Edward W. Easton est le fondateur, président et PDG de The Easton Group, une entreprise familiale de commercial real estate basée à Miami avec trois générations activement impliquées dans l'entreprise. Fondée en 1974, la firme est une plateforme intégrée verticalement offrant des services d'investissement, de développement, de courtage et de gestion immobilière, avec une concentration principale sur les secteurs de bureaux et industriels. Aujourd'hui, Easton supervise un portefeuille d'environ cinq millions de pieds carrés dans le comté de Miami-Dade.

Comment se porte actuellement le secteur immobilier industriel ?

La demande d'espace s'est refroidie par rapport aux dernières années, mais le marché se porte encore raisonnablement bien. Les transactions se font, bien qu'elles prennent plus de temps à se conclure. Il reste une demande saine pour les propriétés génératrices de revenus, en particulier celles avec des locataires solides et des flux de trésorerie stables. Cependant, un décalage de prix entre acheteurs et vendeurs continue d'affecter le marché. De nombreux vendeurs n'ont pas ajusté leurs attentes pour refléter les conditions actuelles, ce qui a entraîné une baisse du volume global des transactions.

Comment ce changement de la demande affecte-t-il les prix de location et de vente ?

Les loyers restent généralement stables, mais je m'attends à une correction modeste—potentiellement une baisse d'environ 8 % au cours de l'année prochaine. Nous observons également une légère baisse des taux d'occupation, d'environ 98 % à environ 95 %. Ainsi, bien que le rythme des transactions ait ralenti, nous n'assistons pas à un effondrement des prix. C'est simplement un marché plus équilibré maintenant, avec des capitaux plus prudents et des prises de décision plus longues.

Observez-vous des changements majeurs dans l'activité de construction ou de développement ?

Oui, nous observons un ralentissement significatif des nouvelles constructions. Le marché dispose déjà d'une bonne quantité d'espace disponible, et avec les taux d'intérêt actuels et les coûts élevés des terrains, l'économie ne fonctionne pas pour le moment. Par exemple, il coûte maintenant environ 350 dollars par pied carré à développer—y compris les coûts du terrain—et les loyers sont en moyenne de 15 dollars par pied carré. Cela équivaut à un rendement projeté d'environ 4,28 %, ce qui n'est pas suffisamment élevé pour justifier de nouvelles constructions actuellement.

La plupart des promoteurs—y compris nous—adoptent une approche attentiste. Les projets déjà en cours avanceront, mais tout nouveau projet sera probablement mis en pause jusqu'à ce que les calculs s'améliorent. Cela ne pourrait se produire que si les coûts baissent ou si les loyers augmentent. Jusque-là, nous nous attendons à un ralentissement des nouvelles constructions.

Quel type d'investissements The Easton Group poursuit-il actuellement ?

The Easton Group poursuit activement des investissements stratégiques dans des marchés de base comme le métro de Miami—des zones que nous connaissons bien et pour lesquelles nous avons une confiance à long terme.

Actuellement, nous nous concentrons sur l'acquisition de bâtiments existants plutôt que sur la poursuite de nouveaux développements. Notre stratégie est d'acheter des propriétés stabilisées ou presque stabilisées, en particulier celles avec des baux en place à des loyers inférieurs au marché.

Voyez-vous des opportunités sur le marché en difficulté ?

Bien que les CMBS montrent un certain stress, les banques dans l'ensemble ne font pas face à des problèmes significatifs de pertes sur prêts, et les marchés de capitaux de dette et de capitaux propres restent relativement sains. Nous pourrions voir des poches isolées de détresse dans certaines classes d'actifs, mais étant donné la liquidité sur le marché aujourd'hui, je n'anticipe pas de problèmes généralisés à venir.

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