David Bremer es vicepresidente ejecutivo en Colliers en Austin, Texas. Tiene más de 25 años de experiencia en la industria de bienes raíces comerciales, con un enfoque principal en la representación de inquilinos y compradores en el sector de oficinas. Su experiencia técnica en servicios para ocupantes incluye estrategias de alto crecimiento, disposiciones complejas de subarrendamiento y mitigación de riesgos a través de la estructuración de arrendamientos.

¿Dónde en Austin está el mercado de oficinas más caliente? ¿Hay áreas exteriores que se deban observar como emergentes?

La demanda en diferentes submercados varía según el tamaño del requisito de oficina. The Domain continúa atrayendo el mayor número de requisitos de alta gama debido a su calidad "como el centro", acceso rápido a la autopista Mopac y caminabilidad, combinados con estacionamiento más fácil y tarifas de alquiler más bajas que en el centro. Sin embargo, el centro de Austin es un cercano segundo, todavía atrayendo un fuerte interés para usuarios pequeños y grandes.

Para requisitos de oficina más pequeños, la demanda está más uniformemente distribuida en toda la ciudad; sin embargo, hay una clara preferencia por proyectos con fácil entrada/salida y proximidad a comida y entretenimiento. Esto incluye proyectos ubicados justo fuera del centro, así como aquellos con fácil acceso a Mopac desde la Hwy 71 hasta The Domain.

En contraste, las ubicaciones de oficinas como las de la Capital of Texas Highway y 2222, y el suroeste lejano de Austin, han visto la menor actividad recientemente y una mayor negociabilidad para contrarrestar eso.

Para áreas emergentes, el centro norte de Austin es el que hay que observar. El área siempre ha tenido una gran cantidad de establecimientos para el almuerzo, café y después del trabajo, pero solo recientemente ha comenzado el desarrollo de oficinas allí.

¿Cómo se compara el mercado de oficinas de Austin con otras áreas de Texas?

Las necesidades centrales del negocio todavía están impulsando decisiones para usuarios más pequeños—es decir, presupuestos, proximidad a la vivienda de los empleados y calidad general del edificio/espacio.

Para empresas medianas y grandes, la tendencia de "vuelo a la calidad" sigue siendo fuerte. Estos inquilinos continúan buscando comodidades que ayuden a atraer a los empleados a volver a la oficina. Estas comodidades frecuentemente buscadas incluyen centros de fitness de alta calidad con duchas y servicio de toallas, salones para empleados, espacios exteriores compartidos, instalaciones para conferencias y comida en el lugar, etc.

En respuesta a la creciente competencia por inquilinos, algunos propietarios están llevando al límite con comodidades únicas como canchas de pickleball, simuladores de golf, etc., para ayudar a diferenciar sus propiedades. Cuanto más un lugar de trabajo pueda servir como una solución integral para comida, fitness, descompresión y productividad, más fácil será impulsar la asistencia en persona.

¿Cómo se compara el mercado de oficinas de Austin con otras áreas de Texas?

Austin continúa siendo el destino principal para startups, empresas de tecnología medianas y oficinas satélite de tecnología para empresas tecnológicas más grandes. Mientras que la ciudad ha sido conocida por mucho tiempo por su dominio tecnológico, ha visto un creciente éxito en sectores como servicios financieros y otros servicios profesionales.

Mirando fuera del acceso sin igual de Austin a un grupo de empleados altamente educados, otras ciudades en Texas tienden a ganar ventajas para algunos usuarios. Por ejemplo:

• San Antonio tiene espacio de oficina más asequible y un costo de empleo generalmente más bajo, lo que lo hace altamente atractivo para negocios orientados a servicios y centros de llamadas.
• Houston continúa dominando el sector energético, tiene una amplia gama de micro-mercados para elegir y generalmente está a un costo más bajo.
• Dallas es un mercado atractivo para oficinas a gran escala y sedes corporativas, beneficiándose de un inventario profundo de producto de oficina, vivienda abundante y su estatus como un importante centro de viajes.

A pesar de su fuerte dependencia de la tecnología, el mercado de oficinas de Austin se ha mantenido firme y, en muchos casos, ha superado a estos otros mercados de Texas.

¿Cuáles son algunas ventajas y desventajas del mercado inmobiliario general de Austin?

Austin continúa siendo visto correctamente como un mercado donde los empleadores pueden aprovechar una fuerza laboral altamente educada y reclutar talento con éxito de otros mercados en todo el país. La combinación de un grupo laboral profundo, calidad de vida general, un clima empresarial estatal favorable y un ecosistema tecnológico extremadamente vibrante continuará impulsando el interés y la actividad a largo plazo.

Las desventajas principales de la ciudad están relacionadas con los costos. El espacio de oficina de Austin, la vivienda para empleados y los salarios de nivel medio siguen siendo significativamente más caros que en otras ciudades de Texas.

