En el clima actual de bienes raíces comerciales, ninguna clase de activos ha enfrentado más escepticismo que las oficinas. Los titulares pintan un panorama sombrío: el trabajo híbrido llegó para quedarse, los centros urbanos luchan por recuperarse y las tasas de vacancia se han disparado en algunos mercados. Pero, aunque estas tendencias ciertamente han complicado el proceso de suscripción, no han cerrado la puerta al financiamiento de oficinas. Hay liquidez disponible, solo que no para todos los negocios.

Desde el año pasado, he cerrado cuatro financiamientos de oficinas por un total de aproximadamente $75 millones, cada uno en un mercado diferente y bajo circunstancias distintas. Lo que tenían en común era una historia bien pensada, patrocinio creíble y un prestamista que entendía los matices. En cada caso, el prestatario tenía una visión respaldada por capital y un sólido plan de negocios. A pesar de la narrativa macro más amplia, estos acuerdos se concretaron.

Dónde se están inclinando los prestamistas

El mercado actual de financiamiento de oficinas está muy bifurcado. ¿Oficinas genéricas y no diferenciadas en mercados con fundamentos débiles? Casi imposibles de financiar. ¿Pero una base reiniciada, una fuerte velocidad de arrendamiento, quizás algunos inquilinos con buen crédito, reposicionamiento de uso mixto y oficinas médicas en submercados suburbanos con escasez de oferta? Ahí es donde muchos prestamistas todavía están participando, aunque con cautela.

Los bancos locales y regionales siguen activos, especialmente en mercados que conocen bien. En varias de mis transacciones recientes, los bancos regionales ofrecieron los términos más competitivos, impulsados por relaciones de depósito o confianza en el historial del patrocinador. Si bien los ratios préstamo-valor han bajado a entre 50% y 60% y los rendimientos de la deuda están en mediados de los dos dígitos y más, el precio puede ser inferior al 7%, dependiendo de la solidez del acuerdo y el perfil de apalancamiento.

Los fondos de deuda privada también están interviniendo, a menudo donde los bancos se han retirado. Para acuerdos con ciertos riesgos, como riesgo de ocupación, planes de negocios transicionales o tenencia crediticia mixta, estos prestamistas ofrecen estructuras creativas con prepago flexible y reservas estructuradas. Están fijando precios al riesgo adecuadamente, generalmente spreads de 400 puntos base y más, pero aún están cotizando.

Las nuevas reglas del juego

El listón de la suscripción es más alto en todos los ámbitos. Los prestamistas hoy hacen preguntas más difíciles:

• ¿Cuál es la ocupación actual y proyectada?
• ¿Cuál es la velocidad de arrendamiento?
• ¿Qué tan solventes son los inquilinos?
• ¿Cuál es la base de costos en relación con los comparables del mercado?
• ¿Existe un camino claro y creíble hacia la estabilización o salida?

Los acuerdos se dimensionan según el flujo de caja existente y los alquileres no pueden proyectarse. Las tasaciones están siendo escrutadas minuciosamente. Y la mayoría de los prestamistas ahora están suscribiendo vacancia incluso para los inquilinos más fuertes una vez que se acerca la renovación del arrendamiento.

Dicho esto, la ejecución es posible cuando los prestatarios se acercan al mercado con realismo y transparencia. Prometer en exceso el crecimiento de los alquileres o subestimar los TI y el tiempo de inactividad es una forma segura de perder el interés de los prestamistas. Lo que funciona en cambio es una suscripción conservadora, patrocinio experimentado y demostrar una comprensión profunda de la dinámica del mercado local.

Qué se está financiando

Esto es lo que estamos viendo que obtiene capital:

• Jugadas de ocupación: Edificios que están parcialmente estabilizados pero tienen impulso y una trayectoria realista de ocupación.
• Tenencia crediticia sólida: Incluso en productos más antiguos, si el flujo de ingresos es predecible y está respaldado por un inquilino confiable, hay deuda disponible.
• Oficinas médicas: Especialmente en nodos suburbanos en crecimiento con proximidad a sistemas hospitalarios o grandes empleadores de atención médica.
• Conversiones o reposicionamientos: Transformaciones de oficina a médico o de oficina a laboratorio en áreas metropolitanas o submercados de primer nivel con demanda real.

A los prestamistas les preocupa menos el término "oficina" que los detalles específicos. Un edificio de oficinas bien ubicado y estabilizado en un submercado saludable con flujo de caja duradero aún puede obtener cotizaciones de deuda competitivas.

Conclusión

Está de moda declarar que "las oficinas están muertas", pero esa es una generalización perezosa. Sí, hay serios vientos en contra, y no desaparecerán pronto. Pero el capital aún está disponible para los activos de oficina correctos, especialmente aquellos que son operativamente sólidos o están posicionados estratégicamente para evolucionar.

Para los prestatarios con productos bien ubicados, disciplina institucional y una historia convincente, ahora no es el momento de quedarse al margen. Los mercados de capital para oficinas pueden ser más delgados, pero no están cerrados.

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La publicación Los préstamos para oficinas son un desafío: lo que los prestamistas necesitan para concretar el financiamiento apareció primero en citybiz.

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