Charles Goodwin est directeur principal des ventes chez Kiavi, un fournisseur leader de financement pour les investisseurs immobiliers, où il supervise les canaux de vente directs de l'entreprise. Il est également co-fondateur et membre gestionnaire de GBL Partners, une société immobilière résidentielle spécialisée dans la revitalisation des quartiers grâce à des opportunités à valeur ajoutée. Goodwin et sa femme vivent à San Diego.

Comment décririez-vous l'état actuel du marché locatif ?

Actuellement, le marché locatif est bifurqué, ce qui signifie que nous observons des performances très différentes selon la région et le type de location. Du côté des appartements, il y a eu un nombre record de débuts de construction pendant l'ère COVID. Ces livraisons sont encore en train de se frayer un chemin dans le système et exercent une pression à la baisse sur les loyers, en particulier dans le secteur des appartements. Mais nous commençons à voir cette vague être absorbée, ce qui suggère que le marché pourrait se stabiliser et que la croissance des loyers pourrait se renforcer à nouveau.

Les locations de maisons individuelles (SFR), les constructions à louer (BTR) et les appartements se maintiennent bien par rapport au marché de la vente, qui a ralenti alors que les stocks de revente et de nouvelles constructions augmentent. Les investisseurs devraient surveiller les marchés où la demande est forte mais qui n'ont pas connu un boom majeur de la construction, car le coût de possession d'une maison est maintenant environ deux fois plus cher que la location il y a dix ans, et cet écart de prix pousse beaucoup de potentiels acheteurs vers le pool locatif, en particulier dans le marché SFR. Nous observons toujours une croissance nationale des loyers SFR d'environ 4 % en glissement annuel, même si ce n'est pas la croissance de 10 à 15 % que nous avons vue pendant le boom pandémique.

Cela inclut le Midwest et certaines parties de la côte ouest et du nord-est, où l'offre est plus serrée et la croissance des loyers se maintient. C'est une histoire différente dans certains marchés de la Sun Belt, où la surproduction a conduit à plus de concurrence et à une croissance plus lente des loyers. Nous avons vu beaucoup de constructions SFR, BTR et d'appartements dans ces marchés à forte croissance, et il faut un peu plus de temps pour que ces stocks se résorbent.

Pourquoi le Midwest se distingue-t-il ?

Régionalement, le Midwest se distingue comme le grand gagnant parce qu'il a eu moins de nouvelles constructions pendant la pandémie, donc il connaît une forte performance des loyers aujourd'hui. Ce n'est pas le même niveau de stock qui fait baisser les loyers dans des endroits comme le Texas où l'offre a inondé le marché. C'est un environnement plus stable pour les investisseurs à la recherche de rendements constants. Même ainsi, j'ai moi-même des propriétés là-bas, et je vois des signes d'une activité de location accrue qui me disent qu'une partie de ce stock est en train de se résorber. Le Midwest se distingue également parce que le chômage est resté exceptionnellement bas dans certains marchés, comme Indianapolis, Indiana. Cela, plus la diminution de la migration observée pendant la pandémie, maintient le Midwest en bonne forme.

Que doivent savoir les investisseurs sur la performance des locations de maisons individuelles ? Y a-t-il une indication que les loyers augmenteront à nouveau dans les marchés surchargés ?

Les SFR se portent bien parce que les coûts de propriété sont si élevés en ce moment, environ le double du coût de la location, à l'échelle nationale. Dans des marchés comme le Texas, où les annonces ont explosé ces dernières années, nous commençons à voir les niveaux de stock diminuer. Cela suggère qu'une stabilisation est en cours, ce qui pourrait soulager la pression sur les loyers et ramener une croissance plus forte avec le temps. Certains propriétaires qui ne reçoivent pas les offres qu'ils souhaitent choisissent de louer leurs propriétés à la place. Cela ajoute à l'offre locative et exerce une certaine pression à la baisse sur les loyers. C'est un environnement de location plus compétitif dans l'ensemble.

OK, donc vous avez acheté une propriété, quelles sont les considérations essentielles en matière d'assurance que les investisseurs immobiliers doivent comprendre ?

À un niveau basique, chaque investisseur devrait avoir trois types de couverture : premièrement, une couverture de propriété pour la reconstruction en cas de dommage ou de catastrophe. Ensuite, une assurance responsabilité civile pour se protéger contre les poursuites ou les accidents sur les lieux. Et enfin, une couverture de perte de loyer pour protéger le revenu si votre propriété devient inhabitable. À partir de là, vous pourriez avoir besoin de couvertures spécialisées comme le risque du constructeur (pour les rénovations majeures), la couverture de vacance, ou des approbations de location à court terme si vous opérez en dehors des baux traditionnels à long terme.

Gardez à l'esprit que si vous concluez pendant la saison des ouragans ou des incendies de forêt, les assureurs peuvent mettre un pause sur les nouvelles polices. Nous encourageons à obtenir une couverture liée tôt, 30 à 45 jours à l'avance, afin que votre clôture ne soit pas retardée. Si vous devez déposer une réclamation, considérez la taille de la réclamation et votre franchise. Pour des petits problèmes comme des dommages mineurs au revêtement, il est généralement préférable de payer de sa poche. Mais pour des événements majeurs, incendies, dommages causés par les inondations, responsabilité sérieuse, déposez définitivement une réclamation. Soyez juste conscient de la fréquence des réclamations, car cela peut affecter votre couverture future et vos primes.

