Charles Goodwin es director senior de ventas en Kiavi, un proveedor líder de financiamiento para inversionistas inmobiliarios, donde supervisa los canales de venta directa de la empresa. También es cofundador y miembro gerente de GBL Partners, una compañía de bienes raíces residenciales especializada en la revitalización de vecindarios a través de oportunidades de valor agregado. Goodwin y su esposa viven en San Diego.

¿Cómo describirías el estado del mercado de alquiler en este momento?

En este momento, el mercado de alquiler está bifurcado, lo que significa que estamos viendo un rendimiento muy diferente dependiendo tanto de la región como del tipo de alquiler. En el lado de los apartamentos, hubo un número récord de comienzos de construcción en la era COVID. Esas entregas todavía están abriéndose camino a través del sistema y ejerciendo presión a la baja sobre los alquileres, especialmente en el sector de apartamentos. Pero estamos empezando a ver que esa ola se absorbe, lo que sugiere que el mercado puede estabilizarse y el crecimiento de los alquileres podría fortalecerse nuevamente.

Los alquileres de viviendas unifamiliares (SFR), las construcciones para alquilar (BTR) y los apartamentos se mantienen firmes en comparación con el mercado de venta, que se ha ralentizado a medida que se acumula el inventario tanto de reventa como de nueva construcción. Los inversionistas deberían estar observando los mercados que están experimentando una fuerte demanda pero que no experimentaron un gran auge de construcción, ya que el costo de ser propietario de una vivienda a nivel nacional es ahora aproximadamente el doble de caro que alquilar hace una década y esa brecha de asequibilidad está empujando a muchos posibles compradores al grupo de alquiler, especialmente en el mercado SFR. Todavía estamos viendo un crecimiento nacional de los alquileres SFR de alrededor del 4% interanual, incluso si no es el crecimiento del 10-15% que vimos durante el auge de la pandemia.

Eso incluye el Medio Oeste y partes de la Costa Oeste y el Noreste, donde la oferta es más ajustada y el crecimiento de los alquileres se mantiene. Es una historia diferente en algunos mercados del Cinturón del Sol, donde el exceso de oferta ha llevado a más competencia y un crecimiento más lento de los alquileres. Vimos mucha construcción de SFR, BTR y apartamentos en esos mercados de alto crecimiento, y está tomando un poco más de tiempo que ese inventario se abra camino.

¿Por qué destaca el Medio Oeste?

Regionalmente, el Medio Oeste se destaca como el gran ganador porque tuvo menos construcción nueva durante la pandemia, por lo que está viendo un fuerte rendimiento de los alquileres hoy. No es el mismo nivel de inventario que está presionando a la baja los alquileres en lugares como Texas, donde la oferta inundó el mercado. Es un entorno más estable para los inversionistas que buscan rendimientos consistentes. Aun así, tengo propiedades allí yo mismo, y estoy viendo signos de una mayor actividad de arrendamiento que me dice que parte de ese inventario se está abriendo camino. El Medio Oeste también se destaca porque el desempleo se ha mantenido excepcionalmente bajo en mercados selectos, como Indianápolis, Indiana. Esto, más la disminución de la emigración observada durante la pandemia, está manteniendo al Medio Oeste en buena forma.

¿Qué deberían saber los inversionistas sobre el rendimiento de los alquileres de viviendas unifamiliares? ¿Hay alguna indicación de que los alquileres volverán a subir en mercados con exceso de oferta?

Los SFR están yendo bien porque los costos de ser propietario de una vivienda son muy altos en este momento, aproximadamente el doble del costo de alquilar, a nivel nacional. En mercados como Texas, donde las listas aumentaron en los últimos años, estamos empezando a ver que los niveles de inventario disminuyen. Eso sugiere que se está produciendo una estabilización, lo que podría aliviar la presión sobre los alquileres y traer un crecimiento más fuerte con el tiempo. Algunos propietarios que no están recibiendo las ofertas que quieren están optando por alquilar sus propiedades en su lugar. Eso añade a la oferta de alquiler y ejerce cierta presión a la baja sobre los alquileres. Es un entorno de arrendamiento más competitivo en general.

OK, entonces has comprado una propiedad, ¿cuáles son las consideraciones esenciales de seguro que los REI necesitan entender?

En un nivel básico, todo inversionista debería tener tres tipos de cobertura: primero, cobertura de propiedad para reconstruir en caso de daño o catástrofe. Luego, seguro de responsabilidad para protegerse contra demandas o accidentes en el lugar. Y finalmente, cobertura de pérdida de alquiler para proteger los ingresos si tu propiedad se vuelve inhabitable. A partir de ahí, podrías necesitar cobertura especializada como riesgo del constructor (para renovaciones importantes), cobertura de vacancia, o endosos de alquiler a corto plazo si estás operando fuera de los arrendamientos tradicionales a largo plazo.

