Que devez-vous savoir ?

• Les clauses d'arbitrage qui font référence aux « Règles d'arbitrage de l'industrie de la construction de l'AAA » ne sont pas exécutoires si le contrat ne définit pas « AAA » ou si les Règles d'arbitrage de l'industrie de la construction ne sont pas fournies aux propriétaires non professionnels.
• L'incorporation d'une clause de délégation par référence à des règles externes (telles que les Règles d'arbitrage de l'industrie de la construction de l'AAA) est insuffisante pour déléguer les questions préliminaires d'arbitrabilité à un arbitre, en particulier lorsqu'il s'agit de propriétaires non professionnels.

Dans Dixon, et al. c. D.R. Horton, et al., le 19e tribunal de district judiciaire a rendu une décision importante concernant l'exécutabilité des clauses d'arbitrage et de délégation dans les contrats de vente résidentielle. Le tribunal a discuté de trois restrictions applicables aux clauses d'arbitrage et de délégation.

Premièrement, les clauses d'arbitrage qui font référence aux « Règles d'arbitrage de l'industrie de la construction de l'AAA », mais qui ne définissent pas « AAA », peuvent être jugées inexécutoires. Deuxièmement, l'incorporation de clauses de délégation par référence aux règles de l'AAA—sans explication claire des règles—ne délègue pas les questions préliminaires d'arbitrabilité à un arbitre. Troisièmement, les contrats ne peuvent pas contenir des dispositions unilatérales qui favorisent le constructeur sans accorder des droits similaires au propriétaire.

La décision est actuellement en appel, nous publierons un article de suivi sur la décision de la cour d'appel. Pour l'instant, la décision du tribunal de première instance fournit des orientations importantes sur la formation des contrats, le consentement mutuel et les limites des clauses d'arbitrage et de délégation dans les contrats de vente résidentielle.

Contexte

Le litige est né d'une action collective intentée par des propriétaires alléguant des défauts dans les maisons construites et vendues par le constructeur défendeur. Le constructeur a cherché à faire appliquer les dispositions d'arbitrage et de délégation contenues dans le contrat de vente. Les propriétaires ont contesté la validité des dispositions d'arbitrage et de délégation, ainsi que l'exécutabilité des contrats sous-jacents.

Le tribunal a statué en faveur des propriétaires, estimant que ni les clauses d'arbitrage ni les clauses de délégation n'étaient exécutoires. Le tribunal a constaté trois défauts fatals dans le contrat.

Premièrement, la clause d'arbitrage faisait référence aux « Règles d'arbitrage de l'industrie de la construction de l'AAA » mais ne définissait pas « AAA » et les règles d'arbitrage n'ont pas été fournies aux propriétaires, qui étaient des non-professionnels. Deuxièmement, la clause de délégation n'était pas contenue dans la clause d'arbitrage elle-même mais était incorporée par référence aux Règles d'arbitrage de l'industrie de la construction de l'AAA. Troisièmement, le contrat contenait de nombreuses dispositions favorisant le constructeur, y compris des droits unilatéraux de résiliation, des dommages-intérêts forfaitaires et des honoraires d'avocat, sans accorder ces mêmes droits aux propriétaires. Les principaux enseignements de cette décision sont résumés ci-dessous.

Principaux enseignements

1. Bien que la clause d'arbitrage fasse référence aux Règles de construction de l'AAA, les règles n'ont pas été fournies aux propriétaires et le contrat n'expliquait pas ce que signifiait AAA.

La clause d'arbitrage faisait référence à l'« AAA », mais n'écrivait pas les mots « American Arbitration Association ». Plus précisément, la clause d'arbitrage stipulait que « l'acheteur et le vendeur conviennent de résoudre un tel différend... sous la direction et selon les procédures établies par les Règles d'arbitrage de l'industrie de la construction de l'AAA », sans définir ce que signifiait AAA.