Je soulignerais également que pour éviter les retards de clôture avec votre prêteur, il est judicieux de lier votre police au moins quelques jours avant la clôture. Parfois, les corrections d'assurance de dernière minute peuvent retarder la clôture.

Les saisies sont-elles susceptibles de devenir une plus grande opportunité pour les investisseurs ?

Pas à court terme. Malgré le bruit médiatique, les taux de saisie restent bas. Les propriétaires ont des positions de capitaux propres solides, donc les ventes forcées ne sont pas répandues. Ne comptez pas sur les stocks en difficulté, les investisseurs doivent aller en amont et établir des relations directes avec les vendeurs plus tôt dans le cycle.

Les investisseurs devraient-ils chercher hors de l'État pour construire leurs portefeuilles ? Quels facteurs comptent le plus lors de la sélection d'un nouveau marché ?

Je le fais personnellement, car je vis en Californie et possède des propriétés locatives au Texas. Le principal avantage est l'accès à des logements plus abordables et potentiellement un ROI plus élevé. Mais cela vient avec des défis : moins de surveillance, difficulté à établir des relations avec les fournisseurs locaux, et des différences réglementaires. Si vous allez hors de l'État, travaillez avec quelqu'un en qui vous avez confiance localement et faites votre diligence raisonnable.

La croissance de l'emploi est le principal moteur selon nous. Elle sous-tend la demande et la stabilité à long terme. Regardez également l'offre locative, l'accessibilité, et les fondamentaux du marché. Le centre de données de Redfin est une excellente ressource pour vérifier les tendances de vente et de location dans une zone donnée.

Que doivent garder à l'esprit les investisseurs lorsqu'ils entrent sur un nouveau marché qu'ils ne connaissent pas bien ?

L'immobilier est extrêmement local. Ce qui fonctionne dans une zone pourrait ne pas se traduire dans une autre et pourrait causer de réels défis, que ce soit en matière de zonage, de permis, ou ce qui apparaît sur un rapport de titre préliminaire. Si vous allez hors de l'État, vous avez besoin de quelqu'un sur place en qui vous avez confiance. Des yeux locaux peuvent vous aider à naviguer à travers tout, des réglementations à la construction d'une équipe fiable de fournisseurs tiers.

Vous voulez comprendre comment votre stratégie s'adapte au marché et au quartier. Chaque lieu a ses propres nuances, et y aller à l'aveugle peut conduire à des erreurs coûteuses. Faites votre diligence raisonnable, et travaillez avec des partenaires qui connaissent le paysage local.

La stratégie BRRRR (Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter) est-elle toujours efficace dans l'environnement actuel ?

Oui, les fondamentaux fonctionnent toujours. La clé est d'utiliser le bon financement. Typiquement, vous commencez avec un prêt relais à court terme pour acheter et rénover la propriété. Une fois la réhabilitation terminée et l'unité louée, vous refinancez avec un prêt DSCR (Ratio de Couverture du Service de la Dette). Cela vous aide à rembourser le prêt relais, qui porte généralement un taux d'intérêt plus élevé, et à passer à un prêt à plus long terme une fois que la propriété est stabilisée.

L'avantage ici est des retours sur investissement potentiellement plus forts. Si vous rénovez bien et forcez une certaine création de valeur, vous pourriez être en mesure de récupérer une partie de votre investissement initial ou même de retirer un peu d'argent. À la fin de la journée, vous vous retrouvez avec une propriété locative stabilisée et plus de flexibilité pour la prochaine affaire.

Sur quoi les investisseurs devraient-ils se concentrer dans l'environnement actuel ?

Restez sur les fondamentaux. Construisez des relations avec les vendeurs, ayez votre financement et votre assurance prêts à l'emploi, et n'attendez pas une vague majeure de saisies, elle ne viendra probablement pas. Les propriétaires ont beaucoup plus de capitaux propres aujourd'hui, et nous ne voyons pas la même détresse que dans les cycles passés. Les investisseurs qui adoptent une approche stratégique et préparée ont tendance à voir les meilleurs résultats.

Le post Q&A avec Charles Goodwin, VP du prêt relais et du prêt DSCR chez Kiavi sur le marché locatif, les considérations d'assurance et ce qui motive la demande est apparu en premier sur citybiz.

Avertissement : Cette traduction a été générée automatiquement par NewsRamp™ pour citybiz (collectivement désignés sous le nom de "LES ENTREPRISES") en utilisant des plateformes d'intelligence artificielle génératives accessibles au public. LES ENTREPRISES ne garantissent pas l'exactitude ni l'intégralité de cette traduction et ne seront pas responsables des erreurs, omissions ou inexactitudes. Vous vous fiez à cette traduction à vos propres risques. LES ENTREPRISES ne sont pas responsables des dommages ou pertes résultant de cette confiance. La version officielle et faisant autorité de ce communiqué de presse est la version anglaise.