Ten en cuenta que si estás cerrando durante la temporada de huracanes o incendios forestales, las aseguradoras pueden poner una pausa en las nuevas pólizas. Animamos a obtener la cobertura vinculada con anticipación, de 30 a 45 días, para que tu cierre no se retrase. Si necesitas presentar un reclamo, considera el tamaño del reclamo y tu deducible. Para problemas pequeños como daños menores en el revestimiento, generalmente es mejor pagar de tu bolsillo. Pero para eventos mayores, incendios, daños por inundación, responsabilidad seria, definitivamente presenta un reclamo. Solo sé consciente de la frecuencia de reclamos, ya que puede afectar tu cobertura futura y primas.

También enfatizaría que para evitar retrasos en el cierre con tu prestamista, es inteligente vincular tu póliza al menos unos días antes del cierre. A veces, las correcciones de seguro en etapas tardías pueden retrasar el cierre.

¿Es probable que las ejecuciones hipotecarias se conviertan en una oportunidad mayor para los inversionistas?

No a corto plazo. A pesar del ruido mediático, las tasas de ejecución hipotecaria siguen siendo bajas. Los propietarios tienen posiciones de equidad fuertes, por lo que la venta forzada no está generalizada. No cuentes con inventario en dificultades, los inversionistas necesitan ir aguas arriba y construir relaciones directas con los vendedores antes en el ciclo.

¿Deberían los inversionistas mirar fuera del estado para construir sus portafolios? ¿Qué factores importan más al seleccionar un nuevo mercado?

Yo hago esto personalmente, ya que vivo en California y poseo propiedades de alquiler en Texas. La principal ventaja es el acceso a viviendas más asequibles y potencialmente un mayor ROI. Pero viene con desafíos: menos supervisión, dificultad para construir relaciones con proveedores locales y diferencias regulatorias. Si vas fuera del estado, trabaja con alguien en quien confíes localmente y haz tu debida diligencia.

El crecimiento del empleo es el principal impulsor en nuestra opinión. Sustenta la demanda y la estabilidad a largo plazo. También, mira la oferta de alquiler, la asequibilidad y los fundamentos del mercado. El centro de datos de Redfin es un gran recurso para verificar las tendencias de venta y alquiler en cualquier área dada.

¿Qué deberían tener en cuenta los inversionistas al entrar en un nuevo mercado que no conocen bien?

Los bienes raíces son extremadamente locales. Lo que funciona en un área podría no traducirse a otra y podría causar desafíos reales, ya sea en zonificación, permisos o lo que aparece en un informe de título preliminar. Si vas fuera del estado, necesitas a alguien en el terreno en quien confíes. Los ojos locales pueden ayudarte a navegar todo, desde regulaciones hasta construir un equipo confiable de proveedores de terceros.

Quieres entender cómo tu estrategia se ajusta al mercado y al vecindario. Cada ubicación tiene sus propios matices, y entrar a ciegas puede llevar a errores costosos. Haz tu debida diligencia y trabaja con socios que conozcan el panorama local.

¿Sigue siendo efectiva la estrategia BRRRR (Comprar, Renovar, Alquilar, Refinanciar, Repetir) en el entorno actual?

Sí, los fundamentos todavía funcionan. La clave es usar el financiamiento correcto. Típicamente, comienzas con un préstamo puente a corto plazo para comprar y renovar la propiedad. Una vez que la rehabilitación está completa y la unidad está alquilada, refinancias en un préstamo DSCR (Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda). Eso te ayuda a pagar el préstamo puente, que generalmente lleva una tasa de interés más alta, y pasar a un préstamo a más largo plazo una vez que la propiedad está estabilizada.

La ventaja aquí es potencialmente mayores retornos de efectivo sobre efectivo. Si renuevas bien y fuerzas algo de creación de valor, puedes ser capaz de recuperar parte de tu inversión inicial o incluso sacar un poco de efectivo. Al final del día, te quedas con una propiedad de alquiler estabilizada y más flexibilidad para el próximo trato.

¿En qué deberían enfocarse los inversionistas en el entorno actual?

Mantente en los fundamentos. Construye relaciones con los vendedores, ten tu financiamiento y seguro listos para ir, y no esperes una gran ola de ejecuciones hipotecarias, probablemente no vendrá. Los propietarios tienen mucha más equidad hoy, y no estamos viendo la misma angustia que en ciclos pasados. Los inversionistas que toman un enfoque estratégico y preparado tienden a ver los mejores resultados.

El post Q&A con Charles Goodwin, VP de Préstamos Puente y DSCR en Kiavi sobre el Mercado de Alquiler, Consideraciones de Seguro y lo que está Impulsando la Demanda apareció primero en citybiz.

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