Durante décadas, la frase "inversión basada en la fe" ha funcionado principalmente como un filtro. Evitar el tabaco. Evitar el entretenimiento para adultos. Evitar el alcohol. Poner una etiqueta cristiana a un fondo mutuo que tiene las mismas 200 empresas de gran capitalización que cualquier otro producto ESG, y llamarlo alineado con los valores. Eso, según Steven Libman, fundador de Investing with Purpose, es el fracaso definitorio de la industria.

"La definición bajo la que la industria ha estado operando durante los últimos 30 años es perezosa", dice Libman, quien después de 15 años en la industria, ha construido recientemente la plataforma de inversión en bienes raíces multifamiliares explícitamente estructurada en torno a principios basados en la fe. "El cribado es el suelo. Construir intencionalmente sería el techo".

La distinción importa más de lo que parece. En un panorama de inversión donde la asignación de capital refleja cada vez más los valores, la brecha entre la alineación genuina y el cumplimiento superficial se está ampliando. Y los inversores que no pueden notar la diferencia están, argumenta Libman, externalizando su conciencia a personas que quizás no compartan sus prioridades.

La premisa central detrás de la inversión intencional basada en la fe es sencilla: el capital va a algún lado, y a dónde va señala algo. Ya sea que esté invertido en una propiedad multifamiliar, un fondo de bonos o un vehículo de capital privado, esos dólares están financiando algo. La pregunta que Libman plantea a los inversores potenciales es simple pero desorientadora para muchos: si sus nietos heredaran su cartera mañana, ¿qué sabrían sobre lo que usted creía?

"Una pregunta que hice en un evento recientemente fue: si le entregara su cartera a su pastor, ¿hay algo allí de lo que podría sentirse avergonzado?", dice. "No es para condenar a nadie. Es para hacer que la gente piense de manera diferente, porque no nos han enseñado a pensar de esta manera".

La sabiduría convencional en las finanzas personales es separar los rendimientos de la inversión de los valores, y luego desplegar los rendimientos filantrópicamente. El contraargumento de Libman es que esto crea una bifurcación innecesaria. ¿Por qué financiar algo desalineado con sus valores para generar rendimientos que luego dona a causas que los reflejen? La premisa, dice, es heredada de una industria de servicios financieros construida sobre la venta de productos, no sobre la arquitectura de valores.

La historia de advertencia aquí es el sector ESG. Los fondos ambientales, sociales y de gobernanza se comercializaron durante la década de 2010 con la promesa de inversión de impacto. Atrajeron capital significativo y generaron una cobertura considerable. También, en conjunto, ofrecieron rendimientos débiles.

"ESG puso un puñal en el corazón de la inversión alineada con valores", dice Libman. "Decían, vas a obtener rendimientos más bajos, pero haremos un impacto. De hecho, no estaban teniendo un impacto, y tampoco estaban obteniendo un rendimiento".

Un estudio reciente que rastrea el rendimiento de los fondos ESG situó los rendimientos totales promedio muy por detrás de los índices de referencia convencionales. Para Libman, la lección no es que los valores y los rendimientos sean incompatibles. Es que los fondos que utilizan el impacto como un gancho de marketing en lugar de un marco operativo tienden a no cumplir con ninguno de los dos.

Los operadores que han construido una alineación genuina de valores en su estructura, no como una etiqueta sino como una filosofía operativa, han descubierto que la premisa de la pregunta es simplemente errónea. El rendimiento sólido y la inversión basada en principios no están en conflicto. Los datos, argumenta Libman, están haciendo cada vez más ese caso.

El mecanismo específico a través del cual Investing with Purpose genera resultados comunitarios es un programa de ministerio de activos in situ integrado en las propiedades multifamiliares que opera la firma. Se proporcionan apartamentos gratuitos al personal del ministerio en el lugar, que ejecutan programas de participación de inquilinos: noches de cine, mercados de agricultores, eventos de camiones de comida y puntos de contacto personales más frecuentes, incluidas visitas al hospital para residentes necesitados.

La lógica comercial no es incidental. Los inquilinos que tienen seis o siete amigos dentro del mismo complejo tienen un 45 por ciento menos de probabilidades de mudarse, según Libman. Una menor rotación significa menor desocupación, menores costos de renovación de unidades y un flujo de caja más estable. El programa de ministerio funciona como un mecanismo de retención y construcción comunitaria con efectos económicos compuestos.

"El ministerio es el foso alrededor de la inversión", dice. "Cuando la gente dice que el impacto va a disminuir los rendimientos, pensamos que lo contrario es cierto. Cuidar es una ventaja comercial duradera, no una desventaja".

La dimensión de fe del trabajo está presente pero no impuesta. La participación de los inquilinos es primero el servicio. No se requiere que los residentes participen en programas religiosos o compartan los valores de los operadores. La misión se expresa a través del comportamiento más que de la doctrina.

Una medida práctica de si una firma de inversión basada en la fe está operando con una alineación real o un branding superficial es la calidad y naturaleza de sus informes. La firma de Libman envía a los inversores no solo los KPI financieros estándar (ingreso operativo neto, ratios de gastos, tasas de ocupación), sino también un informe de impacto del ministerio que rastrea cuántos residentes se conectaron con programas comunitarios, cuántos recibieron apoyo pastoral y cuántos actos de cuidado y servicio in situ se registraron en un mes determinado.

Los inversores también son invitados trimestralmente a jornadas de servicio in situ, un mecanismo tangible para el compromiso directo tanto con el activo como con la comunidad que alberga.

"A diferencia de sus inversiones en Wall Street, puede pasar en coche, tocarlo, sentirlo, ver realmente el impacto que estamos teniendo y también ser parte de ese impacto", dice Libman.

El estándar de transparencia que describe contrasta con la opacidad que caracteriza gran parte del sector ESG, donde las metodologías de los fondos son a menudo difíciles de evaluar y las afirmaciones de impacto difíciles de verificar.

Para los inversores que no han considerado alinear sus carteras con sus valores, el enfoque de Libman es deliberadamente no amenazante. El punto de entrada es a menudo una apreciación directa de los bienes raíces como clase de activo. La mayoría de la gente entiende la propiedad de alquiler. La mayoría de la gente entiende que la vivienda es una necesidad fundamental. A partir de ahí, la pregunta no es si invertir en bienes raíces, sino qué tipo de operador y estructura refleja mejor sus principios.

La etiqueta basada en la fe, en este marco, no es una restricción a los rendimientos. Es una señal sobre la filosofía operativa, la orientación comunitaria y la naturaleza a largo plazo de las relaciones que se están construyendo dentro de la cartera.

"Queremos definirlo como, ¿qué estamos construyendo?", dice Libman. "Cada dólar que invierte es un voto por algo. Así que cuando despliega su capital, o va a construir algo con lo que está alineado o algo que podría estar en conflicto con sus propios valores".

En una era donde los inversores están haciendo cada vez más preguntas más difíciles sobre dónde va su dinero, ese enfoque es menos nicho de lo que podría haber parecido hace una década.

Acerca de Steven Libman: Steven Libman es el fundador de Investing with Purpose, una firma de bienes raíces multifamiliares impulsada por la fe. Tiene una trayectoria de 15 años operando en la industria.

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