En tant que directeur principal, Cory Sylvester dirige la sélection de sites, le comité d'investissement et l'architecture technologique pour DXD Capital, une plateforme hybride unique de capital-investissement, de développement immobilier et de technologie propriétaire qui exploite les données à grande échelle pour identifier les investissements optimaux en self-stockage. Ses efforts innovants pilotent l'évolution de la technologie propriétaire qui est au cœur de la différenciation de DXD. En plus de participer à la levée de fonds de 53 millions de dollars, Cory a constitué l'équipe nationale de développement immobilier.

Il est également directeur principal fondateur de Radius+ et responsable de superviser les efforts de validation des données pour les ensembles de données de base de Radius+. Avant de fonder Radius+, il a passé six ans à conseiller des fonds spéculatifs dans le domaine technologique chez Columbus Circle Investors et J.P. Morgan Asset Management. Il a commencé sa carrière à la banque d'investissement de J.P. Morgan après avoir obtenu un baccalauréat en économie du Skidmore College.

DXD Capital a récemment publié son rapport sur le self-stockage pour le deuxième trimestre 2025. Dans cette interview, Cory discute de l'état de l'industrie du self-stockage.

Qu'est-ce qui vous a surpris dans les chiffres du T2 sur l'état du self-stockage ?

La plus grande surprise a été le retour à une croissance positive des tarifs de rue pour les trois principales sociétés de placement immobilier (REIT). Après plus de deux ans de compression des tarifs, nous avons vu Extra Space afficher une croissance annuelle >2 % et Public Storage également rapporter des augmentations modestes. Ce changement suggère que le pouvoir de fixation des prix revient, porté par une combinaison d'occupation stable et d'un pipeline d'offre nouvelle contraint.

Quelle est votre perspective pour les tarifs de location en self-stockage pour le reste de l'année et jusqu'en 2026 ?

Nous nous attendons à ce que la croissance modérée des tarifs de location se poursuive jusqu'à la fin de 2025, en particulier sur les marchés à barrières élevées où l'offre est limitée. En 2026, si les taux d'intérêt commencent à baisser et que les volumes de transactions immobilières augmentent, nous anticipons une pression à la hausse plus forte sur les tarifs de location, surtout alors que les opérateurs retrouvent un pouvoir de fixation des prix sans sacrifier l'occupation.

Quelles sont vos attentes pour l'occupation en self-stockage alors que nous nous dirigeons vers 2026 ?

L'occupation devrait rester élevée et stable. Le manque d'offre nouvelle et les pratiques disciplinaires de remises aident les REIT à maintenir l'occupation tout en poussant les loyers. Alors que les nouvelles formations de ménages et l'activité de déménagement augmenteront en 2026, l'occupation pourrait légèrement augmenter, en particulier dans les sous-marchés avec une demande de logement importante et refoulée.

Comment décririez-vous l'état du développement du self-stockage ?

Le développement est contraint. Des normes de prêt plus strictes, l'inflation des coûts de construction et des délais d'autorisation plus longs ont considérablement réduit les démarrages. De nombreux promoteurs sont assis sur des terrains autorisés en attendant que les marchés de la dette rouvrent. Le résultat est un net ralentissement des livraisons, qui selon nous persistera jusqu'en 2027. Cette discipline de l'offre est un vent favorable majeur pour les opérateurs existants et les nouveaux développements qui peuvent être capitalisés.

Quels sont certains des marchés les plus sous-desservis pour le self-stockage ?

Les marchés avec un terrain aménageable limité, des barrières réglementaires élevées et des populations aisées continuent d'être sous-desservis.

Quels sont certains défis affectant le développement du self-stockage ?

Les ventes de maisons existantes sont contraintes en raison de l'augmentation rapide des taux hypothécaires au cours des 24 derniers mois – des taux d'intérêt plus élevés ont réduit l'accessibilité financière des maisons, ce qui a entraîné une mobilité de population entravée, qui est directement corrélée à la demande de stockage.

Comment décririez-vous l'état de l'investissement dans les propriétés de self-stockage ?

C'est un marché bifurqué. Les actifs stabilisés dans des emplacements solides s'échangent encore, souvent à des rendements compressés, tandis que les transactions en location et les terrains sont re-prixés ou ignorés complètement.

Comment l'incertitude actuelle du marché du prêt affecte-t-elle l'investissement en self-stockage ?

Le marché du prêt est la principale contrainte sur les nouveaux investissements. De nombreux prêteurs régionaux et nationaux restent averses au risque ou sur-exposés à l'immobilier commercial (CRE). Le financement de la construction pour le self-stockage est difficile à obtenir, et lorsqu'il l'est, les niveaux d'effet de levier sont réduits. Cela dit, la rareté des nouveaux développements due à ce resserrement du crédit aide les actifs existants à surperformer et prépare le terrain pour des rendements solides pour ceux qui peuvent construire ou acheter dans le cycle actuel.

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