Julie Baird est Présidente de First American Exchange Company. Elle utilise des pratiques de leadership centrées sur les personnes pour favoriser une culture organisationnelle de collaboration, de transparence et de confiance, avec des employés signalant une satisfaction professionnelle élevée tout en obtenant des résultats financiers records.

Une ardente défenseure de l'élévation des voix féminines dans l'industrie CRE, Julie est membre du corps enseignant de GlobeSt Woman of Influence depuis sa création et a été récompensée comme Femme d'Influence en 2023; elle a reçu le DPK Circle of Excellence Award de First American en 2022, une reconnaissance accordée à un très petit nombre des employés les plus performants de toute l'organisation de près de 20 000 employés, et Julie a été invitée à participer à la classe Women in Leadership de First American en 2021 et sélectionnée par sa classe comme présentatrice à l'équipe exécutive de First American Financial.

Julie est une ancienne Présidente de la Federation of Exchange Accommodators et une ancienne Directrice pour CREW Denver. Elle est une conférencière et auteure fréquente sur les échanges 1031 et les sujets liés à l'industrie.

Les investisseurs qui profitent des fermetures de magasins en utilisant un échange 1031 peuvent échanger des actifs surévalués ou sous-performants et rediriger leur capital vers des propriétés de détail en difficulté ou négligées avec un plus grand potentiel.

Julie est une ancienne Présidente du Comité Exécutif de la Section du Droit des Biens Immobiliers du Barreau de l'État de Californie et elle est l'ancienne Rédactrice en chef du California Real Property Journal. En 2009, Julie a été nommée comme l'une des "Top 20 Under 40" professionnels de l'immobilier par le Commercial Real Estate Women (CREW) Network.

Avant de rejoindre First American, Julie était avocate en immobilier à San Francisco.

Qu'est-ce qu'un échange 1031 et pourquoi est-ce un moment opportun pour les investisseurs du secteur de l'immobilier de détail de le considérer?

Un échange 1031 est une stratégie de report d'impôt qui permet aux investisseurs de vendre une propriété et de réinvestir dans un actif immobilier de même nature, sans reconnaître ou avoir à payer des impôts sur les plus-values au moment de la vente.

Normalement, lorsque les investisseurs vendent une propriété avec un profit, ils doivent payer des impôts sur les plus-values, qui peuvent être significatifs selon l'appréciation de la propriété et la durée de détention. Le report d'impôt permet aux investisseurs de garder plus de capital sur le marché immobilier, plutôt que de perdre une partie de leur profit en impôts, facilitant ainsi l'accumulation de richesse au fil du temps.

Les investisseurs devraient toujours consulter leur professionnel des impôts et leur conseiller juridique lorsqu'ils évaluent leurs options, mais les investisseurs en immobilier de détail peuvent utiliser un échange 1031 pour sortir des actifs sous-performants ou surévalués et rediriger ce capital vers des propriétés avec un meilleur potentiel, plutôt que de simplement traverser un cycle de marché difficile.

Comment les habitudes changeantes des consommateurs influencent-elles les stratégies d'investissement dans le secteur de détail?

Le comportement des consommateurs change rapidement. Les gens mangent moins dehors, magasinent de manière plus sélective, et privilégient la commodité et les services aux biens discrétionnaires. Ce changement met la pression sur les formats de vente au détail traditionnels. Par exemple, les grands magasins et les centres commerciaux plus anciens ont été plus durement touchés car ils sont généralement orientés vers des locataires axés sur les produits.

Un point positif se trouve dans les petits centres avec des locataires axés sur l'expérience ou les services, tels que les services médicaux, les salles de sport boutiques et les options de restauration rapide. Ces types de locataires attirent un trafic piétonnier constant par rapport aux grands magasins de détail traditionnels.

Nous voyons des investisseurs utiliser des 1031 pour pivoter vers des propriétés mettant en vedette ces entreprises plus expérientielles et axées sur les services; il s'agit d'aligner le portefeuille sur les moteurs de demande d'aujourd'hui.

En 2025, les taux de fermeture de magasins s'accélèrent. Comment ces fermetures créent-elles de nouvelles opportunités pour les investisseurs?

Les fermetures par les grands détaillants nationaux, par exemple, libèrent de l'espace qui a été historiquement difficile à trouver, surtout dans les marchés à forte barrière à l'entrée. Ce changement d'inventaire crée une fenêtre pour que les investisseurs interviennent et repositionnent ces actifs.

Les investisseurs qui profitent des fermetures de magasins en utilisant un échange 1031 peuvent échanger des actifs surévalués ou sous-performants et rediriger leur capital vers des propriétés de détail en difficulté ou négligées avec un plus grand potentiel.

Par exemple, si les investisseurs peuvent se déplacer vers des propriétés où ils peuvent faire des améliorations stratégiques–comme moderniser les façades, subdiviser de grandes empreintes ou rechercher des locataires avec des utilisations axées sur les services en demande–ils peuvent repositionner ces propriétés de détail et mieux répondre aux besoins et demandes des locataires d'aujourd'hui. En utilisant un échange 1031, les investisseurs peuvent investir directement l'argent de la propriété vendue dans ces types d'opportunités stratégiques.

La hausse des coûts d'assurance affecte également les propriétaires fonciers. Comment voyez-vous les investisseurs avisés utiliser les 1031 pour relever ce défi particulier?

Les primes d'assurance mettent la pression sur le revenu net d'exploitation (NOI) dans de nombreux marchés. Les causes vont de l'inflation au risque climatique, et elles ne disparaîtront pas de sitôt, d'après ce que je peux voir. Il y a eu une migration stratégique alors que les investisseurs utilisent des 1031 pour échanger des propriétés à coût élevé contre des actifs mieux isolés.

Cela pourrait signifier se déplacer vers des constructions plus récentes, des géographies plus sûres, ou des propriétés où des améliorations comme les toitures, les systèmes CVC, ou les systèmes de sécurité incendie peuvent réduire le risque. La stratégie de recherche de propriétés de détail dans des endroits plus assurables soulage la pression des coûts et peut également améliorer la résilience à long terme des actifs et renforcer la prévisibilité des flux de trésorerie.

Quel est votre conseil aux investisseurs qui pourraient hésiter à faire des mouvements dans le climat d'aujourd'hui?

Ne confondez pas volatilité et risque. Oui, le marché change, mais rester immobile peut être tout aussi risqué. C'est particulièrement vrai lorsque vous avez des outils comme un échange 1031 disponible. Si vous avez un actif qui ne performe plus comme avant, ou qui ne correspond plus à vos objectifs, ce n'est pas le moment de reculer, c'est le moment de repositionner l'actif.

Les investisseurs qui s'engagent dans le repositionnement et font des échanges intelligents sont finalement plus susceptibles de rester en avance sur la courbe et de sortir plus forts.

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