David Bremer est vice-président exécutif chez Colliers à Austin, au Texas. Il compte plus de 25 ans d'expérience dans l'industrie immobilière commerciale, avec un accent principal sur la représentation des locataires et des acheteurs dans le secteur des bureaux. Son expertise technique dans les services aux occupants comprend des stratégies de croissance élevée, des dispositions complexes de sous-location et l'atténuation des risques grâce à la structuration des baux.

Où à Austin se trouve le marché des bureaux le plus en vogue ? Y a-t-il des zones extérieures à surveiller comme émergentes ?

La demande dans différents sous-marchés varie en fonction de la taille du besoin en bureaux. The Domain continue d'attirer le plus grand nombre de demandes haut de gamme en raison de sa qualité "comme en centre-ville", de son accès rapide à l'autoroute Mopac et de sa marchabilité, combinés à un stationnement plus facile et des taux de location inférieurs à ceux du centre-ville. Cependant, le centre-ville d'Austin arrive juste derrière, suscitant toujours un fort intérêt pour les petits et grands utilisateurs.

Pour les besoins en bureaux plus petits, la demande est plus uniformément répartie dans toute la ville ; cependant, il y a une nette préférence pour les projets avec un accès et une sortie faciles et une proximité avec la nourriture et les divertissements. Cela inclut les projets situés juste à l'extérieur du centre-ville, ainsi que ceux avec un accès facile à Mopac depuis l'autoroute 71 jusqu'à The Domain.

En revanche, les emplacements de bureaux comme ceux près de la Capital of Texas Highway et de la 2222, et loin dans le sud-ouest d'Austin, ont connu le moins d'activité récemment et une négociabilité accrue pour contrebalancer cela.

Pour les zones émergentes, le centre-nord d'Austin est celui à surveiller. La zone a toujours eu une pléthore d'établissements pour le déjeuner, le café et après les heures de travail, mais ce n'est que récemment que le développement de bureaux a commencé à y avoir lieu.

Comment le marché des bureaux d'Austin se compare-t-il à d'autres régions du Texas ?

Les besoins commerciaux de base continuent de guider les décisions pour les petits utilisateurs – à savoir, les budgets, la proximité avec le logement des employés et la qualité globale du bâtiment/de l'espace.

Pour les entreprises de taille moyenne et plus grandes, la tendance du "vol vers la qualité" reste forte. Ces locataires continuent de rechercher des commodités qui aideront à inciter les employés à revenir au bureau. Ces commodités fréquemment recherchées comprennent des centres de fitness de haute qualité avec douches et service de serviettes, des salons pour employés, des espaces extérieurs partagés, des installations de conférence et de la nourriture sur place, etc.

En réponse à la concurrence croissante pour les locataires, certains propriétaires repoussent les limites avec des commodités uniques comme des courts de pickleball, des simulateurs de golf, etc., pour aider à différencier leurs propriétés. Plus un lieu de travail peut servir de guichet unique pour la nourriture, le fitness, la décompression et la productivité, plus il devient facile de conduire la présence en personne.

Comment le marché des bureaux d'Austin se compare-t-il à d'autres régions du Texas ?

Austin continue d'être la destination principale pour les startups, les entreprises technologiques de taille moyenne et les bureaux satellites technologiques pour les grandes entreprises technologiques. Bien que la ville soit depuis longtemps connue pour sa domination technologique, elle a connu un succès croissant dans des secteurs comme les services financiers et d'autres services professionnels.

En regardant au-delà de l'accès inégalé d'Austin à un bassin d'emplois hautement qualifié, d'autres villes du Texas ont tendance à gagner des avantages pour certains utilisateurs. Par exemple :

• San Antonio a des espaces de bureaux plus abordables et un coût d'emploi généralement plus bas, ce qui le rend très attractif pour les entreprises orientées services et les centres d'appels.
• Houston continue de dominer le secteur de l'énergie, a un large éventail de micro-marchés parmi lesquels choisir et est généralement à un coût inférieur.
• Dallas est un marché attractif pour les bureaux à grande échelle et les sièges sociaux d'entreprise, bénéficiant d'un inventaire profond de produits de bureaux, d'un logement abondant et de son statut de plaque tournante majeure du voyage.

Malgré sa forte dépendance à la technologie, le marché des bureaux d'Austin a tenu bon et, dans de nombreux cas, a surpassé ces autres marchés du Texas.

Quels sont certains avantages et inconvénients du marché immobilier global d'Austin ?

Austin continue d'être à juste titre considéré comme un marché où les employeurs peuvent puiser dans une main-d'œuvre hautement qualifiée et recruter avec succès des talents d'autres marchés à travers le pays. La combinaison d'un bassin de main-d'œuvre profond, d'une qualité de vie générale, d'un climat commercial favorable à l'échelle de l'État et d'un écosystème technologique extrêmement vibrant continuera de stimuler l'intérêt et l'activité à long terme.

