Dans le climat actuel de l'immobilier commercial, aucune classe d'actifs n'a fait face à plus de scepticisme que les bureaux. Les titres peignent un tableau sombre : le travail hybride est là pour rester, les centres-villes peinent à rebondir et les taux d'inoccupation ont grimpé en flèche sur certains marchés. Mais, bien que ces tendances aient certainement compliqué le processus de souscription, elles n'ont pas fermé la porte au financement de bureaux. Il y a de la liquidité disponible — mais pas pour toutes les transactions.

Depuis l'année dernière, j'ai conclu quatre financements de bureaux totalisant environ 75 millions de dollars, chacun sur un marché différent et dans des circonstances différentes. Ce qu'ils avaient en commun était une histoire réfléchie, un parrainage crédible et un prêteur qui comprenait la nuance. Dans chaque cas, l'emprunteur avait une vision soutenue par des capitaux et un solide plan d'affaires. Malgré le récit macroéconomique plus large, ces transactions ont été réalisées.

Où les prêteurs s'engagent

Le marché actuel du financement de bureaux est très bifurqué. Des bureaux standards, non différenciés, sur des marchés aux fondamentaux faibles ? Presque impossible à financer. Mais une base réinitialisée, une forte vitesse de location, peut-être quelques locataires de qualité, une reconversion en usage mixte, et des bureaux médicaux dans des sous-marchés suburbains sous-approvisionnés ? C'est là que de nombreux prêteurs jouent encore — bien qu'avec prudence.

Les banques locales et régionales restent actives, en particulier sur les marchés qu'elles connaissent bien. Dans plusieurs de mes transactions récentes, les banques régionales ont offert les conditions les plus compétitives, motivées par des relations de dépôt ou la confiance dans les antécédents du promoteur. Bien que les ratios prêt-valeur soient descendus entre 50 % et 60 % et que les rendements de la dette soient au milieu de l'adolescence et plus, les prix peuvent être inférieurs à 7 %, selon la solidité de l'accord et le profil de levier.

Les fonds de dette privée interviennent également, souvent là où les banques se sont retirées. Pour les transactions présentant certains risques — tels que le risque de location, des plans d'affaires transitionnels ou une mixité de locataires de qualité — ces prêteurs proposent des structures créatives avec des remboursements anticipés flexibles et des réserves structurées. Ils tarifient le risque de manière appropriée, généralement avec des spreads de 400 points de base et plus, mais ils soumissionnent toujours.

Les nouvelles règles d'engagement

La barre de souscription est plus élevée dans tous les domaines. Les prêteurs posent aujourd'hui des questions plus difficiles :

• Quel est le taux d'occupation actuel et prévu ?
• Quelle est la vitesse de location ?
• Quelle est la solvabilité des locataires ?
• Quelle est la base de coût par rapport aux comparables du marché ?
• Existe-t-il une voie claire et crédible vers la stabilisation ou la sortie ?

Les transactions sont dimensionnées en fonction des flux de trésorerie en place et les loyers ne peuvent pas être projetés. Les évaluations sont fortement scrutées. Et la plupart des prêteurs souscrivent désormais des vacances, même pour les locataires les plus solides, une fois que le renouvellement du bail entre en vue.

Cela dit, l'exécution est possible lorsque les emprunteurs abordent le marché avec réalisme et transparence. Surestimer la croissance des loyers ou sous-estimer les travaux d'aménagement et les temps d'arrêt est un moyen infaillible de perdre l'intérêt des prêteurs. Ce qui fonctionne, c'est plutôt une souscription conservatrice, un parrainage expérimenté et la démonstration d'une compréhension approfondie de la dynamique du marché local.

Ce qui est financé

Voici ce pour quoi nous voyons des capitaux :

• Opérations de location : Bâtiments partiellement stabilisés mais ayant de l'élan et une trajectoire de location réaliste.
• Locataires de qualité solide : Même dans des produits anciens, si le flux de revenus est prévisible et soutenu par un locataire fiable, le financement par emprunt est disponible.
• Bureaux médicaux : En particulier dans les nœuds suburbains en croissance, à proximité de systèmes hospitaliers ou de grands employeurs de soins de santé.
• Conversions ou repositionnements : Transformations de bureaux en espaces médicaux ou de laboratoires dans les métropoles ou sous-marchés de premier ordre avec une demande réelle.

Les prêteurs sont moins préoccupés par le terme « bureaux » que par les spécificités. Un immeuble de bureaux bien situé, stabilisé, dans un sous-marché sain avec des flux de trésorerie durables peut toujours obtenir des offres de dette compétitives.

La conclusion

Il est à la mode de déclarer que « les bureaux sont morts », mais c'est une généralisation paresseuse. Oui, il y a des vents contraires sérieux — et ils ne disparaîtront pas de sitôt. Mais des capitaux sont toujours disponibles pour les bons actifs de bureaux, en particulier ceux qui sont solides sur le plan opérationnel ou positionnés stratégiquement pour évoluer.

Pour les emprunteurs ayant des produits bien situés, une discipline institutionnelle et une histoire convaincante, ce n'est pas le moment de rester en retrait. Les marchés des capitaux pour bureaux peuvent être plus minces, mais ils ne sont pas fermés.

Priority Capital Advisory est un conseiller en capital-dette et en capital-actions de premier plan pour les promoteurs et investisseurs institutionnels et de milieu de marché en immobilier commercial. PCA organise des solutions de financement hautement structurées et innovantes à tous les niveaux de la structure de capital, en se concentrant sur des transactions avec une capitalisation totale de 20 à 200 millions de dollars. PCA exploite des solutions de dette et de capitaux propres pour tous les types de propriétés, y compris les capitaux provenant de fonds de dette, de compagnies d'assurance-vie, de banques commerciales et d'investissement, de financement par agences, de CMBS, de REITs hypothécaires et de fonds de pension. Pour en savoir plus sur PCA, visitez www.prioritycapitaladvisory.com.

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