De plus, il n'y avait aucune preuve que le constructeur ait expliqué ce que signifiait « AAA » aux propriétaires ou leur ait fourni une copie des Règles d'arbitrage de l'industrie de la construction de l'American Arbitration Association. Le tribunal a expliqué que, puisque les propriétaires n'avaient pas les mêmes connaissances professionnelles que le constructeur, le contrat aurait dû définir « AAA », et le constructeur aurait dû fournir les règles aux propriétaires.

2. La clause de délégation n'était pas contenue dans le contrat lui-même mais était incorporée par référence aux Règles d'arbitrage de l'industrie de la construction de l'AAA.

Le constructeur a soutenu que la validité et la portée de la clause d'arbitrage devraient être déterminées par un arbitre, et non par le tribunal, conformément à une « clause de délégation ». Une clause de délégation est une disposition qui délègue les questions d'arbitrabilité, y compris l'existence, la portée et la validité de la clause d'arbitrage, à un arbitre plutôt qu'au tribunal.

Le constructeur a affirmé que la référence aux Règles d'arbitrage de l'industrie de la construction de l'AAA constituait une « preuve claire et non équivoque de l'intention des parties » de déléguer les contestations concernant l'existence, la portée et la validité de la clause d'arbitrage à l'arbitre. Le tribunal n'était pas d'accord.

Le tribunal a estimé que la référence aux règles de l'AAA ne constituait pas une preuve « claire et non équivoque » de l'intention des parties de déléguer les questions d'arbitrabilité à un arbitre, compte tenu notamment du manque de connaissances professionnelles des propriétaires et de l'absence de toute explication des règles.

Le tribunal a distingué cette affaire d'autres impliquant des parties averties, soulignant que les consommateurs non professionnels doivent avoir un avis clair et une compréhension des dispositions de délégation. Le tribunal a également souligné que l'incorporation par référence est insuffisante pour déléguer les questions préliminaires d'arbitrabilité à un arbitre, surtout lorsque les parties ne sont pas des entités commerciales et que les règles ne sont pas expliquées ou fournies.

3. Le contrat contenait de nombreuses dispositions favorisant le constructeur, sans droits réciproques pour les acheteurs.

Le contrat accordait trois droits au constructeur qui n'étaient pas disponibles pour les propriétaires.

Premièrement, le contrat permettait au constructeur de résilier le contrat simplement en cas de « différend de bonne foi » entre le constructeur et les propriétaires, le contrat n'offrait aucun tel recours aux propriétaires.

Deuxièmement, le contrat accordait également au constructeur des droits à des dommages-intérêts forfaitaires et à des honoraires d'avocat qui n'étaient pas accordés aux propriétaires.

Troisièmement, le contrat restreignait la capacité des propriétaires à enregistrer le contrat dans les registres publics et permettait au constructeur de résilier unilatéralement le contrat si les propriétaires tentaient un tel enregistrement. Par conséquent, le tribunal a estimé que les dispositions qui favorisent une partie et manquent de réciprocité étaient abusives et inéquitables.

Conclusion

Cette décision souligne l'importance de conditions contractuelles claires et mutuellement convenues et les risques associés à l'utilisation de contrats types, en particulier dans les transactions de consommation. La décision met également en lumière le contrôle judiciaire appliqué aux clauses d'arbitrage et de délégation, en particulier lorsque les parties ont un pouvoir de négociation inégal.

Les constructeurs et entrepreneurs devraient examiner leurs contrats types pour garantir leur conformité à ces principes afin de minimiser le risque d'inexécutabilité dans les futurs litiges.

À propos de notre auteur

Evan Gaudet est membre du groupe de pratique contentieuse d'Adams & Reese. En tant qu'avocat au bureau de Baton Rouge du cabinet, il représente des clients dans divers domaines du droit immobilier, de la construction, du travail et de l'emploi, et du contentieux commercial. Evan est un ancien professionnel de l'industrie de la construction, il a travaillé dans les départements Environnement, Santé et Sécurité (EH&S) chez Turner Construction Company et Excel Contractors.

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