Les principaux inconvénients de la ville sont liés aux coûts. L'espace de bureaux d'Austin, le logement des employés et les salaires de niveau intermédiaire restent significativement plus chers que dans d'autres villes du Texas.

Quelles sont les prévisions pour le marché des bureaux ? Qu'est-ce qui vous excite le plus pour l'avenir ?

L'activité devrait rester stable pour les utilisateurs de 2 000 à 10 000 pieds carrés louables (rsf), ce qui a été relativement robuste au cours des six derniers mois. En l'absence d'un changement économique majeur, j'anticipe que l'activité pour les grands utilisateurs augmentera progressivement au cours des douze prochains mois. Cela dit, je ne crois pas que le nombre de nouveaux entrants sur le marché sera suffisant pour compenser les grands blocs d'espace qui sont arrivés en 2023 et 2024 sous forme de sous-locations, ni l'inventaire supplémentaire des nouvelles livraisons de bâtiments. La reprise sera lente et je m'attends à ce que 2026 reste fermement dans le territoire du "marché des locataires".

En tant que personne spécialisée dans les services aux occupants, représentant les utilisateurs lors de la location ou de l'achat de leurs bureaux, je suis toujours excité quand c'est un marché des locataires. Cela se traduit par plus d'options pour mes clients et généralement par de meilleures affaires – des conditions de location, des taux, une qualité et/ou une flexibilité plus favorables. Les transactions se terminent avec un sourire plutôt qu'un soupir.

Je suis également encouragé par l'accent général mis sur les commodités des bâtiments. En tant que personne qui vient au bureau cinq jours par semaine, je vois de première main à quel point il est bénéfique d'être dans un bâtiment de qualité avec des commodités qui me permettent de me détendre avec une séance d'entraînement ou une pause-café en plein air sans avoir besoin de conduire.

Quels types d'entreprises stimulent la demande actuellement ?

En regardant les affaires sur la liste du marché, cela va encore être fortement orienté vers les entreprises technologiques à l'échelle du marché. Cependant, Austin continue de voir des entreprises de services professionnels (financiers, comptables, juridiques, etc.) croître en nombre et en taille.

Comment les entreprises adaptent-elles leurs stratégies de bureau dans l'environnement actuel ?

Honnêtement, de nombreuses entreprises essaient encore de comprendre leurs stratégies de bureau à long terme. La plupart des employeurs ont progressivement augmenté leurs attentes pour le retour des employés au bureau, mais la majorité continue d'être quelque peu prudente avec leurs stratégies. Jusqu'à ce que ces employeurs puissent mieux prédire à la fois la présence au bureau et la certitude économique, beaucoup continueront à rechercher la flexibilité. Pour ces occupants qui ont une bonne compréhension de leurs besoins en bureaux à moyen et long terme, nous voyons deux tendances clés : (1) Maximiser les incitations initiales des propriétaires pour fournir une finition de premier tout en évitant et/ou en minimisant les dépenses en capital, et (2) Un fort accent sur la "qualité de vie" au bureau en priorisant l'accès aux commodités personnelles et du bâtiment, aux espaces calmes, aux salles de réunion de haute qualité, etc.

Quels conseils donneriez-vous aux locataires à la recherche d'un espace de bureau à Austin ? Prenez le temps de discuter de tous les aspects de vos besoins à court et long terme et identifiez ce qu'une solution idéale inclurait – emplacement, qualité, agencement, budget raisonnable, etc.

À partir de là, votre représentant devrait être en mesure de fournir toutes les informations nécessaires pour élaborer un plan d'action. Utilisez des études de temps de trajet et des adresses des employés pour confirmer que l'emplacement cible a du sens. Examinez les prix réels et les affaires comparables pour valider vos attentes en matière de qualité et de coût, ou pour pivoter rapidement si des ajustements sont nécessaires. Si approprié, faites appel à un architecte pour discuter des tendances de conception et aider à déterminer la bonne configuration et taille pour un environnement de travail efficace, performant et de haute qualité.

Avec tout cela en main, établissez un calendrier pour accomplir chaque étape : négociations, visites, location, construction et plans de meubles, d'équipements et de fournitures. L'objectif est de vous donner suffisamment de marge de manœuvre pour maximiser le pouvoir de négociation tout en évitant la nécessité de prendre des décisions de "dernière minute" sous pression.

Le nom du jeu est de commencer les discussions tôt. Si vous passez par ce processus et déterminez qu'il est préférable d'attendre 3 à 6 mois, le travail précoce ne sera pas perdu. Tout cela se poursuivra et vous donnera une longueur d'avance lorsque le moment sera venu.

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