Hay una campaña silenciosa en marcha en partes de la industria inmobiliaria estadounidense para eliminar los días en el mercado. Algunas corredurías y voces del sector argumentan que mostrar cuánto tiempo ha estado activo un anuncio pone a los vendedores en desventaja, dando a los compradores una palanca de negociación sin exigirles que revelen nada equivalente sobre sí mismos. Suena razonable. Pero un número creciente de profesionales dice que es el enfoque equivocado.

Mark Gordon, copropietario de Christiania Realty en Vail, Colorado (vailcoluxuryhomes.com), ha pasado casi dos décadas en un mercado donde el inventario es escaso y los precios son altos. Él ve el impulso para ocultar los días en el mercado como parte de una tendencia más amplia y preocupante: la erosión del mercado transparente que hace que las transacciones inmobiliarias funcionen para todos.

El argumento para eliminar los DOM de la vista pública es más o menos así: el anuncio de un vendedor acumula días, y cada día que pasa señala debilidad. Los compradores ven 90 días en el mercado y asumen que hay un problema con la propiedad, el precio, o ambos. Hacen ofertas más bajas. El vendedor pierde influencia. Mientras tanto, el comprador no revela casi nada: no cuántas ofertas ha hecho en otros lugares, no cuán motivado está, no cuán calificado está. La brecha de información, según el argumento, es injusta.

Este argumento está relacionado con un debate más amplio sobre anuncios privados, anuncios de bolsillo y el papel del MLS – discusiones que se cruzan con la consolidación de corredurías, la propiedad de datos y la cuestión de a quién sirven en última instancia los datos inmobiliarios.

La respuesta de Gordon es directa. Los datos del mercado, argumenta, son lo que hace que ocurran las transacciones. Elimínalos y creas obstáculos. "El conocimiento, los datos, son el lubricante que crea transacciones", dice. "Cada vez que eliminamos ese lubricante, lo que hacemos es crear fricción metal contra metal y crear barreras que impiden que ocurra una transacción".

Su argumento se basa en una realidad práctica. En un mundo de herramientas de datos impulsadas por IA, los días en el mercado son fáciles de calcular. Incluso si el MLS dejara de mostrarlos, cualquier algoritmo de búsqueda competente los reconstruiría a partir de las fechas de publicación. La métrica no va a desaparecer. La única pregunta es si permanece dentro del sistema oficial, donde está estandarizada y es precisa, o se reensambla fuera de él, donde puede no serlo.

Pero la parte más interesante de la posición de Gordon es su replanteamiento de lo que realmente señala la métrica.

Gordon dice que ha trabajado con compradores que buscan específicamente por días en el mercado, buscando anuncios que otros han pasado por alto. Esos compradores pueden comenzar con una oferta baja. Pero una oferta baja no es lo mismo que una oferta final – y abre una conversación que de otro modo no existiría.

"Una oferta baja es un millón de veces mejor que ninguna oferta", dice. "Al menos ahora tenemos un punto de partida. Tenemos la capacidad de crear algo".

Esto invierte la narrativa convencional. En lugar de ver los DOM acumulados como un daño, Gordon los trata como un filtro que atrae a un tipo específico de comprador – alguien que busca valor percibido y está dispuesto a participar. Si el vendedor contraoferta bien, el DOM alto se convierte en una ventaja, no en un pasivo, porque trajo al comprador a la mesa en primer lugar.

El instinto de eliminar los DOM refleja un patrón más amplio en el sector inmobiliario: la creencia de que controlar la información protege a los clientes. Gordon argumenta lo contrario. Un vendedor cuyo anuncio ha estado en el mercado durante tres meses no se beneficia de ocultar ese hecho. Se beneficia de un agente experto que pueda usar la situación para generar conversaciones.

Sentirse ofendido por una oferta baja, dice Gordon, es un error estratégico. En lugar de verlo como un insulto, anima a los vendedores a verlo como un compromiso. "En lugar de sentirse insultados y molestos por una supuesta oferta baja, deberíamos agradecerles porque se tomaron el tiempo de ofrecer comprar su casa", dice. Deja claro que esto no significa aceptar precios por debajo del mercado – pero sí significa mantenerse en la conversación.

El compromiso es el recurso. Los datos son lo que lo crean. Y en un mercado donde solo 127 anuncios sirven a toda una comunidad turística de montaña, cada punto de datos que trae a un comprador a la mesa tiene valor.

El debate sobre los días en el mercado es, en esencia, una lucha indirecta sobre algo más grande: si el futuro de la industria inmobiliaria se basa en más transparencia o menos. La respuesta moldeará cómo operan los sistemas MLS, cómo compiten las corredurías por los anuncios y cómo los consumidores confían en el proceso.

Para los compradores, la conclusión es práctica: un DOM alto no significa una mala propiedad. Puede significar una oportunidad que otros compradores pasaron por alto o un precio que aún no ha encontrado su mercado. Para los vendedores, la conclusión es similar: la transparencia no es la enemiga. El silencio lo es.

Mark Gordon es copropietario de Christiania Realty y agente inmobiliario de lujo en Vail, Colorado, con profundas raíces en la defensa comunitaria, el liderazgo de la industria y la experiencia en el mercado de montaña. Obtenga más información en vailcoluxuryhomes.com o conéctese en LinkedIn.

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