¿Cuál es el pronóstico para el mercado de oficinas? ¿Qué es lo que más te emociona del futuro?

Se espera que la actividad se mantenga estable para usuarios de 2,000-10,000 pies cuadrados rentables (rsf), que ha sido relativamente robusta en los últimos seis meses. A menos que haya un cambio económico importante, anticipo que la actividad para usuarios más grandes aumentará gradualmente en los próximos doce meses. Dicho esto, no creo que el número de nuevos participantes en el mercado sea suficiente para compensar los grandes bloques de espacio que llegaron en 2023 y 2024 como subarrendamientos, ni el inventario adicional de nuevas entregas de edificios. La recuperación será lenta y esperaría que 2026 permanezca firmemente en territorio de "mercado del inquilino".

Como alguien que se especializa en Servicios para Ocupantes, representando a usuarios cuando alquilan o compran su oficina, siempre me emociona cuando es un mercado del inquilino. Resulta en que mis clientes tengan más opciones y generalmente terminen con mejores tratos—términos de arrendamiento más favorables, tarifas, calidad y/o flexibilidad. Las transacciones terminan con una sonrisa en lugar de un suspiro.

También me anima el enfoque generalizado en las comodidades del edificio. Como alguien que viene a la oficina cinco días a la semana, veo de primera mano lo beneficioso que es estar en un edificio de calidad con comodidades que me permiten relajarme con un entrenamiento o un descanso para tomar café al aire libre sin necesidad de conducir.

¿Qué tipos de empresas están impulsando la demanda en este momento?

Mirando los tratos en la lista del mercado, todavía va a estar fuertemente inclinado hacia las empresas de tecnología en todo el mercado. Sin embargo, Austin continúa viendo cómo las empresas de servicios profesionales (financieros, contables, legales, etc.) crecen tanto en número como en tamaño.

¿Cómo están adaptando las empresas sus estrategias de oficina en el entorno actual?

Honestamente, muchas empresas todavía están tratando de descubrir sus estrategias de oficina a largo plazo. La mayoría de los empleadores han aumentado gradualmente sus expectativas para que los empleados regresen a la oficina, pero la mayoría continúa siendo algo cautelosa con sus estrategias. Hasta que esos empleadores puedan predecir mejor tanto la asistencia a la oficina como la certeza económica, muchos continuarán buscando flexibilidad. Para aquellos ocupantes que tienen una buena comprensión de sus necesidades de oficina a mediano y largo plazo, estamos viendo dos tendencias clave: (1) Maximizar los incentivos iniciales del propietario para proporcionar un acabado de primera categoría mientras se evitan y/o minimizan los gastos de capital, y (2) Un fuerte énfasis en la "calidad de vida" dentro de la oficina al priorizar el acceso a comodidades personales y del edificio, espacios tranquilos, salas de reuniones de alta calidad, etc.

¿Qué consejo le darías a los inquilinos que buscan espacio de oficina en Austin? Tómate el tiempo para discutir todos los aspectos de tus necesidades a corto y largo plazo e identifica lo que incluiría una solución ideal—ubicación, calidad, diseño, presupuesto razonable, etc.

A partir de ahí, tu representante debería poder proporcionar toda la información necesaria para llegar a un plan de acción. Utiliza estudios de tiempo de conducción y direcciones de empleados para confirmar que la ubicación objetivo tiene sentido. Revisa precios del mundo real y tratos comparables para validar tus expectativas en torno a la calidad y el costo, o para pivotar rápidamente si se necesitan ajustes. Si es apropiado, trae a un arquitecto para discutir tendencias de diseño y ayudar a determinar la configuración y el tamaño correctos para un entorno de trabajo eficiente, de alto rendimiento y de alta calidad.

Con todo eso en mano, traza un cronograma para cumplir cada paso: negociaciones, recorridos, arrendamiento, construcción y planes de muebles, accesorios y equipos. El objetivo es darte suficiente margen para maximizar el poder de negociación mientras evitas la necesidad de decisiones de "bajo presión" de último minuto.

El nombre del juego es comenzar las discusiones temprano. Si pasas por este proceso y determinas que lo mejor para ti es esperar 3-6 meses, el trabajo temprano no será en vano. Todo avanzará y te dará una ventaja cuando el momento sea el adecuado.

El post Q&A con David Bremer, Vicepresidente Ejecutivo en Colliers apareció primero en citybiz.

Descargo de responsabilidad: Esta traducción ha sido generada automáticamente por NewsRamp™ para citybiz (colectivamente referidos como "LAS EMPRESAS") utilizando plataformas de inteligencia artificial generativas de acceso público. LAS EMPRESAS no garantizan la exactitud ni la integridad de esta traducción y no serán responsables por ningún error, omisión o inexactitud. La confianza en esta traducción es bajo su propio riesgo. LAS EMPRESAS no son responsables por ningún daño o pérdida resultante de tal confianza. La versión oficial y autoritativa de este comunicado de prensa es la versión en inglés.