Como director principal, Cory Sylvester lidera la selección de ubicaciones, el comité de inversión y la arquitectura tecnológica de DXD Capital, una plataforma híbrida única de capital privado, desarrollo inmobiliario y tecnología propietaria que aprovecha los datos a gran escala para identificar inversiones óptimas en almacenamiento autónomo. Sus esfuerzos innovadores impulsan la evolución de la tecnología propietaria que es fundamental para la diferenciación de DXD. Además de participar en la recaudación de capital de 53 millones de dólares, Cory ha desarrollado el equipo nacional de desarrollo inmobiliario.

También es director fundador de Radius+ y es responsable de supervisar los esfuerzos de validación de datos para los conjuntos de datos principales de Radius+. Antes de fundar Radius+, pasó seis años asesorando a fondos de cobertura en el sector tecnológico en Columbus Circle Investors y J.P. Morgan Asset Management. Inició su carrera en el banco de inversión de J.P. Morgan después de graduarse con una Licenciatura en Artes en Economía del Skidmore College.

DXD Capital publicó recientemente su Informe de Almacenamiento Autónomo para el segundo trimestre de 2025. En esta pregunta y respuesta, Cory analiza el estado de la industria del almacenamiento autónomo.

¿Qué le sorprendió de las cifras del segundo trimestre sobre el estado del almacenamiento autónomo?

La mayor sorpresa fue el regreso al crecimiento positivo de las tarifas callejeras en las tres principales REIT. Después de más de dos años de compresión de tarifas, vimos que Extra Space publicó un crecimiento interanual >2% y Public Storage también reportó aumentos modestos. Este cambio sugiere que el poder de fijación de precios está regresando, impulsado por una combinación de ocupación estable y una cartera de nueva oferta restringida.

¿Cuál es su perspectiva para las tarifas de alquiler de almacenamiento autónomo para el resto del año y hasta 2026?

Esperamos que el crecimiento moderado de las tarifas de alquiler continúe durante el resto de 2025, particularmente en mercados de alta barrera donde la oferta es limitada. En 2026, si las tasas de interés comienzan a disminuir y los volúmenes de transacciones de viviendas aumentan, anticipamos una presión alcista más fuerte sobre las tarifas de alquiler, especialmente a medida que los operadores recuperan el poder de fijación de precios sin sacrificar la ocupación.

¿Cuáles son sus expectativas para la ocupación de almacenamiento autónomo a medida que nos acercamos a 2026?

Se espera que la ocupación se mantenga elevada y estable. La falta de nueva oferta y las prácticas disciplinadas de descuento están ayudando a las REIT a mantener la ocupación incluso mientras aumentan los alquileres. A medida que las nuevas formaciones de hogares y la actividad de mudanza aumenten en 2026, la ocupación puede aumentar ligeramente, especialmente en submercados con una demanda de vivienda significativamente reprimida.

¿Cómo describiría el estado del desarrollo de almacenamiento autónomo?

El desarrollo está restringido. Los estándares crediticios más estrictos, la inflación de los costos de construcción y los plazos de autorización más largos han reducido significativamente los inicios. Muchos desarrolladores tienen terrenos autorizados esperando que los mercados de deuda se reabran. El resultado es una fuerte desaceleración en las entregas, que creemos que persistirá hasta 2027. Esta disciplina de oferta es un importante viento de cola para los operadores existentes y los nuevos desarrollos que pueden capitalizarse.

¿Cuáles son algunos de los mercados más desatendidos para el almacenamiento autónomo?

Los mercados con tierra desarrollable limitada, altas barreras regulatorias y poblaciones adineradas continúan estando desatendidos.

¿Cuáles son algunos desafíos que afectan el desarrollo de almacenamiento autónomo?

Las ventas de viviendas existentes están restringidas debido al rápido aumento de las tasas hipotecarias en los últimos 24 meses: las tasas de interés más altas han reducido la asequibilidad de las viviendas, lo que ha resultado en una movilidad poblacional obstaculizada, que está directamente correlacionada con la demanda de almacenamiento.

¿Cómo describiría el estado de la inversión en propiedades de almacenamiento autónomo?

Es un mercado bifurcado. Los activos estabilizados en ubicaciones fuertes aún se negocian, a menudo con rendimientos comprimidos, mientras que los acuerdos de arrendamiento y la tierra se están revalorizando o se pasan por completo.

¿Cómo está impactando la actual incertidumbre del mercado crediticio en la inversión en almacenamiento autónomo?

El mercado crediticio es la principal restricción para la nueva inversión. Muchos prestamistas regionales y nacionales siguen siendo adversos al riesgo o sobreexpuestos a CRE. La financiación de la construcción para almacenamiento autónomo es difícil de obtener, y cuando se obtiene, los niveles de apalancamiento se reducen. Dicho esto, la escasez de nuevo desarrollo debido a esta restricción crediticia está ayudando a que los activos existentes superen el rendimiento y prepara el escenario para fuertes retornos para aquellos que pueden construir o comprar en el ciclo actual.

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