente en el condado no incorporado de Monroe, en los Cayos Inferiores de Florida, y ve la brecha desde ambos lados. Ella describe el panorama estadístico actual como una de las cosas más difíciles de interpretar para un comprador de fuera del estado sin contexto local.

Durante la mayor parte de su historia, el parque de viviendas de los Cayos de Florida fue bastante uniforme. Las islas atendían a pescadores y navegantes de fin de semana, y las propiedades reflejaban eso. El tamaño promedio de las casas se mantuvo cerca de los 1,000 pies cuadrados durante décadas, y la construcción de dos dormitorios y dos baños era la norma. Nadie construía grandes mansiones vacacionales.

Eso cambió en los últimos diez años. La nueva construcción ha introducido casas en el rango de 4,000 a 10,000 pies cuadrados, construidas según el código actual, con clasificaciones de viento superiores a 180 millas por hora. El resultado no son solo casas más grandes, sino una categoría de producto completamente nueva en un mercado que antes no la tenía.

A medida que ese inventario ha comenzado a comercializarse, ha producido precios de transacción sin precedentes históricos en la región. Tuttle señala ventas de viviendas unifamiliares en los Cayos Inferiores en los rangos de $12 millones y $13 millones en los últimos cinco años. Islamorada ha registrado ventas en el rango de $20 millones a $22 millones durante el último año.

“Estamos rompiendo constantemente techos que los Cayos de Florida siempre han tenido”, dijo Tuttle.

Esas transacciones representan un segmento genuino y en crecimiento. También son estadísticamente disruptivas en un mercado donde el precio de venta promedio dominante se acerca a los $1.5 millones. Un puñado de cierres de ocho cifras mueve materialmente tanto la media como la mediana de toda la cadena, que luego se informa a los consumidores como apreciación del mercado.

Por debajo de eso, las condiciones se ven diferentes. Las casas en canales con un precio inferior a $1 millón son en gran parte construcciones de las décadas de 1980 y 1990, diseños más pequeños de dos dormitorios construidos según códigos anteriores. El inventario en esa banda es alto, la demanda de los compradores es comparativamente baja, y la competencia entre vendedores ha producido correcciones de precios reales en lugar de apreciación.

“No puedes hablar con ese vendedor y decirle que el mercado se movió del cinco al siete por ciento el año pasado”, dijo Tuttle. Los días en el mercado en ese segmento también son sustancialmente más largos que el promedio informado, aunque por razones diferentes a las de la parte superior, donde el grupo de compradores es simplemente más pequeño.

La consecuencia práctica es que las herramientas de valoración orientadas al consumidor, que aplican una metodología amplia de precio por pie cuadrado en toda la cadena, producen resultados que pueden engañar a compradores y vendedores en direcciones opuestas simultáneamente. Un vendedor en la banda de canales de menos de un millón de dólares lee una cifra de apreciación titular y fija el precio en consecuencia. Un comprador en la misma banda asume que está entrando en un mercado en rápido aumento.

El enfoque de Tuttle es reducir el análisis al rango de precios en el que el cliente realmente está operando, y luego observar la absorción, los días en el mercado y el comportamiento de los precios solo dentro de esa banda. A los vendedores cuyas propiedades caen fuera del perfil de alta demanda actual se les aconseja sobre un posicionamiento realista. A los compradores se les muestra dónde los precios son agresivos, justos o inflados en relación con el inventario comparable en su rango, en lugar de en relación con el mercado en su conjunto.

A medida que el stock más antiguo a nivel del suelo continúa convirtiéndose en nueva construcción, es probable que la brecha entre los dos segmentos se amplíe aún más antes de estrecharse, lo que hará que los promedios de toda la cadena sean menos útiles como guía, no más.

Acerca de la experta: Sandy Tuttle es la fundadora de Island Welcome Real Estate, una correduría boutique de propiedades frente al mar con sede en Summerland Key, en los Cayos Inferiores de Florida. Ha vivido en los Cayos de Florida desde 1997 y ha trabajado en bienes raíces de los Cayos durante aproximadamente 20 años. Su práctica se centra en propiedades residenciales frente a canales y frente al mar en el condado no incorporado de Monroe.

Este artículo se basa en información proporcionada por la fuente experta citada anteriormente. Está destinado únicamente a fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero o inmobiliario. Los lectores deben realizar su propia investigación y consultar a profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión inmobiliaria o financiera.

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